인천지방법원 2025타경509325. 청라동 리베라움더레이크플러스 27층 건물 중 15층 1514호 오피스텔입니다. 주식회사운랑이 2024년 5월 17일 거래가 290,000,000원에 소유권을 취득했고, 인천수산업협동조합이 청구액 208,385,908원으로 임의경매를 신청했습니다. 감정가는 337,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 165,130,000원입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 51%의 감정가 할인율이 아닙니다. 권리분석상 말소기준으로 제시된 2025년 5월 16일보다 먼저 전입한 임차인 2명이 있고, 두 임차인은 확정일자와 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다. 알려진 보증금 합계만 35,000,000원입니다.

알려진 보증금 35,000,000원은 현재 최저가보다 작으므로 실질취득액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 각 회차의 매각가에 알려진 인수액 35,000,000원이 더해지는 구조입니다. 다만 신원식의 보증금과 전입일이 확인되지 않아 실제 인수총액의 상한은 아직 정해지지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수와 등기 정합성 확인

권리분석상 말소기준은 2025.05.16. 임의경매개시결정으로 제시됩니다. 따라서 2025.01.14. 전입한 주식회사 이더루 김희욱과 2025.02.18. 전입한 (주)더루애 김희욱은 말소기준보다 앞선 점유자로 분류되며, 알려진 보증금 합계 35,000,000원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 반면 2025.06.12. 국의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 알려진 인수 35,000,000원, 추가 인수 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인되는 실제 임차인 또는 점유자는 3명입니다. 이 가운데 2명은 말소기준 전 전입으로 대항력이 인정되고, 신원식은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부와 인수액을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 싸다고 할 수 없다

현재 회차의 최저매각가는 감정가 337,000,000원의 49%인 165,130,000원입니다. 그러나 낙찰자가 실제 부담하는 알려진 금액은 최저가가 아니라 200,130,000원 이상입니다. 3회 유찰 시에는 매각가 115,591,000원에 알려진 인수액이 더해져 150,591,000원 이상, 4회 유찰 시에는 매각가 80,913,700원에 더해져 115,913,700원 이상이 됩니다.

확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 이 실질취득액이 최근 시세보다 낮은지 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 최저가만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 2회 유찰 사실은 이전 회차 가격에서 응찰이 성립되지 않았다는 점을 보여주지만, 그 자체가 현재 가격의 저평가를 증명하지는 않습니다.

각 실질취득액은 알려진 보증금 35,000,000원만 반영한 최소 금액입니다. 신원식의 임대차 조건에 따라 추가될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,130,000원 가정)

예상배당 계산에서는 신청채권자 청구액 208,385,908원의 배당액이 0원이고, 소유자 잔여액이 162,018,180원으로 계산돼 있습니다. 근저당권의 말소·이전 기재와 함께 배당순위 및 채권 반영 여부를 원본 서류에서 재확인해야 합니다. 임차인 보증금 35,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 낙찰대금 외부에서 매수인이 별도로 부담합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청라3동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변에 업무시설·근린생활시설·공동주택이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 북측과 서측 도로를 이용합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물 중 15층이며 사용승인일은 2022.02.11입니다. 위생설비와 급배수시설이 구비돼 있습니다.
• 용도·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 중로1류와 중로2류에 접합니다.
• 토지. 장방형·평지의 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 공시지가는 4,546,000원/㎡입니다.
• 환금성. 실거래 비교가격이 확인되지 않고 이미 2회 유찰됐습니다. 오피스텔 임대수익과 매매수요는 현재 임대차 현황, 관리비, 공실 가능성을 함께 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신원식 임대차 확인. 전입일·보증금·월세·점유 부분·확정일자·배당요구 여부를 확인해 추가 인수액을 확정해야 합니다.
• 대항력 유지요건 확인. 두 법인 임차인의 실제 점유와 전입 상태가 매각 시점까지 계속 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임대차계약서 대조. (주)더루애 김희욱과 주식회사 이더루 김희욱의 계약 당사자, 계약기간, 보증금 반환 주체를 원본 계약서로 확인해야 합니다.
• 말소기준 재검토. 2024.05.17. 근저당권의 말소 표시와 2025.08.13. 근저당권 이전·근질권 설정이 함께 존재하므로 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 배당관계 검증. 신청채권자 청구액 208,385,908원의 예상배당이 0원으로 계산된 이유와 소유자 잔여액 162,018,180원의 산출 근거를 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 동일 건물·유사 층·동일 용도의 최근 매매 및 임대 사례를 조사한 뒤, 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 임차인 또는 점유자 3명을 상대로 한 인도 협의와 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·전입 및 사업자등록 현황을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수액이다

이 물건은 감정가 337,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 165,130,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 확인되는 대항력 임차인 보증금 35,000,000원을 더하면 알려진 실질취득액은 이미 200,130,000원 이상입니다. 여기에 신원식의 보증금이 추가될 가능성이 남아 있어 최종 부담액은 확정되지 않았습니다.

또한 실거래 비교자료가 없어 200,130,000원 이상이라는 부담이 최근 시세보다 유리한지 판단할 근거가 없고, 근저당권의 말소·이전 관계와 신청채권자 배당 0원 계산도 재검증이 필요합니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가를 보고 먼저 입찰할 물건이 아니라, 임차인 3명의 권리와 배당·등기 관계를 먼저 해소한 뒤 실질취득액으로 판단해야 하는 물건입니다.