15,294,000원
인천지방법원 2025타경509576. 구월프라움아트 12층 1210호, 전용 14.95㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 겉으로 보면 감정가 91,000,000원이 5회 유찰돼 최저가가 15,294,000원까지 내려온 물건이라 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수까지 합친 실질취득액을 봐야 합니다.
임차인 지연희는 2022.10.13. 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 점유개시는 2022.10.07.입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2023.11.13. 압류입니다. 따라서 임차인은 대항력이 있는 선순위 임차인이며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족액을 매수인이 인수합니다. 매각물건명세서에도 을구 순위 3번 주택임차권등기와 보증금 100,000,000원, 전입일·확정일자 및 미변제 잔액 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509576 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1131-18 구월프라움아트 12층 1210호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 14.95㎡ · 18층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 김진혁 · 2022.10.28. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 15,294,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 지연희 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 2023.11.13. 남동구 압류입니다. 하지만 임차인 지연희의 전입·확정일자는 2022.10.13.로 말소기준보다 앞섭니다. 2024.05.29. 설정된 주택임차권등기 자체는 매각으로 정리되더라도, 그보다 앞서 성립한 대항력과 미배당 보증금의 매수인 인수 문제는 별개입니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 100,000,000원 중 14,618,708원만 배당되고 85,381,292원이 남습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지연희 | 12층 1210호 14.95㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2022.10.13. | 2022.10.13. | 2024.05.29. | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 15,294,000원 | 85,381,292원 | 100,675,292원 |
| 6회 유찰 시 | 10,705,800원 | 89,886,904원 | 100,592,704원 |
| 7회 유찰 시 | 7,494,059원 | 93,040,834원 | 100,534,893원 |
매각가가 내려갈수록 임차인 배당 부족액이 커져 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 추가 유찰만으로 실질취득가격이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 비교
구월프라움아트 동일 면적대 최근 거래에서 가장 중요한 숫자는 전체 과거 평균 91,075,000원이 아니라 최근 12개월 평균 69,500,000원과 최신 거래 65,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 구간보다 27.1% 낮은 추세로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 15.01㎡ | 11 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 14.95㎡ | 10 | 74,000,000원 |
| 2025.06 | 14.95㎡ | 9 | 69,400,000원 |
| 2024.09 | 14.95㎡ | 17 | 68,500,000원 |
| 2024.06 | 14.95㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2024.05 | 14.95㎡ | 10 | 90,700,000원 |
| 2024.05 | 15.01㎡ | 17 | 90,300,000원 |
| 2024.04 | 15.01㎡ | 11 | 65,000,000원 |
| 2023.02 | 14.95㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2022.12 | 14.95㎡ | 16 | 125,000,000원 |
| 2022.11 | 14.95㎡ | 16 | 125,000,000원 |
| 2022.11 | 14.95㎡ | 16 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 69,500,000원 |
현재 회차의 실질취득액 100,675,292원은 최근 12개월 평균 69,500,000원의 144.9%, 최신 거래 65,000,000원의 154.9% 수준입니다. 감정가 91,000,000원 자체도 최근 12개월 평균보다 높습니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 22.0%라는 숫자는 이 사건의 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 선순위 보증금 인수를 포함하면 오히려 최근 시세보다 훨씬 높은 취득 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 675,292원 |
| 1. 임차인 지연희 보증금 | 100,000,000원 | 14,618,708원 |
| 2. 경매개시결정 · 지연희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 100,000,000원 중 예상배당 14,618,708원을 제외한 85,381,292원이 매수인 인수로 계산됩니다. 경매개시결정의 지연희 청구는 같은 신청채권자에 관한 표시이며, 예상배당 계산의 총 청구액은 100,000,000원으로 제시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예술회관역 북동측 인근이며, 업무시설·공동주택·오피스텔·근린생활시설·대형마트 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)이며, 철근콘크리트구조 18층 건물 내 12층 1210호입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 구월프라움아트는 244세대, 2016.07.27. 준공입니다. 동일 면적대 최근 실거래는 65,000,000원과 74,000,000원입니다.
- 경매 지표. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.7회이고 매각률은 9.52%로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재계산. 실제 낙찰가가 달라지면 임차인 배당액과 인수액도 달라지므로 낙찰가 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 전입 2022.10.13., 점유개시 2022.10.07., 확정일자 2022.10.13., 임차보증금 100,000,000원을 등기부·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 지연희가 경매 신청채권자이기도 하므로 임대차계약서와 보증금 지급관계 등을 확인할 필요가 있습니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 91,075,000원보다 최근 12개월 평균 69,500,000원과 최신 거래 65,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 실질취득액은 약 1억원 수준에 머뭅니다.
- 설비·현황 확인. 감정평가서상 내부는 공부서류와 일반적인 이용상황을 고려해 조사됐으므로 실제 현황과 도면 차이 및 설비 작동 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “15,294,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 100,000,000원 보증금입니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받는 금액은 14,618,708원에 그치고, 나머지 85,381,292원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 최저가 15,294,000원에 낙찰돼도 실질취득은 100,675,292원입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 69,500,000원, 최신 거래는 65,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -27.1%입니다. 추가 유찰로 최저가가 10,705,800원이나 7,494,059원까지 내려가도 인수액이 각각 89,886,904원, 93,040,834원으로 늘기 때문에 실질취득액은 계속 약 1억원 수준입니다. 이 물건은 최저가가 싸 보이는지가 아니라, 선순위 보증금 인수를 감안한 총 취득부담이 현재 시세와 맞는지를 판단해야 하는 사건입니다.
