대구지방법원 2025타경9207. 경산시 정평동 경산우방맨션 105동 17층 1702호 아파트입니다. 감정가는 200,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다. 현재 소유자는 김은희로, 2021년 3월 16일 매매를 원인으로 2021년 5월 27일 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 273,000,000원입니다.
등기상 현재 남아 있는 담보권은 없고 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 경매의 말소기준권리는 2023년 8월 28일 접수된 주식회사 케이비국민카드 가압류 33,604,370원입니다. 그 뒤 국의 압류와 김정순의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 정평동 138-4 경산우방맨션 105동 17층1702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.89㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 내 17층 1702호 |
| 사용승인일 | 1991.11.04 |
| 소유자 | 김은희 (2021.05.27 소유권이전 · 거래가액 273,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 변수
말소기준은 2023.08.28. 케이비국민카드 가압류입니다. 이후의 국 압류와 2025.10.27. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·우리은행 등 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 담보권 인수 문제는 나타나지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정순 | 2021.06.18 | 미상 | 미상 | 2025.12.15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김정순은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고 배당요구도 했습니다. 그런데 같은 이름의 김정순이 강제경매 신청채권자로도 등기되어 있습니다. 자료에는 이 점을 두고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있으므로, 실제 임대차 성립 여부와 보증금, 점유관계를 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 표면가는 낮지만 실질취득은 아직 계산 불가
우방맨션2차 동일면적 전용 84.89㎡ 최근 실거래 12건의 전체 평균은 196,166,666원이고, 가격 판단에 우선할 최근 12개월 6건 평균은 198,166,666원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 179,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 2.1% 높아 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.89㎡ | 4 | 179,000,000원 |
| 2025.10 | 84.89㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 84.89㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 84.89㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2025.08 | 84.89㎡ | 17 | 205,000,000원 |
| 2025.08 | 84.89㎡ | 17 | 205,000,000원 |
| 2025.02 | 84.89㎡ | 11 | 182,000,000원 |
| 2025.02 | 84.89㎡ | 11 | 182,000,000원 |
| 2025.02 | 84.89㎡ | 13 | 186,000,000원 |
| 2025.01 | 84.89㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2024.09 | 84.89㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 84.89㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.89㎡ | 6건 | 198,166,666원 |
현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.6%, 최신 거래 179,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 비교는 어디까지나 낙찰대금만 놓고 본 표면 가격입니다. 김정순의 보증금이 확인되지 않았으므로 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조인지, 승계한다면 얼마인지 계산할 수 없습니다. 따라서 실질취득액이 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 33,604,370원 | 33,604,370원 |
| 3. 경매개시결정 · 김정순 | 200,000,000원 | 103,635,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 233,604,370원 중 137,240,000원이 배당되고 96,364,370원이 미배당으로 남습니다. 다만 임차보증금과 우선변제 범위가 미상이며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 정평동 소재 정평역 남측 인근으로, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 지하철역이 있고 차량 접근성을 포함한 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물의 17층이며 사용승인일은 1991.11.04입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 10차선 광대로, 동측 왕복 2차선 포장도로, 남측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구이며 광로3류·소로2류·소로3류에 접합니다. 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,559,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 우방맨션2차는 291세대이며 동일면적 84.89㎡ 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김정순의 실제 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 점유 상태를 확인해 대항력과 승계액을 먼저 확정해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성 확인. 김정순이 강제경매 신청채권자이면서 임차인으로 조사되어 있어 관계인 여부와 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김정순은 2025.12.15 배당요구를 했지만 우선변제 여부는 확정일자 등 추가 사실관계에 따라 달라집니다.
- 실질취득 기준으로 응찰가 계산. 최저가 140,000,000원에 승계할 보증금이 있다면 그 금액까지 합산해 최근 12개월 평균 198,166,666원 및 최신 거래 179,000,000원과 비교해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 가정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “70.6% 할인”보다 먼저 풀어야 할 문제
이 물건은 감정가 200,000,000원에서 한 차례 유찰돼 140,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 평균 198,166,666원과 최신 거래 179,000,000원보다 표면적으로 낮습니다. 하지만 전입일 2021.06.18의 김정순이 존재하고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 이상, 낙찰자가 실제로 얼마를 부담하게 될지는 아직 정해지지 않았습니다.
등기상 말소 구조는 비교적 단순하지만 임차관계가 해결되지 않았으므로 결론은 “가격은 매력적으로 보이나 권리 확인 전 보류”입니다. 이 사건의 승부처는 140,000,000원이라는 최저가 자체가 아니라, 김정순의 임대차 실체와 보증금을 확인해 실질취득액을 확정하는 것입니다.
