최저가는 21,849,000원이지만, 실질취득은 100,793,282원 — 구월프라움아트 1210호

인천지방법원 2025타경509576. 구월동 예술회관역 북동측 인근에 있는 구월프라움아트 12층 1210호, 전용 14.95㎡ 아파트(도시형생활주택)입니다. 현 소유자 김진혁은 2022년 9월 30일 매매를 원인으로 거래가 100,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2022년 10월 28일 마쳤습니다.

권리분석의 핵심은 감정가 대비 24.01%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 임차인 지연희는 2022년 10월 13일 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 이는 말소기준권리인 2023년 11월 13일 남동구 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

현재 최저가 21,849,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 793,282원을 제외한 21,055,718원이 임차보증금에 배당되고, 남은 78,944,282원은 매수인에게 넘어갑니다. 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 100,793,282원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 임차인 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어, 총 취득부담은 보증금 100,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 앞선 임차권이 핵심

2016년 농협은행 근저당권 62,640,000원은 2022년 10월 7일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2023년 11월 13일 남동구 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다.

그러나 임차인 지연희의 전입신고·확정일자는 2022년 10월 13일로 말소기준 압류보다 앞섭니다. 2024년 5월 29일 주택임차권등기도 마쳤으며, 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 선순위 대항력에 기초한 미배당 보증금 반환채무는 소멸하지 않습니다. 매수인이 잔액을 인수하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 유찰돼도 실질취득은 약 100,000,000원

낙찰가가 21,849,000원에서 15,294,299원, 다시 10,706,009원으로 내려갈수록 매수인 인수액은 78,944,282원에서 85,380,998원, 89,886,699원으로 증가합니다. 따라서 실질취득은 각각 100,793,282원, 100,675,297원, 100,592,708원으로 보증금 100,000,000원 부근에서 거의 변하지 않습니다.

④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세의 145.0%

동일 면적대 최근 12개월 거래는 2026년 5월 74,000,000원과 2026년 6월 65,000,000원으로, 평균은 69,500,000원입니다. 최신 거래는 65,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -27.1%입니다.

전체 12건 평균은 91,075,000원이지만 2022년의 125,000,000원 거래 세 건과 2023년 115,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 69,500,000원과 최신 거래 65,000,000원을 우선해야 합니다.

현재 회차 실질취득 100,793,282원은 최근 12개월 평균보다 31,293,282원 높고 평균의 145.0%입니다. 최신 거래보다는 35,793,282원 높고 155.1%입니다. 최근 시세가 -27.1% 하락한 상황에서 실질취득액은 최근 거래 수준을 크게 웃돕니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 21,849,000원 가정)

임차보증금과 강제경매 신청채권은 예상배당표상 별도 항목으로 표시했습니다. 매수인 인수액은 임차보증금 100,000,000원 중 미배당 잔액 78,944,282원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)

• 용도. 전용 14.95㎡의 아파트(도시형생활주택)로, 구월프라움아트 전체 244세대 중 12층 1210호입니다.
• 입지. 예술회관역 북동측 인근이며 업무시설·공동주택·오피스텔·근린생활시설·대형마트가 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물이며 위생·급배수시설, 승강기, 주차장 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 남측·동측·서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,718,000원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 내부 현황과 설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 12개월 거래는 2건이고 가격은 65,000,000원과 74,000,000원입니다. 최근 추세가 -27.1%이며 경매 평균 유찰 횟수도 5.9회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 총 부담액 계산. 입찰금액에 임차보증금 미배당 잔액을 반드시 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
• 대항력 원본 확인. 전입세대확인서, 주민등록 변동내역, 점유관계, 임차권등기명령 결정문을 대조해 대항력의 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 계좌이체 내역, 보증금 자금 출처, 집행권원과 청구원인을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 변경 확인. 미배당 잔액 인수 문구의 유지 여부와 매각기일 전 정정·추가서류 제출 여부를 확인해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 추가 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 증가하므로 총 취득부담은 약 100,000,000원으로 유지됩니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 91,075,000원보다 최근 12개월 평균 69,500,000원과 최신 거래 65,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에서 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 전용 14.95㎡ 내부 상태, 점유 여부, 승강기·주차장 등 설비 상태와 실제 이용현황을 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 24.01%”가 아니라 “실질취득 145.0%”

표면적인 최저매각가는 21,849,000원으로 감정가의 24.01%에 불과합니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 100,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 남는 78,944,282원을 매수인이 인수합니다. 최저가에 낙찰받아도 실질취득은 100,793,282원입니다.

이는 최근 12개월 평균 69,500,000원의 145.0%, 최신 거래 65,000,000원의 155.1%입니다. 최근 시세도 이전 거래 대비 -27.1% 하락했습니다. 추가로 유찰되더라도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수액이 증가해 총 부담은 100,000,000원 부근에서 유지됩니다.

임차인과 신청채권자가 동일해 권리관계와 실제 보증금 지급 여부를 반드시 검증해야 하지만, 별도의 법적 판단이나 대항력 포기·말소 확약이 확인되지 않는 한 매각물건명세서의 인수 조건을 그대로 적용하는 것이 안전합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 높고, 하락 추세와 다회유찰까지 겹친 고위험 물건입니다.