대구지방법원 2025타경9384. 대구 남구 대명동 장전5길 18, 대가빌라 2층 202호입니다. 철근콘크리트조 4층 건물에 있는 다세대주택으로, 등기상 공유자는 박화숙과 안언준입니다. 이번 강제경매의 신청채권자는 신용보증기금이며 청구액은 266,831,541원입니다. 다만 중요한 점은 경매개시결정 자체가 안언준 지분에 한정되어 있다는 것입니다. 따라서 낙찰받더라도 해당 주택 전체의 단독소유자가 되는 구조가 아닙니다.
권리 흐름에는 과거 사해행위취소 소송의 흔적도 남아 있습니다. 안언준 지분이 박화숙에게 증여되었다가 사해행위취소로 소유권이전등기가 말소되었고, 이후 안언준 지분에 강제경매가 개시됐습니다. 과거 근저당권과 가처분은 이미 말소되어 현재 경매의 핵심 선행 담보권은 확인되지 않습니다. 그러나 공유지분 매각, 공유자의 우선매수권, 선순위 전입자의 보증금 미상이라는 별개의 위험을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1666-5, 대가빌라 2층 202호 도로명주소: 대구광역시 남구 장전5길 18 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 202호 |
| 전용면적 | 80.32㎡ |
| 매각 대상 | 안언준 소유지분 2분의 1 (지분매각) |
| 등기상 공유자 | 박화숙(2분의 1), 안언준(2분의 1) |
| 감정가 | 90,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 44,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 신청채권자 / 청구액 | 신용보증기금 / 266,831,541원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.24 갑구 8번 · 안언준 지분 강제경매개시결정 |
| 특별매각조건 | 지분매각 · 공유자 우선매수에 관한 특별매각조건 있음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 정리됐지만 지분매각이 핵심
등기상 기존 국민은행 근저당권(채권최고액 57,600,000원)과 대구은행 근저당권(채권최고액 702,000,000원)은 각각 이미 말소됐습니다. 신용보증기금과 애큐온캐피탈의 과거 가처분도 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.09.24 안언준 지분 강제경매개시결정이며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 선순위 전입자의 보증금이 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이필용 | 1998.12.10 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계 위험 확인 필요 |
현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 실제 점유자 1명입니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
이필용의 전입일은 1998.12.10로, 말소기준권리인 2025.09.24보다 앞섭니다. 따라서 전입 시점만으로 보더라도 선순위 점유자 여부를 중점적으로 조사해야 합니다. 다만 전입신고만으로 보증금의 존재와 액수, 실제 임대차관계, 현재까지의 대항요건 유지, 배당 후 잔액을 모두 확정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 4,410만원을 주택 전체 시세와 직접 비교하면 안 된다
대가빌라(대가 1666-5)는 8세대 규모이며, 준공일은 1997.01.14입니다. 동일 면적 80.32㎡의 확인된 최근 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 80.32㎡ | 3층 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 80.32㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 120,000,000원입니다. 단, 확인되는 거래가 1건뿐이라 평균과 최고·최저 거래가격이 모두 같습니다. 본건은 2층, 비교 거래는 3층이라는 차이도 있습니다.
표면적인 최저가 대비 실거래 비율은 36.8%입니다. 그러나 이 수치에는 결정적인 비교상의 문제가 있습니다. 실거래 120,000,000원은 주택 전체 거래가격인 반면, 이번 경매로 취득하는 것은 안언준의 2분의 1 지분뿐입니다. 따라서 최저가가 전체 실거래가의 36.8%라는 이유만으로 시세 대비 큰 할인이나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계되어 있으나, 이번 사건은 이미 2회 유찰됐습니다. 매각 대상이 공유지분이라는 점과 선순위 점유관계가 불명확하다는 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 44,100,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,193,800원 |
| 1. 신용보증기금 · 강제경매 신청채권 | 266,831,541원 | 42,906,200원 |
| 채권자 미배당액 | — | 223,925,341원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 추정 배당입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 신용보증기금의 미배당 채권액은 매수인의 확정 인수채무를 뜻하지 않으며, 이필용의 보증금에 관한 인수 위험은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 223,925,341원 |
| 3회 유찰(34%) | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 236,917,202원 |
| 4회 유찰(24%) | 21,608,999원 | 20,820,037원 | 246,011,504원 |
유찰이 진행될수록 매각가격은 내려가지만 신청채권자의 미배당액은 증가합니다. 어느 시나리오에서도 신청채권 전액을 충족하지 못하며 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 이는 채권자 배당의 추정 결과이지, 선순위 점유자의 보증금 반환 문제까지 해결됐다는 의미가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 정우맨션 남측에 위치합니다. 부근은 아파트·학교·단독주택·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 간선도로에 근접하여 전반적인 교통 사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 치장타일·치장석, 내부는 벽지·타일 마감이며 샤시 이중창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 도시가스 및 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 대지면적 397.7㎡, 정방형 평지이며 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다.
- 공부 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택이고 최근 동일면적 실거래는 1건입니다. 특히 이번 경매는 전체 소유권이 아닌 공유지분 매각이므로 일반적인 주택 거래가격을 곧바로 지분의 처분가격으로 적용하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 안언준의 공유지분 2분의 1만 매각됩니다. 전체 주택의 단독소유권을 취득하는 것으로 오인하지 않아야 합니다.
- 공유자 우선매수. 박화숙의 잔여 지분과 공유자 우선매수에 관한 특별매각조건을 확인하세요. 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 공유자의 우선매수권 행사에 따라 취득 결과가 달라질 수 있습니다.
- 선순위 점유자 확인. 이필용의 1998.12.10 전입 사실을 바탕으로 실제 임대차관계, 점유 지속 여부, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수금액 재산정. 계산상 인수액 0원을 확정치로 사용하지 말고, 대항력 및 배당 후 미반환 보증금이 확인되면 매각대금에 추가하여 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 최근 120,000,000원 거래는 주택 전체의 가격입니다. 지분 최저가와 비교한 36.8%라는 비율만으로 저가 매각이라고 판단하면 안 됩니다.
- 공유관계 정리. 낙찰 후 다른 공유자와의 사용·수익, 점유, 지분 매수 협의 및 공유물분할 문제를 검토하세요.
- 점유·명도. 선순위 전입자의 실제 점유관계가 확인되기 전에는 일반적인 무임차 물건처럼 인도 가능성을 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 특별매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49%보다 중요한 것은 실제로 취득하는 권리”
대구 2025타경9384는 감정가 90,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 44,100,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 가장 먼저 확인할 사항은 할인율이 아닙니다. 낙찰 대상은 안언준의 지분 2분의 1이며, 다른 공유자의 우선매수에 관한 특별매각조건이 존재합니다.
여기에 1998.12.10 전입한 이필용의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점이 추가됩니다. 과거 담보권과 가처분은 정리됐지만, 선순위 점유자의 대항력과 보증금 인수 여부는 별도 조사 없이는 결론을 낼 수 없습니다.
최근 동일면적 실거래 120,000,000원 역시 주택 전체 거래이므로 지분 최저가와 직접 비교해 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 공유자 우선매수로 인한 외부 낙찰의 불확실성, 지분 취득에 따른 사용·처분 제약, 선순위 점유자의 인수 위험이 중첩된 사건입니다. 임대차관계와 취득 범위를 명확히 확인하기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 입찰가격을 결정하지 않는 것이 중요합니다.
