대구지방법원 2025타경9586. 대구 북구 칠성동2가 침산1차푸르지오 105동 12층 1202호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2 구조이며, 지상 40층 중 12층입니다. 사용승인일은 2005.11.28입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2015.07.16 설정된 왜관농업협동조합 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 291,000,000원이고, 이후 변경등기를 거쳐 2025.08.08 채권최고액 344,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 제공된 291,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다.
등기부에는 과거 국민은행·서대구신용협동조합·무태새마을금고 근저당과 전세권, 각종 압류·가압류가 등장하지만 이들은 이미 말소된 이력입니다. 현재 강제경매개시결정은 2025.10.24 채권자 이영숙에 의해 접수됐고, 청구금액은 10,703,381원입니다. 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 2-2 침산1차푸르지오 105동 12층1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 지상 40층 중 12층 |
| 소유자 | 서재정 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 450,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영숙 / 10,703,381원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조와 마감상태를 동류형 물건의 통상적 이용상황 등을 기준으로 조사했다고 되어 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 인수액 0원과 별개로 실제 점유·임대관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 450,000,000원은 최근 평균의 104.3%
침산1차푸르지오(2-2)는 700세대, 사용승인일 2005.11.28입니다. 전용 84.98㎡를 중심으로 제공된 최근 거래 12건의 평균은 431,416,666원, 최신 거래는 2026.05의 420,000,000원입니다. 현재 최저매각가 450,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 104.3%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.98㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 23 | 455,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 26 | 439,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 29 | 445,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 16 | 427,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 27 | 510,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 16 | 470,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 22 | 508,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 16 | 408,000,000원 |
| 2025.08 | 91.34㎡ | 10 | 195,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 11 | 430,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 431,416,666원 |
가격 판단에서 전체 평균만 볼 이유가 없습니다. 최신 거래는 2026.05 420,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 431,416,666원입니다. 현재 신건 최저가 450,000,000원은 두 기준 모두보다 높습니다. 따라서 “신건부터 싸다”거나 “시세 대비 할인됐다”는 평가를 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 450,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,900,000원 |
| 1. 근저당 · 왜관농업협동조합 | 291,000,000원 | 291,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이영숙 | 10,703,381원 | 10,703,381원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 141,396,619원 |
현재 회차 450,000,000원 가정에서는 제공된 채권 301,703,381원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 141,396,619원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원이지만 가격은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 450,000,000원 | 301,703,381원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 360,000,000원 | 301,703,381원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 18,535,381원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 360,000,000원이고 채권자 총청구액 301,703,381원이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 288,000,000원으로 내려가 채권자 미배당액 18,535,381원이 발생하지만, 제공된 시나리오상 그 금액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 이마트 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 아파트단지 북측으로 왕복 7차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역이며, 공시지가는 3,028,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·소화전·승강기설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 단지. 침산1차푸르지오(2-2)는 700세대이며 사용승인일은 2005.11.28입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가 450,000,000원은 최근 12개월 평균 431,416,666원의 104.3%입니다. 현재 회차를 할인 매물로 보지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.05의 420,000,000원입니다. 신건 최저가가 최신 거래보다 높은 상태입니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부도 직접 확인되지 않았습니다.
- 근저당 변경내역 대조. 말소기준 근저당은 2015.07.16 설정됐고, 2025.08.08 채권최고액 344,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 배당표는 291,000,000원 기준이므로 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
- 매각기일. 매각기일은 2026.08.14입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.13입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 말소기준이 분명하고 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액이 0원이라는 점이 장점입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 450,000,000원의 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 431,416,666원의 104.3%이고, 최신 거래 420,000,000원도 웃돕니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 현장 확인 과제도 남아 있습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 현재 회차 가격에는 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
