서울남부지방법원 2025타경10545. 서울 강서구 화곡동 예가채 나동 302호, 전용 44.08㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 임형순으로, 2019년 11월 30일 매매계약을 체결하고 2020년 2월 3일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기된 거래가액은 240,000,000원입니다. 이후 압류와 가압류가 이어졌고, 한국주택금융공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 말소기준권리와 임차인의 전입 순서입니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2021년 12월 8일 인천광역시 서구의 압류입니다. 그런데 임차인 최윤지는 그보다 앞선 2021년 7월 23일 전입·점유를 시작했고, 확정일자도 2021년 5월 20일입니다. 매각물건명세서 역시 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 보증금 반환책임이 소멸하는 것은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 임차보증금은 남는다

2015년 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 88,000,000원이었으나, 해당 근저당권은 2020년 1월 3일 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권을 현재의 말소기준권리로 판단하면 안 됩니다.

현재 경매에서 제시된 말소기준권리는 2021년 12월 8일 압류입니다. 그 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 임차인의 전입·점유가 이보다 빠르기 때문에, 후순위 등기가 정리된다고 임차인의 대항력이 없어지는 것은 아닙니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

임대차계약 2021.05.19 · 점유개시 2021.07.23 · 배당요구 2023.08.18 · 주택임차권등기 2023.08.18.

최윤지는 임차권등기의 권리자이면서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기가 형식상 매각으로 소멸하더라도, 명세서에 기재된 미변제 보증금의 인수 가능성은 별도로 판단해야 합니다.

주택도시보증공사는 별도의 가압류 채권자로 등장하지만, 이를 두 번째 임차인으로 계산하거나 임차보증금에 가압류 청구금액을 합산하지 않습니다. 실제 확인된 임차인은 최윤지 1명입니다.

② 시세 비교 — 최저가는 75.9%, 실질취득은 110.9%

예가채(968-3)의 전용 44.08㎡ 및 인접 면적 거래를 비교하면, 전체 6건 평균은 256,916,666원입니다. 그러나 과거 거래가 혼합된 전체 평균보다 중요한 것은 최근 12개월 실거래입니다.

최근 확인된 거래는 2026년 8월 242,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 242,000,000원입니다. 다만 최근 표본이 1건이고 해당 거래의 면적은 42.03㎡로 대상 44.08㎡와 차이가 있어, 이 가격을 개별 호수의 확정 시세로 단정할 수는 없습니다.

최저매각가 183,680,000원만 놓고 보면 최근 거래가의 75.9%입니다. 그러나 임차보증금 미배당분을 인수하면 다음과 같이 달라집니다.

가격 판단의 기준은 183,680,000원이 아니라 268,371,520원입니다. 보증금 인수 구조를 반영한 실질취득금액이 최신 실거래와 최근 평균을 모두 웃돌기 때문에, 감정가 대비 할인율을 근거로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 183,680,000원 가정)

배당액은 제공된 추정 배당 순서와 집행비용을 적용한 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 조세채권의 법정기일과 우선순위, 확정 채권액, 집행비용 등에 따라 변동될 수 있으며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 매각대금의 배당이 아니라 별도의 추가 부담입니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 유지된다

4회 유찰 시 최저매각가는 117,555,200원으로 낮아지지만, 예상 인수금액은 149,890,573원까지 증가합니다. 실질취득은 여전히 267,445,773원으로 최근 시세보다 높습니다.

이것이 대항력 보증금 인수형 물건의 핵심입니다. 유찰에 따른 최저가 하락이 곧 매수인의 총취득비용 절감으로 연결되지 않습니다. 배당으로 변제되는 금액과 인수되는 금액의 구성만 달라질 뿐, 보증금 총액 자체가 사라지지 않기 때문입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 강서구청 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 일반차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 규모. 예가채는 29세대 규모의 다세대주택이며, 2015.02.26 사용승인됐습니다. 대단지 아파트와 달리 동일 단지 내 거래표본과 매수 수요가 제한될 수 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 6층 건물이며, 기본 급배수·난방·위생설비 및 승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역(7층 이하), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항) 등으로 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 3,776,000원/㎡이며, 토지면적은 652.4㎡입니다. 이는 건물 부지 전체 관련 수치로 개별 호실의 대지권 면적과는 구별해야 합니다.
• 정비사업. 실지 조사 당시 소규모주택정비 관리계획(모아타운 관리계획)이 승인·고시된 상태였습니다. 실제 사업 진행 상황과 변경 여부는 별도 확인이 필요하며 사업 수익을 확정적으로 가정해서는 안 됩니다.
• 토지거래 규제. 토지거래계약 허가 관련 지정 내역이 존재합니다. 지정기간과 대상 토지·건물 유형이 각각 다르므로 실제 입찰 대상에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 추세. 최근 거래 추세가 -6.9%로 하락 방향이며, 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 소규모 다세대 특성상 개별 층·면적·상태에 따른 가격 차이와 환금성 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액부터 검증. 최윤지의 임대차보증금 265,000,000원, 배당요구, 전입·확정일자 및 실제 배당가능액을 재확인해야 합니다. 현재 예상 인수액은 84,691,520원입니다.
• 실질취득 기준으로 비교. 최저가 183,680,000원이 아니라 인수액을 더한 268,371,520원을 최근 시세 242,000,000원과 비교해야 합니다. 현재 기준 가격 메리트는 부족합니다.
• 추가 유찰에 대한 착시 경계. 다음 회차에서도 매각가 감소분만큼 보증금 인수금액이 늘어날 수 있습니다. 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유로 입찰하지 마세요.
• 화재 복구 상태 확인. 필로티 주차장과 공용 외벽의 복구, 전기 공급, 파손 설비, 공용부분 수선비 및 보험금 처리 내역을 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차권등기·명도 확인. 임차권등기와 배당요구가 있더라도 실제 점유 상태 및 보증금 정산 후 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 등기의 말소와 명도 완료는 다릅니다.
• 세금 및 배당순위 검증. 지방세·국세 압류가 존재하므로 조세채권의 법정기일, 당해세 여부, 실제 배당순위에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수금액이 달라질 수 있습니다.
• 최근 거래의 비교 가능성 점검. 최신 거래 242,000,000원은 전용 42.03㎡·2층이며 대상은 44.08㎡·3층입니다. 면적과 층 차이, 화재 피해 영향을 반영한 추가 비교가 필요합니다.
• 모아타운 진행상황 확인. 관리계획 승인 이후 실제 사업 추진, 구역 및 권리산정 관련 변경 여부를 확인해야 합니다. 미래 개발 기대감만으로 고가 취득을 정당화하지 마세요.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.84억짜리 경매가 아니라, 실질적으로 2.68억짜리 취득”

이 사건은 감정가 대비 할인율이 실제 투자 메리트로 연결되지 않는 대표적인 대항력 임차인 인수형입니다. 감정가 287,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가는 183,680,000원까지 내려왔습니다. 하지만 임차보증금 265,000,000원 가운데 현재 배당으로 변제되지 않는 84,691,520원을 매수인이 인수하는 구조입니다.

결과적으로 예상 실질취득은 268,371,520원. 최근 실거래 평균 242,000,000원보다 약 10.9% 높습니다. 가격 추세는 하락 방향이고, 소규모 다세대라는 환금성 부담에 필로티 주차장 화재 및 시설 파손 이력까지 겹칩니다.

추가 유찰이 발생해도 보증금 인수액이 증가하므로 실질취득금액은 약 2.67억~2.68억 수준에 머물 수 있습니다. 권리 위험이 해소되거나 실제 부담 구조가 달라지지 않는 한, 단순한 유찰만으로 가격 메리트가 생기기는 어렵습니다.

종합 판단은 고위험·입찰 보류입니다. 이 물건에서 먼저 해결해야 할 것은 낙찰가의 할인이 아니라 보증금 인수 구조, 실제 배당순위, 화재 복구 상태와 총취득비용입니다. 그 확인 없이 최저가 1.84억만 보고 접근하는 것은 위험합니다.