대구지방법원 2025타경9549. 대구 북구 복현동 협진아파트 4층 508호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 105,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 51,450,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 말소기준권리는 2019년 12월 6일 설정된 대구축산업협동조합 근저당권 89,880,000원이고, 그 뒤의 에스비아이저축은행 근저당과 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 현재 소유자는 정혜정이며, 2025년 6월 8일 상속을 원인으로 2025년 10월 31일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 확인된 임차인 신고는 없고 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 전입·확정일자 등은 최종 입찰 전에 별도로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9549 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 복현동 430 4층 508호 · 도로명 대구광역시 북구 동북로50길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 44.42㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 |
| 소유자 | 정혜정 (2025.06.08 상속, 2025.10.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구축산업협동조합 / 53,298,438원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019년 12월 6일 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 55,200,000원과 2024년 국민건강보험공단 압류, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 근저당과 가압류 가운데 상당수는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인보다 최근 거래를 봐야 한다
협진아파트의 확인된 실거래는 총 6건이며, 전체 평균은 111,558,333원입니다. 하지만 이 평균에는 2021~2023년의 129,350,000원~150,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 그대로 사용하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 55,000,000원, 최신 거래는 60,000,000원이고 최근 가격 추세는 과거 대비 -60.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 46.94㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2025.10 | 46.94㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2023.05 | 46.94㎡ | 4 | 129,350,000원 |
| 2022.09 | 44.42㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.04 | 44.42㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 46.94㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 55,000,000원 |
현재 최저가 51,450,000원은 최근 12개월 평균 55,000,000원의 93.5%입니다. 숫자만 보면 평균보다 낮지만, 최신 두 거래가 50,000,000원과 60,000,000원으로 형성돼 현재 최저가 자체가 바로 그 거래 범위 안에 있습니다. 특히 최근 가격 추세가 -60.7%라는 점 때문에 감정가 대비 51% 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 89,880,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 55,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 145,080,000원 중 50,123,900원이 배당되고, 미배당액은 94,956,100원입니다. 신청채권자 청구액 53,298,438원도 현재 시나리오에서는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 복현동 경진초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 간선도로 및 대중교통 접근성을 고려한 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 508호이며, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 상대보호구역·비행안전제6구역 등에 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·연식. 협진아파트는 46세대이며 준공일은 1981.01.14입니다. 소규모·노후 단지인 만큼 환금성은 최근 거래 빈도와 실제 매수수요를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 흐름. 2021~2023년 129,350,000원~150,000,000원 거래에서 2025년 50,000,000원~60,000,000원 수준으로 크게 내려온 기록이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 111,558,333원보다 최근 12개월 평균 55,000,000원과 최신 거래 60,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -60.7%입니다. 최저가가 최근 평균보다 6.5% 낮다는 사실만으로 충분한 안전마진이 있다고 단정하기 어렵습니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 매각물건명세서를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 큰 미배당이 발생하더라도 현재 산정상 그 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
- 노후·소규모 단지. 1981년 준공, 46세대 단지라는 점을 고려해 건물 상태와 실제 매수수요를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 떨어졌지만, 최근 시세도 함께 떨어졌다”
이 물건의 현재 최저가는 감정가 105,000,000원의 49%인 51,450,000원입니다. 하지만 최근 시장을 기준으로 보면 이야기가 달라집니다. 최근 12개월 평균은 55,000,000원, 최신 거래는 60,000,000원이며, 같은 시기에 50,000,000원 거래도 있었습니다. 즉 현재 최저가는 최근 실거래 범위 안에 있고 최근 평균 대비 93.5% 수준입니다.
권리 측면에서는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 현재 산정상 인수액도 0원이어서 구조가 복잡하지 않습니다. 반면 가격은 최근 추세가 -60.7%로 급격하게 내려온 상태이고, 1981년 준공·46세대의 소규모 단지라는 특성도 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가에서 얼마나 떨어졌는가”가 아니라 “현재 거래가격과 비교해 충분한 안전마진이 있는가”입니다. 여기에 감정평가상 미상으로 남아 있는 점유·임대관계를 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 것이 중요합니다.
