최저가 49%보다 먼저 볼 것은 ‘확약서’ — 인천 유엔어스 601호

인천지방법원 2025타경509444. 부평동 유엔어스 15층 건물 중 6층 601호, 전유부분 59.93㎡의 업무시설 오피스텔입니다. 소유자 권영만은 2020년 7월 9일 매매를 원인으로 거래가액 217,000,000원에 취득했고, 임차인 김수영의 보증금도 217,000,000원입니다. 김수영은 2020년 6월 9일 계약과 확정일자를 갖추고 2020년 7월 24일 전입·점유를 시작했습니다.

말소기준권리는 2021년 11월 8일 부평구 압류입니다. 김수영의 전입·점유는 이보다 앞서므로, 등기된 임차권 자체가 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금은 원칙적으로 매수인에게 이어질 수 있습니다. 최저가 97,020,000원을 기준으로 집행비용 2,146,360원을 먼저 공제하면 임차인 예상배당은 94,873,640원, 산식상 미배당 보증금은 122,126,360원입니다.

다만 본건에는 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서가 명시돼 있습니다. 이 확약이 김수영 임차권에 대해 유효하고 실제 말소 절차까지 이행되면 해당 임차인의 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 본건에서 확인되는 실제 임차인은 김수영 1명이며, 주택도시보증공사는 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인

부평구 압류가 말소기준권리이며, 그 이후의 동안산세무서 압류, 주택도시보증공사 가압류, 남동세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기도 등기 순위만 보면 말소기준권리 이후이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 2020년 7월 24일로 기준권리보다 빠릅니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김수영은 2023년 4월 10일 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자로 등기돼 있지만 실제 임차인 수나 보증금에 다시 더하지 않습니다.

③ 회차별 인수액 — 낙찰가 하락의 착시

* 실질 인수 0원과 실질취득 금액은 말소동의 확약서가 유효하고 김수영 임차권의 말소가 실제 이행되는 경우에만 적용됩니다. 확약을 적용하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담은 보증금 217,000,000원 수준에 수렴합니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,020,000원 가정)

현재 회차 산식에서는 매각대금 전부가 집행비용과 임차인 우선변제에 사용되고, 주택도시보증공사 가압류·신청채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 배당순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부평동 ‘부흥 오거리’ 북동측 인근으로, 업무시설·근린생활시설·공동주택이 함께 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 중 6층 601호이며, 위생·상하수도·난방· 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 2필지 일단의 장방형 업무시설 부지로, 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다. 공부상 건물명은 ‘유엔어스’, 벽면 표기는 ‘유앤어즈 101’입니다.
• 환금성. 업무시설 오피스텔로 아파트와 수요층·대출·세금·임대수익 구조가 다릅니다. 이미 2회 유찰됐으므로 동일 건물 거래와 임대수요를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김수영 임차권에 적용되는지, 조건부 문구나 유효기간이 있는지 확인하세요.
• 말소 절차. 낙찰대금 납부 뒤 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지, 별도의 동의서·신청서가 필요한지 확인하세요.
• 세금 우선순위. 부평구·동안산세무서·남동세무서 압류의 체납세목과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요.
• 현재 점유. 임차권등기 이후 현재 점유자와 인도 상태가 달라졌을 수 있으므로 현황조사와 현장을 대조하세요.
• 시세 검증. 감정가의 49%를 시세 할인율로 보지 말고, 유엔어스 동일·유사 면적의 최근 거래가와 보증금·월세 수준을 확인하세요.
• 오피스텔 비용. 관리비 체납, 주차, 부가가치세·취득세 적용, 주거 사용 여부와 대출 가능 범위를 확인하세요.
• 건물명 대조. 공부상 ‘유엔어스’와 현장 표기 ‘유앤어즈 101’이 같은 건물·호수인지 도면과 현관 표기를 확인하세요.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역을 직접 대조하세요.

맺으며 — “49%가 아니라 확약의 효력이 승부처”

이 물건은 겉으로 보면 감정가 198,000,000원에서 두 차례 유찰돼 97,020,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 대항력 있는 김수영의 보증금 217,000,000원이 있어, 확약을 배제한 산식에서는 현재 회차에도 122,126,360원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 증가하므로 총부담이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

반전은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 원본 확인 결과 김수영 임차권에 확실히 적용되고 말소까지 이행된다면 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득은 97,020,000원*으로 바뀝니다. 다만 동일 건물의 실제 거래 비교 없이 감정가 49%만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없고, 세금 압류 3건과 오피스텔의 환금성도 확인해야 합니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 조건부 통과, 가격은 실거래 검증 전 보류입니다.