대구지방법원 2025타경9407. 경산시 중방동 ‘중방e-편한세상3단지’ 306동 23층 2302호 아파트입니다. 현 소유자 최용잠은 2023.05.26 소유권을 이전받았고, 매매 원인일은 2023.03.28, 거래가액은 580,000,000원입니다. 같은 날 경북대구낙농협동조합 명의로 채권최고액 468,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 현대캐피탈 주식회사, 경북 신용보증재단, 서울보증보험 주식회사의 가압류가 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 2025.07.23에는 위 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.09.29 농업협동조합자산관리회사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9407 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 895 중방이-편한세상3단지 306동 23층2302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 제306동 제23층 제2302호 |
| 소유자 | 최용잠 · 2023.05.26 소유권이전 · 거래가액 580,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 566,000,000원 / 396,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 421,367,158원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.05.26 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당권 468,000,000원입니다. 2023.12.21 현대캐피탈 주식회사 가압류 15,821,198원, 2024.06.14 경북 신용보증재단 가압류 20,420,000원, 2024.12.13 서울보증보험 주식회사 가압류 27,112,045원과 2025.09.29 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 가격 여유는 생겼다
비교 대상은 중방e-편한세상3단지 동일 평형 121.93㎡ 거래입니다. 전체 9건 평균은 542,500,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2026.07 거래가 523,000,000원이며 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 121.93㎡ | 8 | 523,000,000원 |
| 2025.03 | 121.93㎡ | 16 | 532,000,000원 |
| 2023.12 | 121.93㎡ | 8 | 535,000,000원 |
| 2023.09 | 121.93㎡ | 13 | 557,500,000원 |
| 2023.04 | 121.93㎡ | 18 | 560,000,000원 |
| 2023.04 | 121.93㎡ | 7 | 520,000,000원 |
| 2023.03 | 121.93㎡ | 23 | 580,000,000원 |
| 2022.10 | 121.93㎡ | 22 | 555,000,000원 |
| 2022.05 | 121.93㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 전체 평균 | 121.929㎡ | 9건 | 542,500,000원 |
현재 최저가 396,200,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 523,000,000원의 75.8%입니다. 전체 평균 대비 비율은 73.0%지만, 이 수치만으로 가격 매력을 높게 평가할 필요는 없습니다. 더 중요한 것은 최근 추세가 -4.0%라는 점입니다. 즉 가격 차이는 충분하지만, 최근 시장이 과거보다 낮아지는 방향이라는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 396,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,346,800원 |
| 2. 근저당권 · 경북대구낙농협동조합 | 468,000,000원 | 389,853,200원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 15,821,198원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 20,420,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 27,112,045원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 531,353,243원 중 예상 배당액은 389,853,200원이고, 미배당액은 141,500,043원입니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표에는 근저당권자가 경북대구낙농협동조합으로 표시되며, 등기상 해당 근저당권은 2025.07.23 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있습니다.
④ 회차별 배당 부족 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 396,200,000원 | 389,853,200원 | 141,500,043원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 277,340,000원 | 272,657,240원 | 258,696,003원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 194,138,000원 | 190,620,068원 | 340,733,175원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따라 권리부담이 늘어나는 구조가 아니라, 매각가격과 시장가격의 균형을 보는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중방사거리 북동측 인근이며, 부근은 대단위 아파트·대형마트·소매점 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 정평역·임당역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 중방e-편한세상3단지 · 562세대 · 2010.02.23 준공입니다.
- 도로. 단지 서측 왕복 6차선, 북측·동측 왕복 2~3차선 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·시가지조성사업지역이며, 공시지가 1,665,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물의 제23층 제2302호이며, 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심. 전체 평균 542,500,000원보다 최신 거래 523,000,000원과 최근 추세 -4.0%를 우선해 상한가를 정합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 명도 조건을 현장에서 확인합니다.
- 권리 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.07.23 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기 상태를 입찰 직전 다시 대조합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 141,500,043원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전 직접 확인합니다.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격은 하락 추세까지 감안
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2023.05.26 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 396,200,000원까지 내려와 최신 거래 523,000,000원의 75.8% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세는 -4.0%이고 최근 12개월 표본이 1건뿐입니다. 따라서 권리는 합격, 가격도 여유가 생겼지만 최근 하락 흐름까지 반영해 입찰가를 보수적으로 정하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
