대구지방법원 2025타경9909. 대구 동구 신서동 영조아름다운나날 107동 11층 1103호 아파트입니다. 감정가는 242,000,000원, 현재 최저매각가는 169,400,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 핵심은 2015.12.09. 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당 232,800,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 해당 근저당은 2025.03.10. 한국자산관리공사로 이전됐으며, 이후 박윤진 근저당, 산와대부 가압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 눈에 들어오는 것은 1회 유찰 후 가격입니다. 최저가 169,400,000원은 동일평형 최근 12개월 평균 208,318,181원의 81.3%입니다. 최신 거래 243,000,000원과 비교해도 낮습니다. 그러나 최근 거래군과 과거 거래군의 추세 지표가 -9.4%이므로, “감정가 대비 30% 할인”만으로 판단하기보다 하락 흐름이 계속되는지 확인하는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9909 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 543 영조아름다운나날 107동 11층 1103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 지상15층 중 11층 |
| 소유자 | 김일환 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 184,682,340원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인 | 2003.09.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
신고·확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 부재로 내부현황을 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현장 점유 상태와 전입 관계는 입찰 전 원본으로 다시 확인하는 것이 안전합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 시세 아래
아름다운나날1 동일평형 84.67㎡의 최근 거래입니다. 최근 12개월 집계는 11건 평균 208,318,181원이고, 전체 12건 평균은 210,125,000원입니다. 가격 판단은 하락장 보정 규칙에 따라 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.67㎡ | 9 | 243,000,000원 |
| 2026.07 | 84.67㎡ | 9 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.67㎡ | 7 | 204,000,000원 |
| 2026.05 | 84.67㎡ | 15 | 201,000,000원 |
| 2026.02 | 84.67㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 84.67㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 84.67㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2025.11 | 84.67㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 84.67㎡ | 5 | 231,500,000원 |
| 2025.09 | 84.67㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2025.08 | 84.67㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2025.07 | 84.67㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 208,318,181원 |
현재 최저가 169,400,000원은 최근 12개월 평균의 81.3%입니다. 최근 거래 최저 175,000,000원보다도 낮고 최신 거래 243,000,000원과는 차이가 큽니다. 따라서 현재 회차는 가격상 시세 아래에 들어와 있습니다. 다만 최근 거래군의 추세는 -9.4%이므로, 과거 평균이 앞으로도 그대로 유지된다고 가정해 가격 가점을 과도하게 주는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,171,600원 |
| 1. 을구 19번 근저당권 | 232,800,000원 | 166,228,400원 |
| 2. 을구 22번 근저당 · 박윤진 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 산와대부 주식회사 | 11,234,394원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 294,034,394원 중 채권자 예상배당은 166,228,400원이며 미배당액은 127,805,994원입니다. 그러나 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 169,400,000원 | 166,228,400원 | 127,805,994원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 118,579,999원 | 116,119,879원 | 177,914,515원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,005,999원 | 81,111,891원 | 212,922,503원 | 0원 |
유찰이 추가되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 주어진 시나리오에서는 어느 회차도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회로, 이 물건은 이미 평균 유찰 수준에 도달한 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구강동초등학교 북서측에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린상가, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 북측으로 안심로와 대구도시철도 1호선이 통과해 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 건물의 11층 1103호이며 사용승인일은 2003.09.26입니다. 위생·급배수·승강기·소화·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 단지. 아름다운나날1은 782세대이며 동일평형 거래 표본은 84.67㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 택지개발완료 관련 구역과 교육환경 보호구역 등이 포함·저촉돼 있습니다. 공시지가는 1,644,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 내부현황은 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 신고·확인된 임차인은 없지만 감정서의 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유현황과 매각물건명세서를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 169,400,000원은 최근 12개월 평균 208,318,181원의 81.3%입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 거래군 대비 과거 거래군 추세가 -9.4%이므로 최신 거래가 추가로 내려오는지 확인해야 합니다.
- 말소기준. 2015.12.09. 을구 19번 근저당과 2025.03.10. 한국자산관리공사로의 권리이전 관계를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오에서 채권 미배당 127,805,994원이 발생하지만 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 현재 회차부터 검토 구간
이 물건은 말소기준 이후 후순위 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원인 구조라 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 가격도 신건이 아니라 1회 유찰돼 242,000,000원에서 169,400,000원으로 낮아졌고, 최근 12개월 동일평형 평균 208,318,181원의 81.3%까지 내려왔습니다. 따라서 현재 회차는 가격 메리트를 검토할 수 있는 수준입니다. 다만 최근 시장 추세가 -9.4%이고 감정평가 당시 임대관계와 내부상태가 미상인 만큼, 권리는 합격, 가격은 검토 가능, 현장·점유 확인은 필수라는 결론이 적절합니다.
