대구지방법원 2025타경9384. 대구 남구 대명동 ‘대가빌라’ 2층 202호 다세대주택입니다. 이번 경매의 핵심은 일반적인 한 채 통매각이 아니라 안언준 공유지분 2분의 1에 대한 강제경매라는 점입니다. 등기상 박화숙과 안언준이 각각 2분의 1을 보유하고 있으며, 2022년 안언준 지분이 박화숙에게 증여됐다가 2025.06.25 사해행위취소 판결에 따라 소유권이전등기가 말소됐습니다. 이어 2025.09.24 신용보증기금이 안언준 지분에 대해 강제경매를 개시했습니다.
현재 살아 있는 선순위 근저당은 없습니다. 국민은행 근저당 57,600,000원은 2019.10.21 해지로, 대구은행 근저당 702,000,000원은 2022.09.02 해지로 이미 말소됐습니다. 그러나 이 사건을 ‘등기상 선순위 담보가 없다 = 안전하다’고 끝낼 수는 없습니다. 1998.12.10 전입한 이필용이 조사됐고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도 기준상 대항력 가능·미상 상태로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1666-5 2층202호 · 도로명 대구광역시 남구 장전5길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · ‘대가빌라’ 4층 건물 중 2층 202호 |
| 공유관계 | 박화숙 2분의 1 · 안언준 2분의 1 |
| 매각대상 | 안언준 지분 2분의 1 · 공유자 우선매수에 관한 특별매각조건 있음 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 266,831,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘지분·임차인’이 핵심
2019년 국민은행·대구은행 근저당은 모두 경매 전에 이미 말소됐고, 2023년 신용보증기금·애큐온캐피탈 가처분 역시 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.09.24 안언준 지분 강제경매개시결정입니다. 등기부만 보면 경매 이후 매수인이 별도로 떠안을 후순위 등기는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 전입은 빠른데 보증금이 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이필용 | 1998.12.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 이필용의 전입신고일은 1998.12.10으로 현재 말소기준인 2025.09.24보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았기 때문에 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 배당요구 여부와 보증금도 확인되지 않아 실제 낙찰 후 승계금액 역시 현재로서는 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 52.5%라는 숫자의 함정
대가(1666-5)의 비교면적 80.32㎡에서 확인된 최근 거래는 1건입니다. 2025년 12월, 3층 80.32㎡가 120,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 전체 평균 역시 표본이 이 1건뿐이므로 모두 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 80.32㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 80.32㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
현재 최저가 63,000,000원은 데이터상 최근 실거래의 52.5%입니다. 그러나 이를 ‘시세의 절반값’으로 해석해서는 안 됩니다. 최근 실거래는 호수 전체의 거래인 반면 이번 경매는 지분 2분의 1만 매각하기 때문입니다. 즉 52.5%라는 비율 자체가 지분경매의 할인 메리트를 입증하지 못하며, 여기에 공유관계와 임차인 승계 가능성까지 별도로 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 신용보증기금 | 266,831,541원 | 61,466,000원 |
| 미배당 | 266,831,541원 | 205,365,541원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산은 매각대금 63,000,000원에서 집행비용 1,534,000원을 제외한 61,466,000원을 신용보증기금에 배당하는 구조입니다. 신청채권자 미배당은 205,365,541원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 이필용의 보증금이 미상이므로 실제 임차인 관련 배당·승계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 신용보증기금 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 205,365,541원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 223,925,341원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 236,917,202원 |
유찰이 거듭될수록 최저매각가는 63,000,000원에서 44,100,000원, 30,869,999원으로 내려가지만, 이것만으로 총 취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다. 이필용의 임차보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 대항력이 실제 성립하고 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액이 매수인 승계로 연결될 가능성을 먼저 해소해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. ‘대가빌라’ 4층 건물 중 2층 202호 다세대주택입니다.
- 주위환경. 정우맨션 남측에 위치하며 아파트·학교·단독 및 다세대주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 간선도로와 근접해 제반 교통사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 외벽 치장타일·치장석, 샤시 이중창호이며 도시가스·개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 도시지역 · 가축사육제한구역, 공시지가 1,307,000원/㎡, 토지면적 397.7㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모이며 1997.01.14 준공됐습니다. 여기에 지분 2분의 1만 매각되므로 일반적인 단독소유 주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 202호 전체가 아니라 안언준 지분 2분의 1입니다. 감정가 90,000,000원과 최저가 63,000,000원 역시 이 지분매각을 전제로 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수에 관한 특별매각조건이 있으므로 외부 입찰자는 우선매수권 행사 가능성을 반드시 고려해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 이필용의 전입일은 1998.12.10이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 자동 배당표상 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상 상태를 반영하지 못하므로 최종 인수액 확인 전에는 63,000,000원을 총 취득비용으로 보지 마세요.
- 실거래 비교 주의. 최근 거래 120,000,000원은 호수 전체 거래이고 경매대상은 1/2 지분입니다. 52.5%만 보고 저가매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 공유관계 처리. 낙찰 후에도 박화숙과 공유관계가 남는 구조이므로 사용·점유·처분과 관련한 후속 절차를 사전에 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “52.5%는 할인율이 아니라 착시일 수 있다”
현재 최저가 63,000,000원은 최근 실거래 120,000,000원의 52.5%입니다. 하지만 이번에 사는 것은 집 전체가 아니라 안언준의 2분의 1 지분입니다. 여기에 공유자 우선매수 특별조건이 있고, 1998.12.10 전입한 이필용의 보증금·확정일자가 미상이라 실제 인수금액도 확정되지 않았습니다. 등기상 오래된 근저당과 가처분이 이미 정리된 점은 긍정적이지만, 그것만으로 지분·임차 리스크가 사라지는 것은 아닙니다.
결론은 가격보다 선행조건 확인입니다. 이필용의 임대차관계와 보증금, 실제 점유, 배당요구 여부를 확인하고 공유자 우선매수 조건까지 검토하기 전에는 ‘6,300만원 저가매수’라는 결론을 내리기 어렵습니다. 권리분석 난도는 높은 편이고, 지분경매 경험이 없는 입찰자라면 특히 보수적으로 접근할 사건입니다.
