서울남부지방법원 2024타경121583. 강서구 화곡동 삼성빌리지(56-134) 제3층 제303호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 방3·거실겸주방·욕실2·발코니를 갖춘 연립주택입니다. 현재 소유자는 정승래이며 2021.11.04. 공유자 전원 지분을 거래가 230,000,000원에 이전받은 기록이 있습니다.
표면만 보면 가격은 많이 내려왔습니다. 감정가 269,000,000원에서 두 차례 유찰돼 172,160,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 최근 시장은 더 크게 내려와 있습니다. 최근 12개월 거래와 최신 거래는 모두 150,000,000원이고, 최근 가격 추세는 과거 대비 -43.9%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 최근 실제 거래가와의 비교가 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경121583 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 초록마을로28길 56, 제3층 제303호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정상 연립주택(방3, 거실겸주방, 욕실2, 발코니) |
| 건물 | 철근콘크리트·연와조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상4층 중 제3층 · 사용승인 1994.08.16 |
| 시세 비교 대상면적 | 76.14㎡ |
| 소유자 | 정승래 · 2021.11.04. 소유권이전 · 거래가 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 172,160,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 143,582,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 다만 근저당 이전기록 확인
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 선언된 말소기준권리는 2022.01.10. 설정된 주식회사엔씨파이낸스대부의 채권최고액 65,000,000원 근저당권이고, 그 이후 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 64% 유찰가보다 중요한 ‘최근 1.50억’
삼성빌리지(56-134)는 총 13세대이며, 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 실거래 평균은 228,333,333원이지만, 여기에는 2022년 305,000,000원과 2021년 230,000,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 하락장에서는 이 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 71.08㎡ | -1 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 76.14㎡ | 1 | 305,000,000원 |
| 2021.09 | 76.14㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저가 172,160,000원은 전체 평균 228,333,333원만 놓고 보면 75.4% 수준으로 보입니다. 하지만 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 150,000,000원이며, 현재 최저가는 그 최근 시세의 114.8%입니다. 최근 추세 또한 -43.9%로 하락 방향이 뚜렷합니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,082,294원 | 8,082,294원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 대신저축은행 | 9,158,711원 | 9,158,711원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 86,708,755원 |
배당 시뮬레이션상 채권총액 82,241,005원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 86,708,755원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 172,160,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 137,728,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 110,182,400원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화일초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택과 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 감정상 방3·거실겸주방·욕실2·발코니의 연립주택으로 이용 중입니다. 건물은 지하1층/지상4층이며 대상은 제3층 제303호입니다.
- 도로. 토지는 세장형 주거용 건부지이며 서측과 북측으로 폭 약 4m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중요시설물보호지구(공항), 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다. 공시지가는 2,695,000원/㎡, 토지면적은 563.0㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 환금성. 총 13세대의 소규모 건물이고 최근 12개월 실거래가 1건에 그쳐 거래 표본이 얇습니다. 가격을 정할 때 과거 평균보다 최신 실거래를 우선해 보는 이유입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 172,160,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원의 114.8%입니다. 감정가 269,000,000원 대비 할인폭만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세는 -43.9%입니다. 전체 평균 228,333,333원에는 2021년·2022년의 높은 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심값으로 쓰기 어렵습니다.
- 19번 근저당 재확인. 2022.01.10. 현대캐피탈 채권최고액 187,200,000원 근저당과 2024.10.11. 한국자산관리공사로의 이전등기가 있으므로, 20번 엔씨파이낸스대부 근저당을 말소기준으로 보는 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 신청채권자 청구 143,582,847원과 신청채권자 배당 0원, 소유자 잔여 86,708,755원이 함께 표시되는 구조이므로 실제 채권승계·배당순위를 대조하세요.
- 경매절차 진행상태 확인. 2025.06.24. 채권자의 경매절차정지신청부본 발송 기록이 있고 2025.06.30. 도달했습니다. 매각기일은 2026.09.15.로 제시돼 있으므로 입찰 전 현재 절차 진행 여부를 법원 기록에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대·점유 현황. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대내역은 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 기록과 매각기일 진행 여부를 직접 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “유찰률보다 최근 거래가가 먼저다”
이 물건은 감정가 269,000,000원에서 2회 유찰돼 172,160,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 임차인 인수도 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격만 놓고 보면 결론은 반대입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 150,000,000원이고, 현재 실질취득액은 그 114.8%입니다. 최근 추세도 -43.9%이므로 현재 회차를 시세보다 싼 물건으로 평가할 수 없습니다.
게다가 을구 19번 현대캐피탈 근저당권과 2024.10.11. 한국자산관리공사 이전등기, 신청채권자 배당 0원으로 잡힌 배당 시뮬레이션, 과거 경매절차정지신청 기록까지 원본 확인 포인트가 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “인수액 계산은 0원이지만 권리 원본은 재확인, 가격은 현재 회차 보류”가 핵심입니다. 감정가 대비 64%라는 숫자보다 최근 150,000,000원 거래가를 기준으로 판단해야 합니다.
