127,400,000원
대구지방법원 2025타경9419. 신매우방타운 101동 4층 417호, 전용 59.98㎡ 아파트입니다. 현 소유자 임정목은 2015.01.22 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 178,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2024.03.20 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 채권최고액 171,600,000원입니다. 그 뒤 2025.10.01 임의경매개시결정, 2025.11.28 서울보증보험주식회사 가압류 9,661,000원이 붙었으며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2026.03.13에는 위 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이는 새로운 후순위 부담이 하나 더 생긴 것이 아니라 기존 말소기준 근저당권의 이전입니다. 예상배당상 현재 최저가에서는 채권자 총 청구액이 매각대금을 웃돌아 미배당이 발생하지만, 제공된 권리관계 기준 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9419 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 신매동 246 신매우방타운 101동 4층 417호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.98㎡ · 지하1층·지상20층 건 중 4층 |
| 소유자 | 임정목 (2015.01.22 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 153,223,152원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.20 현대캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 171,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 미배당은 있어도 매수인 인수는 0원
조사된 임차인은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 현재 제공된 임차인 조사에서는 별도 임차인이 확인되지 않았습니다. 말소기준은 2024.03.20 현대캐피탈주식회사 근저당권이고, 이후의 경매개시결정과 서울보증보험주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2026.03.13 한국자산관리공사로의 이전은 이 말소기준 근저당권 자체의 승계입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
신매우방타운은 총 221세대, 준공일은 1997.11.25입니다. 대상과 같은 전용 59.98㎡ 실거래는 총 8건이 확인되며 전체 평균은 183,000,000원입니다. 그러나 2021~2023년의 182,000,000원~215,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있어, 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.98㎡ | 1 | 148,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2023.11 | 59.98㎡ | 12 | 182,000,000원 |
| 2023.10 | 59.98㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.06 | 59.98㎡ | 6 | 208,000,000원 |
| 2022.04 | 59.98㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2021.09 | 59.98㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2021.07 | 59.98㎡ | 1 | 196,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.98㎡ | 2건 | 139,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2025.11 130,000,000원, 2026.03 148,000,000원으로 평균 139,000,000원입니다. 현재 최저가 127,400,000원은 이 최근 평균의 91.7%이고 최신 거래 148,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래 기준으로는 가격 우위가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,583,600원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 171,600,000원 | 124,816,400원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,661,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 181,261,000원 중 124,816,400원이 배당되고 56,444,600원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 배당 부족 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 127,400,000원 | 124,816,400원 | 56,444,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 94,086,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 120,358,669원 | 0원 |
유찰이 늘수록 근저당권자와 후순위 가압류의 미배당은 커지지만, 제공된 분석에서는 모든 시나리오의 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 이 사건의 현재 핵심 리스크는 인수금 증가가 아니라 하락 중인 실거래 가격대에서 적정 입찰가를 잡는 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 신매동, 대구매호초등학교 남동측 인근입니다. 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 동측으로 약 5~6미터 도로, 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 박공지붕, 지하1층·지상20층 건물의 4층 417호이며 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·도시가스보일러 난방·소화전·승강기설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 사항이 있으며 공시지가는 2,465,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 전용 59.98㎡ 실거래는 8건이 확인되지만 최근 12개월 거래는 2건이며, 가격 추세는 과거 대비 -29.7%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 실거래 평균 183,000,000원보다 최근 12개월 평균 139,000,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 가격 수준이 과거 대비 29.7% 낮아졌으므로 현재 최저가 127,400,000원이 최근 평균 아래라는 사실만으로 큰 안전마진을 단정하지 않아야 합니다.
- 임대관계 원본 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서·현황조사·전입 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.03.13 한국자산관리공사로 이전돼 있으므로 최신 등기사항전부증명서에서 권리자와 말소 여부를 대조해야 합니다.
- 배당 미반영 항목 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘최근 시세’로만 판단
이 사건은 현재 제공된 권리관계만 놓고 보면 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후의 권리도 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 현재 최저가 127,400,000원도 최근 12개월 평균 139,000,000원의 91.7%, 최신 거래 148,000,000원보다 낮아 최근 실거래 대비 가격상 우위는 확인됩니다.
다만 이 단지의 최근 12개월 가격 수준은 과거 거래보다 29.7% 낮아진 상태입니다. 183,000,000원의 전체 평균에는 2021~2023년의 높은 거래가 섞여 있으므로, 감정가 대비 70%라는 숫자나 전체 평균 대비 69.6%라는 할인율만 보고 ‘매우 싸다’고 평가하는 것은 맞지 않습니다. 권리는 합격, 가격은 최근 하락 추세까지 반영해 보수적으로 검증할 물건입니다.
