인천지방법원 2025타경509576. 인천 남동구 구월동 예술회관역 북동측 인근에 있는 구월프라움아트 12층 1210호입니다. 전용면적 14.95㎡의 소형 아파트(도시형생활주택)로, 감정가는 91,000,000원입니다. 무려 7회 유찰되면서 최저매각가가 7,494,000원까지 떨어졌습니다. 감정가의 약 8.2%라는 숫자만 보면 파격적인 할인처럼 보입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아닙니다. 등기부와 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 명시돼 있기 때문입니다. 임차인 지연희는 2022.10.13. 전입신고 및 확정일자를 갖추었고, 말소기준권리인 남동구 압류는 그보다 늦은 2023.11.13.에 등기됐습니다. 따라서 임차인의 보증금이 배당으로 모두 지급되지 않으면 부족분을 매수인이 부담하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1131-18 구월프라움아트 12층 1210호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 예술로204번길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 14.95㎡ · 지상 18층 중 12층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2016.07.27. 준공 · 244세대 |
| 소유자 | 김진혁 (2022.10.28. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 | 91,000,000원 |
| 최저매각가 | 7,494,000원 (7회 유찰 · 감정가의 약 8.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 지연희 / 100,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.13. 남동구 압류 (갑구 순위 5번) |
| 선순위 임차인 | 지연희 · 임차보증금 100,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 93,040,892원 (현재 최저가 배당 가정) |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
① 권리 흐름 — 말소되는 압류보다 임차인이 먼저다
등기상 과거 농협은행 근저당권은 채권최고액 62,640,000원으로 2016.08.25. 설정됐으나, 2022.10.07. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.11.13. 남동구 압류입니다. 그 이후의 부천시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 임차인 지연희입니다. 점유개시일이 2022.10.07., 주민등록일과 확정일자는 2022.10.13.으로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.05.29. 접수됐지만, 그보다 앞서 형성된 대항력과 보증금 인수관계가 중요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억원이 실질취득액을 결정한다
| 임차인 / 목적물 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
|
지연희 12층 1210호 14.95㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.10.13. 확정 2022.10.13. 점유개시 2022.10.07. 배당요구 기재 2024.05.29. |
100,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
승계 아님 잔액 인수 |
실제 임차인 1명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복 보증금은 없습니다. 임차보증금 100,000,000원은 한 번만 계산합니다. 동일인이 임차권자이면서 경매 신청채권자라는 이유로 보증금을 두 번 합산하지 않습니다.
= 실질취득 100,534,892원
이것이 이 경매에서 가장 중요한 숫자입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당도 줄어들기 때문에, 매수인이 인수할 보증금은 반대로 늘어납니다. 따라서 최저가가 내려간다고 실질취득액도 같은 폭으로 내려가는 것이 아닙니다. 집행비용 추정액에 따른 작은 차이를 제외하면 취득부담은 보증금 100,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 실질 1억원인데 최근 거래는 6천만원대
구월프라움아트의 동일·유사 면적 실거래를 보면 과거 거래가와 최신 거래가 사이에 큰 차이가 있습니다. 전체 12건 평균은 91,075,000원이지만, 2022년의 높은 거래가격이 포함돼 있어 이를 현재 시세의 기준으로 그대로 활용하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 15.01㎡ | 11 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 14.95㎡ | 10 | 74,000,000원 |
| 2025.06 | 14.95㎡ | 9 | 69,400,000원 |
| 2024.09 | 14.95㎡ | 17 | 68,500,000원 |
| 2024.06 | 14.95㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2024.05 | 14.95㎡ | 10 | 90,700,000원 |
| 2024.05 | 15.01㎡ | 17 | 90,300,000원 |
| 2024.04 | 15.01㎡ | 11 | 65,000,000원 |
| 2023.02 | 14.95㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2022.12 | 14.95㎡ | 16 | 125,000,000원 |
| 2022.11 | 14.95㎡ | 16 | 125,000,000원 |
| 2022.11 | 14.95㎡ | 16 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 69,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 91,075,000원 |
과거 2022년 거래가격은 125,000,000원까지 올라갔지만, 최근에는 65,000,000원과 74,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 69,500,000원이고, 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 가격 추세는 -27.1%입니다. 명확하게 하락 추세로 평가해야 합니다.
현재 최저매각가 7,494,000원은 최근 12개월 평균의 10.8%에 불과하지만, 이 비율은 실제 취득비용을 설명하지 못합니다. 인수액을 포함한 실질취득 100,534,892원은 최근 평균보다 31,034,892원 높고, 최신 거래보다 35,534,892원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,494,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 534,892원 |
| 1. 임차인 지연희 · 보증금 우선변제 | 100,000,000원 | 6,959,108원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 지연희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | 100,000,000원 | 93,040,892원 미배당 |
집행비용 534,892원과 임차보증금 배당 6,959,108원의 합계는 매각대금 7,494,000원입니다. 임차인과 신청채권자는 동일인으로, 청구금액을 중복한 별도의 보증금으로 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정 배당이며 실제 배당순위와 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 늘어난다
이 사건은 일반적인 후순위권리 소멸형 경매와 다릅니다. 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 미배당액이 늘어나므로 매수인의 실질취득부담은 거의 변하지 않습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 7,494,000원 | 93,040,892원 | 100,534,892원 |
| 8회 유찰 시 | 5,245,800원 | 95,248,624원 | 100,494,424원 |
| 9회 유찰 시 | 3,672,059원 | 96,794,038원 | 100,466,097원 |
이는 집행비용 추정액이 회차마다 조금씩 달라지는 점을 제외하면 매각대금과 미배당 임차보증금의 합계가 약 100,000,000원 수준에 유지되기 때문입니다. 별도의 권리관계 변경이나 유효한 인수면제 사유가 없는 한 최저매각가 자체는 투자판단의 핵심 지표가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동, 예술회관역 북동측 인근입니다. 업무시설·공동주택·오피스텔·근린생활시설·대형마트가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 2016.07.27. 준공된 244세대 구월프라움아트의 지상 18층 중 12층입니다. 철근콘크리트구조이며 승강기·주차장·위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다. 설비의 실제 작동 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 용도. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 전용 14.95㎡ 소형 주거시설입니다. 일반적인 중대형 아파트와는 면적·수요층이 다르므로 동일·유사 면적 실거래를 기준으로 환금성을 판단해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정돼 있습니다. 공시지가는 2,718,000원/㎡이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 동일·유사 면적 실거래에서 2022년 125,000,000원 거래와 2026년 65,000,000원 거래가 함께 확인됩니다. 최근 거래 추세 -27.1%, 단지 경매 평균 유찰 5.7회, 낙찰률 8.0%를 고려하면 매각가격과 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수조건 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 순위 3번 주택임차권등기의 매수인 인수조건을 반드시 확인해야 합니다. 현재 분석의 핵심 위험은 미배당 임차보증금입니다.
- 실질취득액 기준으로 응찰. 현재 예상 인수액은 93,040,892원이며, 최저매각가 기준 실질취득은 100,534,892원입니다. 입찰금액만으로 시세 대비 할인율을 산정하면 안 됩니다.
- 임차인 지연희의 권리관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일합니다. 실제 임대차계약과 보증금 지급내역, 점유관계, 배당요구의 적법성, 임차권등기의 효력 및 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이며 내부 상태는 공부서류 등을 바탕으로 검토됐습니다. 실제 점유자와 내부 상태, 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 69,500,000원, 최신 거래 65,000,000원, 가격 추세 -27.1%를 우선 검토하세요. 과거 전체 평균 91,075,000원만을 기준으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 추가 유찰의 효과 검토. 8회·9회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 약 100,000,000원 수준입니다. 최저가가 계속 내려간다는 사실만으로 매수인이 누릴 할인효과가 커지는 것은 아닙니다.
- 실제 배당액 확인. 집행비용과 우선 배당순위는 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 임차인 배당액과 인수 잔액이 달라질 수 있습니다. 배당관계가 바뀌는 경우 실질취득액도 다시 계산해야 합니다.
- 관리비·부대비용 점검. 공용부분 관리비 체납 가능성 및 취득세, 등기비용, 명도비용 등은 별도로 검토해야 합니다. 이러한 비용은 위 실질취득액에 포함되지 않았습니다.
- 매각기일·특별매각조건 확인. 2026.11.10. 매각기일의 진행 여부, 입찰보증금 비율, 매각조건 변경 및 권리변동을 법원 공고와 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “749만원짜리 경매”가 아니라 “실질 1억원짜리 인수형”
인천 구월프라움아트 1210호는 가격표만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 91,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 7,494,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 그 숫자는 경매대금만 보여줄 뿐, 매수인이 최종적으로 부담하는 비용을 보여주지 않습니다.
이 물건에는 100,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 존재합니다. 현재 최저가에 낙찰받으면 예상배당 후 93,040,892원의 보증금을 추가로 인수해야 하고, 실질취득액은 100,534,892원에 도달합니다. 최근 12개월 시세 평균인 69,500,000원보다 31,034,892원 높습니다.
더욱이 실거래 가격은 -27.1%의 하락 추세이며, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.7회입니다. 소형 도시형생활주택의 환금성을 고려하면 실질취득액이 시세를 크게 웃도는 상태에서 가격상의 이점을 인정하기 어렵습니다.
결론은 분명합니다. 낙찰가가 낮은 경매와 싸게 취득하는 경매는 다릅니다. 이 사건의 판단 기준은 749만원이 아니라, 임차보증금 잔액까지 포함한 실질취득 약 1억원입니다.
