대구지방법원 2025타경9634. 대구 북구 침산동 메트로캐슬 3층 3-302호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 업무시설로 이용 중입니다. 소유자 최세영은 2018.03.16. 매매로 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 50,000,000원입니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024.05.17. 우리금융캐피탈의 가압류 25,665,661원이며, 2025.10.29. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 둘 다 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
과거 대구은행과 제영효의 근저당권, 국민건강보험공단의 압류, 롯데카드 가압류가 있었지만 모두 이미 말소되거나 해제된 이력입니다. 따라서 등기상 현재 남아 있는 구조만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 등기상 인수 0원과 실제 점유·명도 확인은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 293-12 메트로캐슬 3층3-302호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트평스라브지붕 11층건 중 3층 3-302호 |
| 소유자 | 최세영 · 2018.03.16. 매매 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 41,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청 청구액 | 33,502,474원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준 가압류 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 중심은 갑구 9번 가압류입니다. 2024.05.17. 우리금융캐피탈이 청구금액 25,665,661원으로 가압류했고, 이 권리가 말소기준으로 산정되어 있습니다. 2025.10.29.에는 갑구 11번 강제경매개시결정이 기입됐으며 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이에 따라 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 84.94㎡ 거래를 32.13㎡ 물건에 그대로 대입하면 안 된다
메트로캐슬 실거래는 9건이 잡혀 있고 전체 평균은 230,888,888원, 최근 12개월 평균은 232,500,000원, 최신 거래는 2025.04. 230,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +1.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 84.94㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2025.04 | 84.94㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2025.01 | 84.94㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2024.05 | 84.94㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 84.94㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2023.12 | 84.94㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2023.11 | 84.94㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 84.94㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.04 | 84.94㎡ | 7 | 245,000,000원 |
문제는 면적입니다. 가격 비교 대상 면적은 32.13㎡인데, 확인된 실거래 9건은 모두 84.94㎡입니다. 따라서 현재 최저가 41,300,000원이 최근 12개월 평균의 17.8%라는 계산값만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 면적이 일치하지 않는 실거래이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,143,400원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 25,665,661원 | 25,665,661원 |
| 3. 갑구 11번 강제경매개시결정 · 우리금융캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,490,939원 |
현재 회차 41,300,000원 기준으로 집행비용 1,143,400원, 갑구 9번 가압류 25,665,661원이 반영되고 소유자 잔여는 14,490,939원입니다. 계산상 부족액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원이지만 배당 여력은 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 41,300,000원 | 25,665,661원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 28,910,000원 | 25,665,661원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 20,237,000원 | 19,472,734원 | 6,192,927원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 채권자 배당이 19,472,734원으로 줄고 부족액 6,192,927원이 발생하지만, 이 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰이 진행될수록 채권자 회수율은 낮아져도 그 부족액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 침산네거리 북서측 인근이며 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 업무시설로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25M, 북서측으로 폭 약 8M 도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·소로2류(폭 8M~10M) 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역입니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 공장용지이나 현황은 대지이며 주상복합부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전, 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 단지 참고. 메트로캐슬은 60세대이며 사용승인 기준일은 2004.02.16.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 사용 주체, 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세를 다시 잡을 것. 확인된 거래 9건은 모두 84.94㎡이고 비교 대상 면적은 32.13㎡입니다. 동일하거나 유사한 면적의 근린·업무시설 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 실제 이용은 업무시설입니다. 현 이용과 공부상 용도, 향후 사용 목적의 적합성을 확인해야 합니다.
- 토지 지목 확인. 공부상 공장용지와 현황 대지의 차이를 매각물건명세서와 등기·토지 관련 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류에서 변동 가능성을 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원”보다 중요한 것은 적정가격 검증
이 사건은 등기 흐름 자체는 비교적 명료합니다. 과거 근저당·압류는 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 우리금융캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸해 현재 계산상 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가는 41,300,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 숫자만 보고 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 메트로캐슬 최근 실거래 평균 232,500,000원은 84.94㎡ 거래이고, 가격 비교 대상 면적은 32.13㎡입니다. 서로 다른 면적의 거래를 그대로 비교하면 실제 가치 판단을 왜곡할 수 있습니다. 여기에 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 동일 면적·동일 용도 시세와 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 물건입니다.
