대구지방법원 2025타경9634. 대구 북구 침산동 메트로캐슬 3층 3-302호로, 용도 표기는 근린시설이며 감정평가상 현재 업무시설로 이용 중입니다. 감정가는 59,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 28,910,000원입니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2024.05.17. 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류 25,665,661원이며, 이를 기준으로 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
과거 대구은행·제영효의 근저당권과 국민건강보험공단 압류, 롯데카드 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서는 권리 인수보다 가격과 용도·환금성 검토가 핵심입니다. 특히 실거래 자료는 메트로캐슬 84.94㎡ 거래이고 대상면적 32.13㎡와 매칭되지 않으므로, 실거래 평균과 최저가 간의 큰 숫자 차이를 그대로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9634 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 293-12 메트로캐슬 3층 3-302호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설로 이용 중 · 대상면적 32.13㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 11층건 중 3층 3-302호 |
| 소유자 | 최세영 · 2018.03.16. 매매 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 28,910,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 33,502,474원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·보증금 승계로 인한 매수인 인수금은 없습니다. 2005년 대구은행 근저당, 2006년 제영효 근저당은 각각 2018년과 2016년에 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류도 이미 해제·말소됐습니다. 롯데카드의 8,519,085원 가압류 역시 2024.06.20. 해제로 말소됐습니다.
현재 남은 핵심은 2024.05.17. 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류 25,665,661원입니다. 이 권리가 말소기준권리로 계산되어 있으며, 2025.10.29. 그 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 49%까지 내려왔지만 실거래는 면적 불일치
현재 최저가는 28,910,000원으로 감정가 59,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 20,237,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 14,165,900원(감정가 24%)입니다.
메트로캐슬 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 232,500,000원, 최신 거래는 2025.04. 230,000,000원, 최근 구간의 이전 구간 대비 추세는 +1.3%입니다. 그러나 이 실거래 표본은 모두 84.94㎡이고, 분석 대상은 32.13㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 계산상 최저가가 최근 12개월 평균의 12.4%라는 수치는 직접적인 적정가 판단 근거로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 84.94㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2025.04 | 84.94㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2025.01 | 84.94㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2024.05 | 84.94㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 84.94㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2023.12 | 84.94㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2023.11 | 84.94㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 84.94㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.04 | 84.94㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94㎡ | 4건 | 232,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 28,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 920,380원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 25,665,661원 | 25,665,661원 |
| 3. 갑구 11번 · 우리금융캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,323,959원 |
현재 최저가 28,910,000원 가정 시 집행비용 920,380원과 우리금융캐피탈의 25,665,661원이 반영되고 2,323,959원이 소유자에게 잔여되는 계산입니다. 갑구 11번 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 28,910,000원 | 25,665,661원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 20,237,000원 | 19,472,734원 | 6,192,927원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 14,165,900원 | 13,510,914원 | 12,154,747원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 채권자 미배당은 3회 유찰 시 6,192,927원, 4회 유찰 시 12,154,747원으로 늘지만, 해당 미배당액이 곧바로 매수인의 인수금으로 전환되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 침산네거리 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본 호실은 업무시설로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 폭 약 25M, 북서측 폭 약 8M 도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8M~10M)에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,290,000원/㎡입니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 공장용지이나 현황은 대지이며, 주상복합부지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일면적 시세 확인. 현재 제공된 실거래는 84.94㎡이고 대상은 32.13㎡입니다. 동일 또는 유사 면적의 근린·업무시설 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 업무시설 이용입니다. 실제 이용과 법적 용도가 일치하는지 현장과 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 대지 지목 차이. 공부상 공장용지, 현황 대지라는 차이가 매각물건명세서에도 적시되어 있습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 자료상 신고자는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 재확인하는 편이 안전합니다.
- 배당 변동. 갑구 11번 채권액이 미상이고 당해세 등 일부 항목이 배당계산에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격의 기준’을 먼저 맞춰야 한다
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원이며, 두 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 49%인 28,910,000원까지 내려왔습니다. 반면 가격 판단에 활용할 실거래 자료는 대상 32.13㎡가 아니라 모두 84.94㎡ 거래입니다. 따라서 230,000,000원대 실거래와 단순 비교해 큰 가격 메리트가 있다고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
결국 이 물건은 권리구조는 단순하지만 시세 검증은 별도인 사례입니다. 낙찰가 자체보다 동일 면적·동일 용도 근린시설 또는 업무시설의 실제 거래가격을 먼저 확인한 뒤, 28,910,000원이 시장가격 대비 어느 위치인지 판단하는 것이 핵심입니다.
