대구지방법원 2025타경9454. 경산시 옥산동 옥산신화평광타운 204동 16층 1603호 아파트입니다. 감정가는 139,000,000원, 현재 최저매각가는 97,300,000원으로 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 가격만 놓고 보면 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 144,333,333원보다 상당히 낮습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 2014.04.24 전입한 김유경입니다.
말소기준권리는 2016.04.18 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 김유경의 전입일은 2014.04.24로 그보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았기 때문에 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자로 보고 보증금 규모와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 보증금 자체가 미상인 만큼 실제 인수 위험까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9454 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 옥산동 725-2 옥산신화평광타운 204동 16층1603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 17층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 김헌식 · 2014.04.15 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 97,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 95,167,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 임차인이 앞선다
2016.04.18 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사국민은행 근저당권과 신용보증기금·김헌수·경북 신용보증재단·서민금융진흥원· 엔에이치농협캐피탈주식회사·교보생명보험주식회사·주식회사케이비국민카드·주식회사 대우하이원샤시의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 확인이 필요한 핵심 변수
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유경 | 2014.04.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 현재 확인되는 핵심 사실은 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 반면 보증금·확정일자· 배당요구 여부는 확정되지 않아, 낙찰 전 매각물건명세서와 현황조사 내용을 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 실질취득가는 아직 모른다
옥산신화평광 동일 평형 59.98㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 144,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 152,000,000원이고, 최근 12건 범위는 110,000,000원에서 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 1 | 152,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 8 | 142,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 14 | 138,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 17 | 167,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 15 | 147,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 144,333,333원 |
현재 최저가 97,300,000원은 최근 12개월 평균의 67.4%이고, 최신 거래 152,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 부동산 자체 가격만 보면 할인 폭은 분명합니다. 하지만 이 사건은 임차인의 보증금이 미상이라, 낙찰가에 추가 인수액이 붙는지 확인되기 전에는 “실질적으로 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 146,050,000원 | 95,148,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 6,345,030원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김헌수 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 77,740,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 21,600,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 18,524,252원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 7,037,860원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 8,004,247원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 대우하이원샤시 | 36,106,453원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 393,407,842원, 예상 배당은 95,148,600원, 미배당은 298,259,242원입니다. 이 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 김유경의 임차보증금이 확인되지 않은 상태이므로 임차 관련 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸질수록 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 97,300,000원 | 95,148,600원 | 298,259,242원 |
| 2회 유찰 시 | 68,110,000원 | 66,484,020원 | 326,923,822원 |
| 3회 유찰 시 | 47,677,000원 | 46,418,814원 | 346,989,028원 |
유찰이 거듭되면 표면상 매입가격은 97,300,000원에서 68,110,000원, 47,677,000원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락만을 근거로 안전한 가격이라고 볼 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 부분은 별도의 인수 문제가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산서부초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·노선상가·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장과 도시철도 2호선역 등이 인근에 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 17층 건물 중 16층 1603호로, 위생·급배수·승강기·도시가스·개별난방설비가 돼 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 20m, 북측 및 남측 폭 약 15m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,453,000원/㎡입니다.
- 단지. 옥산신화평광은 941세대, 1996.06.29 준공이며 동일 평형 최근 12개월 실거래가 확인됩니다.
- 현장 확인. 내부는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 구체적인 내부구조와 수리 여부를 확인하지 못한 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김유경 보증금 확인. 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 보증금 액수와 현재 점유관계를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당으로 보증금이 얼마나 소진되는지 확인해야 실제 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 최저가와 실질취득가를 구분. 97,300,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 임차인 미배당액을 포함한 총 취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 구조와 수리 여부를 직접 확인하지 못했으므로 현장 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 말소기준권리 이후 근저당·가압류는 소멸 구조지만 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 임차보증금이 먼저다
이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 97,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 평균 144,333,333원의 67.4%입니다. 표면 가격만 보면 분명 눈에 띄는 구간입니다. 그러나 김유경의 전입일 2014.04.24가 말소기준권리 2016.04.18보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점이 모든 가격 판단보다 우선합니다.
가격은 매력적일 수 있지만 권리비용은 아직 미확정. 임차보증금과 배당관계가 확인돼 실제 인수액이 0원인지, 일부가 남는지 확인된 뒤에야 최근 시세 144,333,333원 및 최신 거래 152,000,000원과 실질취득가를 비교할 수 있습니다. 이 사건은 “싸게 보이는 경매”가 아니라 선순위 임차인 확인이 끝나야 가격이 완성되는 경매입니다.
