대구지방법원 2025타경9646. 경상북도 영천시 고경면 해선리 108-1 일대의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 가·나 단독주택, 다 제조업소 및 사무실로 이용되고 있습니다. 소유자는 황중수이며, 현재 말소기준은 2022.05.19. 설정된 주식회사대구은행 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다.
이 사건의 권리구조는 금액만 보면 복잡합니다. 말소기준 이후에 주식회사대구은행의 추가 근저당 120,000,000원, 김호윤 540,000,000원, 서명덕 186,000,000원과 국·영천시 압류, 삼성카드 주식회사·신용보증기금·경북 신용보증재단·롯데카드 주식회사의 가압류가 이어졌습니다. 그러나 자료상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9646 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 고경면 해선리 108-1 · 경상북도 영천시 고경면 호국로 1137 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 가·나 단독주택 · 다 제조업소 및 사무실 |
| 소유자 | 황중수 |
| 감정가 / 최저가 | 922,216,340원 / 645,551,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 토지 특성 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 · 공시지가 108,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 금액은 크지만 매수인 인수는 0원
2011.07.27.과 2012.01.19. 고경농업협동조합 근저당권은 2022.05.04. 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2022.05.19. 주식회사대구은행 근저당권 600,000,000원이 새 말소기준이 됐고, 이후 설정·등기된 근저당권·압류·가압류와 2025.10.31. 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 1회 유찰 가격 — ‘70%’만 보고 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 645,551,000원으로 감정가 922,216,340원의 70%입니다. 그러나 이 사건은 단독주택·제조업소·사무실과 토지가 결합된 복합 물건으로, 동일 조건의 실거래 수치만으로 일반 주거상품처럼 가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
가격과 함께 봐야 할 것은 채권 회수 구조입니다. 현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 1,551,118,381원이고 예상 배당액은 636,695,490원에 그쳐 914,422,891원이 미배당으로 남습니다. 2회 유찰 시 미배당은 1,106,151,538원, 3회 유찰 시에는 1,240,026,871원으로 커집니다. 다만 이 미배당 채권액은 자료상 매수인 인수액과는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 645,551,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,855,510원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 36,695,490원 |
| 4. 근저당 · 김호윤 | 540,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 서명덕 | 186,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,059,132원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 38,250,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 45,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 11,809,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 예상배당은 636,695,490원, 미배당은 914,422,891원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 8,855,510원으로 추정돼 있습니다.
④ 일괄매각·농지 조건 — 이 사건의 핵심 실무 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각하는 조건입니다.
- 컨테이너 제외. 목록3 지상에 있는 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 지목과 현황 차이. 목록3은 공부상 지목이 “답”이나 현황은 “공장용지”입니다.
- 건물 표시 차이. 목록2 건물 중 감정평가명세표상 기호 가)는 공부상 “스라브지붕”이나 현황은 “아스팔트 싱글 지붕”입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 고경면사무소 동측 인근으로, 주위는 국도변 상가 및 농촌지대이며 농경지·근린생활시설·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근 국도에 시내버스가 운행돼 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 가·나 건물은 단독주택, 다 건물은 제조업소 및 사무실로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 660.0㎡, 평지·부정형·광대로한면이며 공시지가는 108,100원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 주택·제조업소·사무실·토지가 결합된 형태이므로 실제 이용 목적과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 최우선 확인. 목록3 관련 증명서 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 조건이 있으므로 발급 가능성과 제출 절차를 먼저 확인해야 합니다.
- ‘70%’ 숫자만으로 가격 판단 금지. 최저가는 감정가의 70%지만 복합용도 물건이라 단순 할인율만으로 시세 메리트를 판단하기 어렵습니다.
- 점유 현황 확인. 확인된 임차인 내역은 없으나 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되고 이동 용이한 컨테이너는 제외되므로 실제 인도 대상과 경계를 대조해야 합니다.
- 현황·공부 차이 확인. 공부상 “답”과 현황 “공장용지”, 지붕 표시 차이를 매각물건명세서·감정평가서와 함께 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리 이후 권리가 다수 존재하므로 입찰 직전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
권리분석만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2022.05.19. 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 각 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가 645,551,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
이 사건의 승부처는 권리보다 물건의 성격과 입찰 조건입니다. 단독주택·제조업소·사무실과 토지가 묶여 있고, 목록3에는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 있으며, 공부상 지목과 현황도 다릅니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 절차·용도·환금성 검증이 선행돼야 하는 복합형 물건”입니다.
