89,180,000원
대구지방법원 2025타경9419. 신매우방타운 101동 4층 417호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 182,000,000원에서 2회 유찰된 89,180,000원입니다. 권리의 기준점은 2024.03.20. 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권(채권최고액 171,600,000원)이고, 이후 임의경매개시결정과 서울보증보험주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 이 근저당권은 2026.03.13. 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
가격은 감정가나 과거 전체 거래 평균보다 최근 거래를 중심으로 봐야 합니다. 동일 평형 최근 12개월 거래는 2025.11. 130,000,000원, 2026.03. 148,000,000원으로 평균 139,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 64.2%입니다. 다만 최근 가격 추세가 과거 거래보다 29.7% 낮아진 상태이므로 단순히 과거 전체 평균 183,000,000원과 비교해 할인폭을 과장해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9419 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 신매동 246 신매우방타운 101동 4층417호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 달구벌대로651길 33 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 / 구조 | 지하1층, 지상20층 중 제4층 제417호 · 철근콘크리트벽식조 |
| 비교 평형 | 59.98㎡ · 동일평형 매칭 |
| 소유자 | 임정목 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 153,223,152원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.03.20. 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 171,600,000원이며, 2025.10.01. 현대캐피탈 주식회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 그 뒤 2025.11.28. 서울보증보험주식회사 가압류 9,661,000원이 설정됐고, 이 역시 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2026.03.13.에는 11번 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월을 우선해야 한다
신매우방타운 동일 평형 59.98㎡ 거래입니다. 전체 8건 평균은 183,000,000원이지만, 2021년부터의 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기에는 왜곡 가능성이 있습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균 139,000,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.98㎡ | 1 | 148,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2023.11 | 59.98㎡ | 12 | 182,000,000원 |
| 2023.10 | 59.98㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.06 | 59.98㎡ | 6 | 208,000,000원 |
| 2022.04 | 59.98㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2021.09 | 59.98㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2021.07 | 59.98㎡ | 1 | 196,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 2건 | 139,000,000원 |
현재 최저가 89,180,000원은 최근 12개월 평균의 64.2%입니다. 가격 수준만 놓고 보면 최근 거래보다 낮은 구간입니다. 동시에 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -29.7%로 나타나므로, 과거 182,000,000원~215,000,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 171,600,000원 | 87,174,760원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,661,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 181,261,000원 가운데 예상배당은 87,174,760원이며, 미배당은 94,086,240원입니다. 현재 회차 배당 계산상 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 94,086,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 120,358,669원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 43,698,199원 | 42,511,631원 | 138,749,369원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 채권자 미회수액과 매수인의 실질 취득비용을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 신매동 소재 대구매호초등학교 남동측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 박공지붕 지하1층·지상20층 건물의 제4층 제417호이며, 도시가스보일러 난방·승강기·소화전·급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용중입니다. 공시지가는 2,465,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 동측으로 노폭 약 5~6미터, 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역과 교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역 등의 지정 내용이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 신매우방타운은 221세대이며 준공일은 1997.11.25.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 183,000,000원보다 최근 12개월 평균 139,000,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -29.7%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 94,086,240원은 배당 부족액이며, 제시된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 권리 이전 확인. 말소기준 근저당권은 현대캐피탈주식회사 설정 후 2026.03.13. 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 최근 시세와 점유 확인
이 사건의 말소기준은 2024.03.20. 현대캐피탈주식회사 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 서울보증보험주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 2회 유찰되어 89,180,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 평균 139,000,000원의 64.2%입니다. 다만 최근 시세 자체가 과거보다 29.7% 낮아진 흐름이므로, 과거 전체 평균 183,000,000원보다 최근 거래와 실제 점유 상태를 중심으로 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
