대구지방법원 2025타경9597. 경북 칠곡군 북삼읍 인평리 705-16의 토지와 건물 관련 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택·창고로 이용 중이며, 토지는 363.5㎡의 대지입니다. 현 소유자는 주식회사모던컴퍼니입니다. 등기상 말소기준권리는 2016.09.13. 설정된 북삼농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건에서 등기 순위만 보고 “안전하다”고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 되어 있고, 제시외 건물 중 일부가 타 지상에 소재하며 그 부분에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있습니다. 즉 매수인 인수액 0원과 별개로, 이용·철거·토지사용 관계를 확인해야 하는 물적 리스크가 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9597 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 705-16 · 경상북도 칠곡군 북삼읍 북삼로 218 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 주택, 창고로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 363.5㎡ · 평지 · 세로장방 · 중로한면 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 주식회사모던컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 345,049,500원 / 241,535,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 228,307,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2016.09.13. 북삼농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 286,000,000원이며, 이후 2020.11.17. 변경등기로 채권최고액 325,000,000원이 기재돼 있습니다. 2025.08.29. 신용보증기금 가압류 915,409,600원과 2025.10.27. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 우선변제 여부는 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광준 | 148.02㎡ | 2021.07.29 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 25㎡ | 2025.03.13 | 2,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권주형 | 148.02㎡ | 2024.10.04 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 임차인 모두 전입신고가 말소기준권리보다 늦습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없지만, 대항력 자체는 없으므로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 3명입니다.
③ 핵심 특수조건 — 타 지상 제시외 건물
④ 예상배당표 (매각가 241,535,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,181,490원 |
| 2. 근저당 · 북삼농업협동조합 | 286,000,000원 | 237,353,510원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 915,409,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 241,535,000원 기준 총 채권액 1,201,409,600원 중 237,353,510원이 채권자에게 배당되는 시나리오이며, 미배당액은 964,056,090원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 241,535,000원 | 237,353,510원 | 964,056,090원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 169,074,500원 | 165,907,457원 | 1,035,502,143원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 118,352,149원 | 115,895,219원 | 1,085,514,381원 | 0원 |
현재 회차에서는 경매 신청채권자의 청구액 228,307,046원이 배당 시나리오상 충족되지만, 2회 유찰 시 예상배당 165,907,457원, 3회 유찰 시 115,895,219원으로 줄어 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 문제이며, 제공된 시나리오에서 매수인의 인수액은 모든 회차 0원입니다.
⑥ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 인평중학교 북서측 인근이며, 주변은 주택·아파트·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 경량철골조 판넬지붕 단층으로, 주택부분과 창고부분으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비가 있으며 주택부분에는 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 363.5㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역 및 인평중학교 절대·상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 351,400원/㎡입니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 위치 대조. 일부가 타 지상에 소재하므로 현황도·지적도·건물 배치와 실제 경계를 대조해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 타 지상 부분의 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지사용권원과 철거 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 현황 확인. 김광준·김지현·권주형 3명 모두 대항력은 없지만 실제 점유·인도 협의 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 현황 확인. 목록2의 소매점 부분이 현황상 창고이므로 이용상태와 관련 인허가·사용 현황을 대조해야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에서 반영되지 않았으므로 매각기일 전 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 특수권리 0개”
이 물건은 임차보증금이나 후순위 금전채권을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 말소기준권리 이후 전입한 실제 임차인 3명은 모두 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 매각물건명세서가 직접 지적한 타 지상 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 특수조건은 금전 인수와 전혀 다른 차원의 리스크입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 시세 자료가 없으므로, 할인율만으로 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 등기·임차는 비교적 정리됐지만, 현장과 토지사용관계가 정리되지 않은 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
