서울남부지방법원 2025타경10545. 강서구 화곡동 예가채 제나동 제3층 제302호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가 287,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 229,600,000원입니다. 표면 가격만 보면 최근 거래 242,000,000원보다 낮지만, 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금 인수까지 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
임차인 최윤지는 2021.07.23. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.20.입니다. 말소기준권리로 선언된 2021.12.08. 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 265,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 229,600,000원으로 매각될 경우 집행비용 4,014,400원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 225,585,600원이 배당되고, 나머지 39,414,400원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10545 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 968-3 예가채 제나동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 44.08㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 중 3층 |
| 소유자 | 임형순 · 2019.11.30. 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 229,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 321,886,814원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차인
등기부상 2015.03.20. 국민은행 근저당 88,000,000원이 있었지만 2020.01.03. 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2021.12.08. 인천광역시 서구 압류입니다. 그보다 임차인 최윤지의 전입·점유일인 2021.07.23.이 먼저이므로 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 임차권등기, 한국주택금융공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하더라도, 임차보증금의 미배당 잔액은 별도로 매수인이 승계합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.23 / 2021.05.20 | 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
예가채(968-3)의 확인된 거래는 6건입니다. 전체 평균은 256,916,666원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.08. 242,000,000원, 최근 12개월 평균도 242,000,000원입니다. 최근 시세가 이전 거래 평균보다 6.9% 하락한 흐름도 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 42.03㎡ | 2 | 242,000,000원 |
| 2024.05 | 44.08㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2023.08 | 42.03㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2023.06 | 40.01㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2022.11 | 43.04㎡ | 6 | 267,500,000원 |
| 2022.05 | 42.63㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 242,000,000원 |
최저가 229,600,000원만 놓으면 최근 시세의 94.9%로 보이지만, 이것은 이 물건의 실제 경제적 부담을 반영하지 못합니다. 현재 회차 실질취득 269,014,400원은 최근 12개월 평균·최신 거래 242,000,000원의 약 111.2%입니다. 즉 약 27,014,400원 더 높은 부담입니다. 최근 가격 추세까지 6.9% 하락 중이므로 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,014,400원 |
| 1. 임차인 최윤지 보증금 | 265,000,000원 | 225,585,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,039,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 321,886,814원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 임차보증금 부족분 39,414,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당은 당해세 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 652.4㎡, 공시지가 3,776,000원/㎡, 평지의 가로장방형이며 다세대 건물 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 예가채(968-3)는 29세대, 2015.02.26. 사용승인 물건이며 확인된 최근 거래 수는 6건입니다. 최근 가격 흐름은 이전 대비 6.9% 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 229,600,000원만 보면 최근 거래보다 낮지만, 임차인 인수까지 합친 현재 실질취득은 269,014,400원입니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 최윤지 보증금 265,000,000원 중 실제 미배당액은 배당절차 결과에 따라 매수인 승계금액으로 확정되므로 배당표와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 2회 유찰 시 인수 84,691,520원, 3회 유찰 시 인수 120,913,216원으로 증가합니다. 낙찰가 하락을 곧바로 총 취득비용 하락으로 보지 마세요.
- 화재 복구 확인. 2025.05.23. 화재 피해와 전기 미공급·일부 시설 파손의 현재 복구상태를 현장 확인해야 합니다.
- 정비사업 확인. 소규모주택정비 관리계획의 최신 진행상황과 권리산정 관련 사항을 재확인해야 합니다.
- 시장 하락 반영. 최신 거래 242,000,000원, 최근 12개월 평균 242,000,000원이며 최근 가격 추세는 6.9% 하락입니다.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 싸졌다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 최저가는 감정가 287,000,000원에서 229,600,000원으로 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 예상 인수액 39,414,400원을 합치면 실질취득 부담은 269,014,400원입니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 242,000,000원보다 약 11.2% 높습니다.
더구나 최근 가격 추세는 6.9% 하락했고, 2025.05.23. 화재로 공용부 피해와 일부 시설 파손도 기록돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 80%라 싸다”는 접근이 가장 위험합니다. 유찰이 이어져도 임차인 미배당액이 늘기 때문에 총 부담은 보증금 수준에 묶입니다. 권리 인수와 최근 시세를 함께 보면 가격 메리트가 부족한 대항력 인수형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
