대구지방법원 2025타경9379. 대구 남구 대명동 ‘대명헤리티지’ 11층 1101호 아파트입니다. 감정가는 342,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 239,400,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.06.30 청운신용협동조합 근저당권 319,000,000원이며, 이후 설정된 대창테크주식회사 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 임선희는 2025.09.10 전입해 말소기준권리보다 후순위입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입시점 자체가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 2025.12.03 배당요구도 접수됐으며, 현재 배당 시나리오에서 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9379 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1127-2 대명헤리티지 11층 1101호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 남구 대명역2길 104 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 지하1층, 지상18층 중 11층 1101호 |
| 사용승인일 | 2022.05.30 |
| 소유자 | 주식회사시온건설 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 239,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 297,157,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 을구 1번 청운신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.02.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 을구 2번 대창테크주식회사 근저당권, 갑구 4번 이국형 가압류, 갑구 6번 신희숙 가압류, 대구광역시 남구·서구 압류, 국세 압류 및 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임선희 | 2025.09.10 | 2025.12.03 | 없음 | 미상 | 0원 |
임선희의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 그러나 전입신고일이 말소기준권리인 2022.06.30보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았다는 사실만으로 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 배당요구는 2025.12.03 접수돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,151,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 청운신용협동조합 | 319,000,000원 | 235,248,400원 |
| 을구 2번 근저당권 · 대창테크주식회사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 이국형 | 48,684,135원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신희숙 | 73,300,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 480,984,135원 중 현재 시나리오의 채권자 예상배당은 235,248,400원, 미배당은 245,735,735원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 239,400,000원 | 235,248,400원 | 245,735,735원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 167,580,000원 | 164,433,880원 | 316,550,255원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 117,306,000원 | 114,863,716원 | 366,120,419원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서부정류장역 동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·정류장·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 간선도로 접근성이 있으며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상18층 건물의 11층 1101호이며 사용승인일은 2022.05.30입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구에 속하고, 토지는 주상용으로 이용되며 공시지가는 1,676,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 임선희의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 대구광역시 남구·서구 및 서대구세무서·남대구세무서 압류가 있어 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2022.06.30 설정된 말소기준 근저당권은 2026.02.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 정보가 없으므로 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 배당표 해석. 현재 계산상 채권총액 480,984,135원에 비해 배당재원이 부족해 후순위 채권 미배당이 큽니다. 이는 매수인 인수와는 별개입니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 따로 검증
이 물건의 권리구조는 말소기준권리가 명확합니다. 임차인 임선희는 2025.09.10 전입으로 2022.06.30 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 후순위 근저당·가압류·압류 역시 매각으로 소멸합니다.
다만 세금 압류가 여러 건 존재해 실제 배당금은 당해세 여부에 따라 달라질 수 있으며, 무엇보다 현재 자료에는 최근 실거래 시세가 없습니다. 감정가 342,000,000원에서 한 차례 유찰돼 239,400,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 수는 없습니다. 권리상 인수 위험은 낮고, 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
