의정부지방법원 2025타경62680. 파주시 야당동 더스페이스3 2층 201호, 전용 23.09㎡의 복층형 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 대항력 있는 임차보증금 185,000,000원의 미배당분을 실제로 인수하는지입니다. 임차인 박소민은 2021.07.23. 전입·점유했고, 말소기준인 2023.04.05. 국세 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다.
현재 최저가 82,320,000원에서 집행비용 1,881,760원을 제외하면 임차보증금에 80,438,240원이 배당되고, 부족분 104,561,760원이 남습니다. 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 그러나 2026.03.31. 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 내용으로 한 확약서를 제출해 이 임차보증금의 실질 인수위험을 해소했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 226-111 더스페이스3 2층 201호 도로명: 경기도 파주시 송학1길 135-15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(복층형 다세대주택) · 전용 23.09㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 건물 현황 | 더스페이스3 · 18세대 · 2020.12.23. 준공 · 승강기·난방·급배수설비 |
| 소유자 | 김지연 (2021.07.30. 소유권이전 · 거래가 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (5회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약서가 있다
말소기준은 2023.04.05. 접수된 국세 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 접수일은 2023.08.28.이지만, 박소민의 실제 대항력 기준일은 전입·점유일 2021.07.23.입니다. 따라서 등기 접수 순서만 보고 단순한 후순위 임차권으로 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박소민 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2021.07.23. | 2021.07.12. | 185,000,000원 | 2023.08.28. 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 없음 확약 적용 |
박소민은 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 보증기관 승계 신고를 별도 임차인으로 중복 합산하는 구조는 아니며, 실제 임차인은 박소민 1명입니다. 다만 확약은 이 임차보증금에 한정됩니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장에 별도 점유자나 추가 임대차가 있는지는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
더스페이스3 전용 22.5㎡~23.09㎡의 실거래 7건입니다. 표본 중 6건은 2021.06.~2021.10., 1건은 2024.09. 거래로, 거래량이 많지 않고 시점 차이도 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09. | 23.09㎡ | 3층 | 130,000,000원 |
| 2021.10. | 23.09㎡ | 1층 | 184,000,000원 |
| 2021.10. | 22.5㎡ | 2층 | 180,000,000원 |
| 2021.08. | 22.5㎡ | 1층 | 184,000,000원 |
| 2021.08. | 23.09㎡ | 1층 | 184,000,000원 |
| 2021.07. | 23.09㎡ | 2층 | 185,000,000원 |
| 2021.06. | 23.09㎡ | 3층 | 186,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 176,142,857원 |
확약서 적용 후 실질취득액 82,320,000원은 실거래 평균 176,142,857원의 46.7%이며, 2024.09. 거래가 130,000,000원보다도 47,680,000원 낮습니다. 가격만 보면 충분한 할인 구간입니다. 그러나 확약서를 적용하지 않으면 실질취득액이 186,881,760원으로 바뀌므로, 이 물건의 가격 평가는 확약서 효력 확인 여부에 따라 정반대가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,881,760원 |
| 1. 임차인 박소민 보증금 | 185,000,000원 | 80,438,240원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박소민 보증금 부족분은 104,561,760원입니다. 다만 2026.03.31. 확약서에 따라 박소민 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 49% | 82,320,000원 | 104,561,760원 | 0원* | 82,320,000원* |
| 6회 유찰 시 39% | 65,856,000원 | 120,729,408원 | 0원* | 65,856,000원* |
| 7회 유찰 시 31% | 52,684,800원 | 133,663,526원 | 0원* | 52,684,800원* |
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 박소민 보증금에 그대로 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약이 없다면 표의 ‘룰상 미배당 보증금’이 매수인 인수위험으로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전용 23.09㎡ 복층형 다세대주택 1개호로 이용 중이며, 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 야당역 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 도로. 토지 동측과 서측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·철도보호지구이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 576.0㎡, 지목 대, 공시지가 916,900원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대이고 실거래 7건의 시점 편차가 큽니다. 동일 건물 경매 평균 유찰 6.8회와 낙찰률 0.0%도 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.31. 제출된 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 문언, 적용 대상, 조건을 매각기일 기록과 명세서에서 직접 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 박소민 외 별도 점유자나 추가 임대차가 있는지 현황조사, 전입세대확인서, 현장 방문으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 소유권이전과 함께 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.30. 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 정리 여부를 등기부와 관련 서류에서 대조하세요.
- 명도비용 반영. 확약은 보증금 인수 문제를 해소하는 문서이지 현실 점유와 이사 협의까지 자동으로 끝내는 것은 아니므로 명도 일정과 비용을 별도로 산정하세요.
- 환금성 보수 평가. 소규모 복층형 다세대, 평균 6.8회 유찰, 낙찰률 0.0%를 감안해 단기 매각을 전제로 한 가격은 피하세요.
- 세금·비용 확인. 국세·지방세 압류가 있는 사건이므로 교부청구, 당해세, 체납 관리비와 취득 부대비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약서 한 장이 가격구조를 바꾼다”
이 물건은 표면상 최저가 82,320,000원, 감정가의 49%까지 내려온 저가 물건입니다. 그러나 박소민의 보증금 185,000,000원과 대항력을 그대로 적용하면 미배당 보증금 104,561,760원을 떠안아 실질취득액이 186,881,760원이 됩니다. 이 경우에는 싸다고 볼 수 없습니다.
결론을 바꾸는 것은 2026.03.31. 제출된 확약서입니다. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 박소민 보증금에 유효하게 적용되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 82,320,000원*으로 내려갑니다. 이는 실거래 평균의 46.7%로 가격상 매력이 생기는 구간입니다.
다만 18세대 복층형 다세대, 본건 5회 유찰, 동일 건물 경매 평균 6.8회 유찰과 낙찰률 0.0%는 환금성 부담을 보여줍니다. 따라서 이 사건은 “권리를 확인하면 가격은 매력적이지만, 확약 확인을 생략하면 고가 인수형으로 뒤집히는 물건”입니다. 확약서 원문과 현장 점유가 확인될 때에만 82,320,000원을 실질취득액으로 인정하는 접근이 맞습니다.
