인천지방법원 2025타경509385. 인천 남동구 서창동 임광그대가 107동 603호로, 감정 이용상태는 아파트입니다. 소유자 최정환은 2017.03.03. 거래가 355,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 현재 남아 있는 테크메이트코리아대부주식회사 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
가격은 이미 감정가 545,000,000원에서 두 차례 유찰되어 267,050,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 49%이며, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 500,625,000원과 비교하면 53.3%입니다. 최신 거래 625,000,000원과도 큰 격차가 있습니다. 이 사건은 신건 가격 부담형이 아니라, 유찰 후 가격 할인폭이 커진 유형으로 읽는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509385 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 560-2 임광그대가 107동 6층603호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 장아산로 158 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 134.54㎡ · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 중 6층 |
| 소유자 | 최정환 (2017.03.03. 소유권이전 · 거래가액 355,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 545,000,000원 / 267,050,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 225,858,741원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인이 승계하는 임차보증금은 없으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 핵심은 2017.03.03. 중소기업은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤에 남아 있는 테크메이트코리아대부주식회사 근저당 및 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 53.3%
임광그대가 동일 면적 134.54㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 500,625,000원, 최신 거래는 2026.03. 625,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 134.54㎡ | 10 | 625,000,000원 |
| 2026.03 | 134.54㎡ | 4 | 435,000,000원 |
| 2026.03 | 134.54㎡ | 10 | 650,000,000원 |
| 2026.01 | 134.54㎡ | 10 | 565,000,000원 |
| 2025.09 | 134.54㎡ | 9 | 465,000,000원 |
| 2025.08 | 134.54㎡ | 6 | 473,000,000원 |
| 2025.08 | 134.54㎡ | 1 | 464,500,000원 |
| 2025.07 | 134.54㎡ | 6 | 515,000,000원 |
| 2025.07 | 134.54㎡ | 2 | 460,000,000원 |
| 2025.07 | 134.54㎡ | 2 | 460,000,000원 |
| 2025.06 | 134.54㎡ | 7 | 445,000,000원 |
| 2025.05 | 134.54㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 평균 | 134.54㎡ | 12건 | 500,625,000원 |
실거래 범위는 435,000,000원~650,000,000원입니다. 현재 최저매각가 267,050,000원은 이 표본의 최저 거래 435,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 500,625,000원의 53.3%입니다. 최신 거래 625,000,000원과 비교해도 현재 경매 최저가는 크게 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,700원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 289,200,000원 | 262,511,300원 |
| 3. 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 360,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 채권액은 649,300,000원, 예상 배당액은 262,511,300원, 미배당은 386,788,700원입니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인에게 승계되는 금액이 아니라 배당 부족액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 267,050,000원 | 262,511,300원 | 386,788,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 186,935,000원 | 183,517,910원 | 465,782,090원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 130,854,499원 | 128,222,536원 | 521,077,464원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서창초등학교 북서측 인근. 공동주택·일반주택·학교·근린생활시설 등으로 형성된 지역이며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 중 6층. 위생설비·개별난방설비·자동화재탐지설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측 포장도로에 접하고, 본건까지 차량 출입이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 단지. 임광그대가 666세대, 2007.01.30. 준공. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.03.03. 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 임차관계 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서를 입찰 직전 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 500,625,000원, 최저 거래 435,000,000원, 최신 거래 625,000,000원을 기준으로 목표 수익과 비용을 반영해 상한을 정하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 미배당 386,788,700원은 매수인 부담이 아니며, 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시돼 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 깨끗 + 2회 유찰 할인”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2017.03.03. 중소기업은행 근저당이고, 후순위 존속 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 여기에 두 차례 유찰로 최저가가 267,050,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 면적 평균 500,625,000원의 53.3% 수준입니다. 권리 안정성과 현재 가격 할인폭이 동시에 확인되는 구조입니다. 다만 실제 입찰가는 개별 호수 상태와 비용, 세금·관리비 등을 반영해 별도로 정해야 합니다.
