115,098,000원
서울남부지방법원 2024타경4411. 화곡동 지디로뷰 제2층 제201호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박종석이고 2020.07.08 매매를 원인으로 2021.01.07 소유권을 이전받았으며 거래가액은 265,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 2020.12.29 전입한 임차인 최수현의 대항력입니다.
등기부상 2020.08.04 성산포수산업협동조합 근저당권이 있었지만 2020.12.16 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.04.25 남부천세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입·점유는 그보다 앞서므로 후순위 권리가 정리된다고 해서 보증금 문제까지 없어지는 구조가 아닙니다. 특히 매각물건명세서는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경4411 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로8길 166-8, 제2층 제201호 (화곡동, 지디로뷰) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 대상 면적 | 27.57㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 중 제2층 제201호 · 사용승인 2020.07.24 |
| 소유자 | 박종석 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 115,098,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
2020.08.04 설정된 성산포수산업협동조합 근저당권은 2020.12.16 이미 말소됐습니다. 이후 최수현은 2020.12.24 점유를 시작하고 2020.12.29 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 2023.04.25 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조입니다. 2024.02.05에는 임차보증금 265,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고, 2024.09.09 최수현을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 점유개시 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최수현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 2020.12.29 / 2020.12.24 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 없음 |
확정일자는 임차권등기 내용상 2020.11.23이며, 임차인 최수현은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰이 ‘싼 가격’을 만들지 않는다
현재 최저매각가는 115,098,000원으로 감정가 281,000,000원의 41% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 현재 회차 배당 가정에서 집행비용 2,411,372원을 제외하면 최수현에게 배당되는 금액은 112,686,628원이고 미배당액은 152,313,372원입니다.
따라서 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매수인이 지급하는 낙찰대금 115,098,000원에 미배당 보증금 152,313,372원을 더한 부담은 267,411,372원입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지므로 전체 부담은 보증금 265,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 115,098,000원 | 112,686,628원 | 152,313,372원 |
| 5회 유찰 시 | 92,078,400원 | 90,020,989원 | 174,979,011원 |
| 6회 유찰 시 | 73,662,720원 | 71,936,791원 | 193,063,209원 |
비교 가능한 실거래 금액은 제시돼 있지 않습니다. 단지 자료의 대상면적은 27.57㎡이나 면적 매칭도 성립하지 않아, 실거래 평균이나 최신 거래를 근거로 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 전체 가격 판단은 최저가가 아니라 대항력 보증금의 미배당 인수를 포함한 실질취득 부담을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,098,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,411,372원 |
| 1. 최수현 · 신청채권 | 265,000,000원 | 112,686,628원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 인수 | 265,000,000원 | 152,313,372원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최수현은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 동일한 265,000,000원 금액을 보증금과 신청채권으로 이중 합산하지 않고, 현재 배당 후 남는 152,313,372원을 매수인 인수 위험으로 반영했습니다. 실제 배당은 당해세 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며 지상 6층 건물 중 제2층 제201호입니다. 사용승인일은 2020.07.24입니다.
- 입지. 서울신정초등학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 약 5-6미터, 동측으로 약 4미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 385.5㎡, 공시지가 3,840,000원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 규모. 지디로뷰는 20세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.4회입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 115,098,000원에 미배당 보증금 152,313,372원을 더한 부담을 먼저 보세요.
- 매각물건명세서 원문 확인. 최수현의 대항력과 “미변제 보증금 잔액 매수인 인수” 문구가 최신 매각기일에도 동일한지 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 최수현이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으므로 임대차계약·집행권원·채권 성격을 함께 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 2023.04.25 국 압류의 체납세액과 당해세 여부가 실제 배당순위와 매수인 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소·잔존 및 관련 의무 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 현재 자료로는 대상 호수와 직접 비교 가능한 실거래 가격이 없어 “감정가 대비 할인율”만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “1.15억 낙찰”이 “1.15억 취득”은 아니다
이 사건의 핵심은 4회 유찰이라는 숫자가 아닙니다. 최수현의 전입일 2020.12.29가 말소기준인 2023.04.25 압류보다 앞서고, 매각물건명세서가 대항력 있는 임차인과 미변제 보증금 인수를 명시하고 있다는 점입니다.
현재 최저가 115,098,000원에서 예상되는 미배당액은 152,313,372원입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득 부담은 267,411,372원입니다. 5회·6회 유찰로 최저가가 더 내려가도 미배당 보증금이 174,979,011원, 193,063,209원으로 늘어나기 때문에 유찰 자체가 큰 가격 할인으로 연결되지 않습니다.
권리 위험은 높고, 최저가 할인은 착시가 될 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 가격도 확인되지 않는 만큼, 인수액·세금 배당·최수현의 채권 성격을 원본에서 모두 확인하기 전에는 최저가 115,098,000원만 보고 접근할 사건이 아닙니다.
