감정가 24%까지 내려왔지만, 공매·세금 확인이 먼저다 — 지오빌 C동 202호

인천지방법원 2025타경509254. 인천 중구 운남동 지오빌 C동 2층 202호로, 공부상 물건종류는 기타로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 전용면적 비교 대상은 45.9㎡이고, 건물은 2021년 1월 29일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.

이 사건의 가격표만 보면 강한 할인으로 보입니다. 감정가 191,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 45,859,000원입니다. 2023년 2월 동일 면적 거래 185,000,000원과 비교하면 24.8% 수준입니다. 하지만 실거래 표본은 단 한 건이고 거래시점도 2023년 2월이므로, 현재 시세를 단정하기보다는 현장 매도호가와 최근 인근 거래를 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 계산상 인수는 0원

말소기준권리는 2022년 4월 14일 인천광역시 압류입니다. 그보다 앞선 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 2022년 2월 10일 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 중구 압류, 이정범 가압류, 국세 압류, 한화생명보험주식회사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 유동화전문회사의 가압류가 이어졌으나, 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 현장 확인 필요

확인된 임차인은 없습니다. 이에 따라 보증금 합산액과 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 서류상 임차인이 확인되지 않는다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 같지 않으므로, 전입세대확인서·외국인체류확인서와 현장 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 표본은 1건

지오빌 C 도시형생활주택·단지형다세대주택은 총 7세대이며, 비교 면적은 45.9㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2023년 2월 3층의 185,000,000원 거래 1건입니다.

현재 최저가 45,859,000원은 이 거래금액의 24.8%입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 실질취득액도 45,859,000원으로 계산돼 가격 차이는 매우 큽니다. 다만 2023년 2월 거래 1건만으로 2026년 현재의 정상 시세를 확정할 수 없고, 7세대 소규모 건물이라는 점도 환금성 판단에 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,859,000원 가정)

채권자 청구총액 177,189,582원 중 예상배당은 44,633,538원이며, 미배당액은 132,556,044원입니다. 신청채권자 한화생명보험주식회사의 청구액 28,623,158원은 현재 계산에서는 배당되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

추가 유찰이 발생하면 매각가는 32,101,299원, 22,470,909원으로 낮아지고 채권자의 미배당액은 더 커집니다. 그러나 확인된 임차보증금이나 인수권리가 없으므로 각 시나리오의 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 미배당이 곧 매수인의 채무 승계를 의미하는 것은 아닙니다.

⑥ 공매공고 — 법원경매와 진행 교차 확인

현재 강제경매개시결정은 2025년 5월 12일 접수됐고, 공매공고는 그 이후인 2025년 5월 28일에 이뤄졌습니다. 두 절차가 병행된 이력이 있으므로 입찰 직전 등기부를 다시 발급해 신규 등기와 공매 관련 변동을 확인하는 것이 핵심입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 공항철도 영종역 남측 원거리에 위치하며, 주변은 다세대주택과 전·답이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 북측 방향에 공항철도 영종역이 있으며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형이며, 동측으로 폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 용도·규제. 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 479.0㎡, 공시지가는 616,100원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 건물상태. 외벽은 외장석재붙임 마감, 창호는 샷시창호이며 기본적인 냉난방 및 위생설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 7세대의 소규모 건물이고 확인된 동일 면적 실거래가 1건뿐입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.0회이며 확인된 낙찰률은 0.0%입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2025-01675-001 공매공고의 현재 진행 상태와 법원경매와의 관계를 확인합니다.
• 세금 배당 확인. 인천광역시·중구·국·국민건강보험공단의 교부청구액과 당해세 여부를 매각물건명세서 및 배당요구 자료에서 확인합니다.
• 점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인합니다.
• 현재 시세 검증. 185,000,000원 거래는 2023.02의 단일 표본입니다. 인근 다세대의 최근 거래와 매도호가를 별도로 조사합니다.
• 건물 상태 확인. 내부 마감·누수·결로·냉난방설비 및 장기 공실 여부를 확인하고 필요한 비용을 응찰가에 반영합니다.
• 토지 규제 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역의 적용 내용과 거래 절차를 관할기관에 확인합니다.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납, 수도·전기·가스 정산 여부를 관리주체와 직접 확인합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공매정보를 최신 상태로 다시 확인합니다.

맺으며 — 싸게 보이는 이유부터 확인해야 한다

이 물건은 감정가 191,000,000원에서 최저가 45,859,000원까지 내려왔고, 확인된 임차인과 계산상 매수인 인수액은 모두 0입니다. 2023년 2월 실거래 185,000,000원과의 차이도 큽니다. 등기상 권리만 보면 저가 진입 가능성이 분명합니다.

그러나 네 차례 유찰됐고, 총 7세대 소규모 다세대주택이며, 공매공고와 다수의 세금 압류가 함께 존재합니다. 실거래도 오래된 단일 표본입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 공매 진행, 점유, 세금 배당, 현재 시세, 물건 상태를 모두 확인한 뒤에도 가격 차이가 유지되는지입니다. 결론은 등기상 인수는 0원이지만 절차·환금성 확인이 필요한 조건부 접근 대상입니다.