대구지방법원 2025타경9549. 대구 북구 복현동 협진아파트 4층 508호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층입니다. 현재 소유자는 정혜정이며 2025년 6월 8일 상속을 원인으로 소유권을 취득해 2025년 10월 31일 등기됐습니다. 경매를 연 채권자는 대구축산업협동조합이고 청구금액은 53,298,438원입니다.
권리관계의 기준은 2019년 12월 6일 설정된 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 89,880,000원이고, 이후 남아 있는 국민건강보험공단 압류와 에스비아이저축은행 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·근저당권 상당수는 이미 등기부상 말소돼 현재 매수인이 떠안을 권리로 연결되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9549 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 복현동 430 협진아파트 4층 508호 · 도로명 대구광역시 북구 동북로50길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 44.42㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 정혜정 (2025.06.08 상속, 2025.10.31 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구축산업협동조합 / 53,298,438원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제도 없습니다. 말소기준권리는 2019년 12월 6일 대구축산업협동조합 근저당권이며, 현재 남은 후순위 압류와 에스비아이저축은행 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족이 발생하더라도 해당 후순위 담보권의 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 70% 유찰가도 최근 거래보다 높다
협진아파트의 비교 거래는 전용 44.42㎡·46.94㎡ 거래입니다. 전체 6건 평균은 111,558,333원이지만 2021~2023년의 129,350,000원~150,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 46.94㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2025.10 | 46.94㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2023.05 | 46.94㎡ | 4 | 129,350,000원 |
| 2022.09 | 44.42㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.04 | 44.42㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 46.94㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 55,000,000원 |
최근 12개월 거래는 50,000,000원과 60,000,000원, 평균은 55,000,000원입니다. 현재 최저가 73,500,000원은 이 평균의 133.6%로, 평균보다 18,500,000원 높습니다. 최신 거래 60,000,000원과 비교해도 13,500,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인됐다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 89,880,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 55,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 73,500,000원 가정 시 채권총액 145,080,000원 중 71,777,000원이 배당되고 미배당은 73,303,000원입니다. 그러나 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 73,303,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 94,956,100원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 110,113,270원 |
가격만 놓고 보면 2회 유찰 시 51,450,000원은 최근 12개월 평균 55,000,000원 아래로 내려갑니다. 반면 현재 회차 73,500,000원은 최근 시세보다 높습니다. 어느 회차든 임차인이나 인수 권리가 없어 실질취득액은 매각가와 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 경진초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로 및 대중교통 접근성을 고려한 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 508호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며 비행안전제6구역, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 46세대, 1981.01.14 준공 단지입니다. 최근 거래는 2025년 10월 2건으로 표본이 많지 않고 최근 가격이 과거보다 크게 낮아진 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 최저가를 ‘30% 할인’으로만 보지 말 것. 최근 12개월 평균 55,000,000원보다 현재 최저가가 18,500,000원 높습니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 거래는 2025.10의 60,000,000원과 50,000,000원입니다. 현재 최저가 73,500,000원은 두 거래 모두 상회합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 과거 거래군보다 60.7% 낮아 전체 평균 111,558,333원을 시세 기준으로 그대로 쓰기 어렵습니다.
- 권리와 가격을 분리. 매수인 인수액은 0원이지만 권리 안전성이 현재 가격의 경제성을 보장하지 않습니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 입찰 전 현장 점유와 미납 관리비, 인도 절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 현재 가격은 경계”
이 물건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 이미 1회 유찰돼 105,000,000원에서 73,500,000원으로 내려왔지만, 최근 12개월 평균 55,000,000원보다 33.6% 높은 수준이고 최신 60,000,000원 거래보다도 높습니다.
특히 최근 거래 평균이 과거 거래군보다 60.7% 하락한 상태라 과거 129,350,000원~150,000,000원 거래나 전체 평균을 근거로 현재 회차에 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 46세대·1981년 준공 단지라는 환금성 조건까지 함께 보면, 권리 리스크는 낮지만 현재 가격 메리트도 낮은 물건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다. 현재 회차는 최근 시세 이상이고, 다음 유찰 시 51,450,000원부터 비로소 최근 12개월 평균과 직접 비교할 수 있는 구간으로 들어옵니다.
