대구지방법원 2025타경9372. 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 182, 183의 주택 및 토지가 대상인 강제경매입니다. 감정 이용상태는 주택, 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로 조사됐습니다. 다만 이 사건을 일반적인 주택 한 채 경매로 보면 안 됩니다. 등기상 현재 소유자는 김성균·김성희·김옥희·김재만·김정균·김종균 등 6인의 공유구조이고, 경매개시결정과 구미시 압류가 걸린 대상은 김성균 지분입니다. 김성균의 현재 지분은 24분의 5입니다.
따라서 낙찰자는 다른 공유자들의 지분까지 함께 사는 것이 아니라, 김성균이 보유하던 지분의 지위를 넘겨받아 기존 공유자들과 공동소유 관계에 들어가는 구조로 봐야 합니다. 금전적 인수액이 0원이라는 점과, 부동산을 자유롭게 단독 사용·처분할 수 있는지는 전혀 다른 문제입니다. 이 사건의 난도는 등기상 인수채권보다 공유관계·점유·우선매수·환금성에서 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 182, 183 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자 우선매수에 관한 특별매각조건 |
| 경매대상 지분 | 김성균 지분 24분의 5 |
| 전체 토지면적 | 565.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 |
| 감정가 / 최저가 | 16,696,920원 / 11,688,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 23,830,525원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 구미시 압류, 핵심은 ‘공유지분’
말소기준은 2025.10.29 구미시 압류입니다. 뒤이어 2025.10.31 삼성생명보험주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐고, 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 예상배당상 매수인이 별도로 인수할 금액은 0원입니다.
② 공유구조 — 낙찰 뒤에도 6인 구조의 일부가 바뀔 뿐
| 공유자 | 현재 지분 | 경매와의 관계 |
|---|---|---|
| 김성균 | 24분의 5 | 매각대상 지분 |
| 김정균 | 24분의 5 | 공유관계 존속 |
| 김종균 | 24분의 5 | 공유관계 존속 |
| 김성희 | 24분의 3 | 공유관계 존속 |
| 김옥희 | 24분의 3 | 공유관계 존속 |
| 김재만 | 24분의 3 | 공유관계 존속 |
공유관계의 출발은 1990.11.13 김희태·송필순 각 2분의 1 소유권보존이고, 이후 상속을 거쳐 현재의 6인 공유구조가 형성됐습니다. 특히 등기상 삼성생명보험주식회사가 서울중앙지방법원 2023차전275557 대여금 사건의 집행력 있는 지급명령에 기한 강제집행을 위해 상속등기를 대위한 내용도 확인됩니다.
③ 가격 해석 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 11,688,000원으로 감정가 16,696,920원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만 보면 숫자는 낮아졌지만, 이 사건에서 비교 가능한 최근 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
더구나 감정가와 최저가 자체가 부동산 전체 단독소유권이 아니라 공유지분 매각을 전제로 한 금액입니다. 지분물건은 향후 단독 사용 가능성, 공유물 협의, 점유관계, 재매각 수요층에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 일반 주택의 총액 시세와 단순 비교하는 방식도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 5.2% 추정) | - | 610,384원 |
| 2. 경매개시결정 · 삼성생명보험주식회사 | 23,830,525원 | 11,077,616원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자의 미배당액은 12,752,909원이며, 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 구미시 압류의 구체적인 채권액과 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 소재 숭오3리경로당 북서측 인근으로, 주변은 단독주택과 주거나지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 일반 차량 접근이 가능하고, 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로, 외벽은 적벽돌 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 565.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 202,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 자연녹지지역에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독 주거용 부동산의 공유지분 매각이므로, 일반적인 완전소유 주택보다 잠재 매수층이 제한될 수 있다는 점이 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 전체 부동산을 사는 것이 아니라 김성균의 24분의 5 지분을 취득하는 구조임을 전제로 판단해야 합니다.
- 공유자 우선매수 대응. 특별매각조건이 있으므로 외부 최고가매수신고 이후에도 공유자의 우선매수 행사 가능성을 고려해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 조사됐습니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 11,688,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다.
- 제시외 건물 포함 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 기준으로 현황과 감정대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 구미시 압류의 구체적인 채권액, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 매각기일 전 최신 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 ‘무엇을 사는가’
이 사건의 숫자만 보면 감정가 16,696,920원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 11,688,000원으로 내려왔고, 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 두 숫자만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 낙찰자가 취득하는 것은 주택과 토지의 완전한 단독소유권이 아니라 김성균의 24분의 5 공유지분입니다.
기존 공유자들과의 관계는 남고, 매각물건명세서에는 공유자 우선매수 특별조건도 붙어 있습니다. 임대관계 역시 미상으로 조사돼 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가 70%라는 사실 자체를 가격 메리트로 환산할 근거가 부족합니다. 결국 이 사건은 권리 인수금은 낮지만, 공유지분의 사용성과 환금성을 풀 수 있는 사람에게만 의미가 있는 물건입니다. 금전 인수는 단순, 공유관계는 복잡. 이 차이가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
