인천지방법원 2025타경509360. 주안동 명주아르디에 9층 904호, 전용 17.09㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등기상 소유자는 김지연이며 2021.05.15 매매를 원인으로 83,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 압류보다 앞서 2021.06.10 전입·점유를 시작하고 2021.06.18 확정일자를 받은 임차인 허재욱입니다. 임차보증금 역시 83,000,000원으로, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 현재 최저가 23,667,000원에서 예상 배당되는 임차보증금은 22,840,994원이고, 남는 60,159,006원은 매수인이 승계합니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘어나는 구조이므로, 매수인의 실질 부담은 결국 임차보증금 83,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509360 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 220-1 명주아르디에 9층 904호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 미추홀대로733번길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 17.09㎡ · 지하2층 지상15층 중 9층 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.05.15 매매 · 거래가액 83,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 23,667,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 허재욱 / 83,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 대항력
말소기준은 2023.04.13 울산세무서장의 압류입니다. 그러나 허재욱의 전입·점유는 2021.06.10, 확정일자는 2021.06.18로 그보다 앞섭니다. 이후 2023.08.07 임차권등기명령으로 보증금 83,000,000원의 주택임차권까지 등기됐습니다. 압류·후순위 압류·경매개시결정과 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도, 선행 대항력에 기초한 미배당 보증금 반환채무는 별개로 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 잔액 인수형
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허재욱 | 9층 904호 17.09㎡ 전부 | 2021.06.10 | 2021.06.18 | 83,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
명주아르디에 전용 16.23㎡~18.13㎡ 거래 12건의 전체 평균은 49,875,000원이지만, 최근 가격 판단에는 더 가까운 시점의 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 44,375,000원, 최신 거래는 2026.01의 38,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -15.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 17.35㎡ | 14 | 38,000,000원 |
| 2025.10 | 18.13㎡ | 7 | 53,500,000원 |
| 2025.04 | 17.09㎡ | 6 | 48,000,000원 |
| 2025.03 | 16.46㎡ | 9 | 38,000,000원 |
| 2024.07 | 17.09㎡ | 9 | 56,000,000원 |
| 2024.05 | 17.09㎡ | 13 | 54,000,000원 |
| 2024.04 | 16.56㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2024.03 | 17.09㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2024.01 | 16.23㎡ | 9 | 42,000,000원 |
| 2024.01 | 17.09㎡ | 9 | 56,000,000원 |
| 2023.11 | 18.13㎡ | 7 | 52,000,000원 |
| 2023.03 | 18.13㎡ | 5 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 44,375,000원 |
표면 최저가 23,667,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 낮아 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비교 자체가 적절하지 않습니다. 매수인이 떠안는 미배당 보증금 때문에 실질취득은 약 83,000,000원 수준이고, 이는 최근 12개월 평균 44,375,000원뿐 아니라 최신 거래 38,000,000원, 전체 거래 최고가 60,000,000원과 감정가 69,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 추세가 -15.7%이므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 826,006원 |
| 1. 임차인 허재욱 보증금 | 83,000,000원 | 22,840,994원 |
| 2. 경매개시결정 · 허재욱 | 83,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 배당에서 임차보증금 미변제액 60,159,006원은 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 826,006원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 23,667,000원 | 22,840,994원 | 60,159,006원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 16,566,899원 | 15,868,695원 | 67,131,305원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 11,596,829원 | 10,988,086원 | 72,011,914원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형), 전용 17.09㎡입니다.
- 입지. 주안1동 행정복지센터 남동측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층 건물의 9층이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 2,278,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 명주아르디에는 129세대, 2012.09.14 준공이며 최근 거래 추세가 -15.7%입니다. 경매 평균 유찰도 3.8회로 집계돼 가격 회복을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액 최우선 확인. 현재 회차 기준 미배당 보증금 60,159,006원을 낙찰대금과 별개로 부담하는 구조입니다.
- 최저가 기준 비교 금지. 23,667,000원을 시세와 비교하지 말고 실질취득 약 83,000,000원 수준을 최근 12개월 평균 44,375,000원·최신 38,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 2021.06.10 전입·점유, 2021.06.18 확정일자, 2023.08.07 임차권등기의 연속성을 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 허재욱과 강제경매 신청채권자 허재욱이 동일하므로 계약 원본·보증금 지급관계와 사건기록을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -15.7%이고 최신 거래가 38,000,000원이므로 과거 전체 평균 49,875,000원을 기준으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 취득가”
이 물건은 감정가 69,000,000원에서 최저가 23,667,000원까지 내려와 표면상 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 83,000,000원이고, 현재 회차에서만 60,159,006원이 매수인 인수로 남습니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질 부담은 보증금 수준에 머무는 구조입니다.
반면 최근 12개월 평균은 44,375,000원, 최신 거래는 38,000,000원이고 가격 추세도 -15.7%입니다. 따라서 이 사건은 “3회 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “낙찰가 할인 효과가 선순위 임차보증금에 흡수되는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리 인수와 하락 시세를 함께 고려하면 현 회차의 핵심 위험은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세보다 높습니다.
