181,600,000원
서울남부지방법원 2025타경11402. 구로구 개봉동 이데아하우스 1층 103호, 전용 43.01㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 윤재화이며 2020년 3월 13일 매매를 원인으로 거래가액 215,000,000원에 취득해 2020년 4월 2일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 날짜는 소유권 취득일보다 앞선 2020년 4월 1일입니다. 임차권자 강민정의 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 이날이고, 말소기준권리인 홍필규 근저당은 그보다 뒤인 2020년 4월 17일 설정됐습니다.
따라서 강민정은 말소기준보다 앞선 대항력과 확정일자를 갖고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에도 보증금 215,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 즉 이 물건은 낙찰가와 인수액을 반드시 합쳐서 봐야 하는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 312-52 이데아하우스 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.01㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 1층 |
| 사용승인 | 2011.10.07 · 총 14세대 |
| 소유자 | 윤재화 (2020.04.02. 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 181,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준권리 | 2020.04.17. 을구 7번 근저당권 · 홍필규 · 채권최고액 120,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2020.04.17. 홍필규 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 한국자산관리공사 가압류와 국세·건강보험·지방세 관련 압류, 현재의 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 그러나 강민정의 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞서므로 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금 잔액은 별개입니다.
② 임차인 — 확인된 인수 외에 미상 점유자도 있다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.01 · 2020.04.01 | 215,000,000원 | 있음 | 있음 | 36,742,400원 |
| 강행원 | 미상 | 2020.04.01 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
강행원은 전입일이 2020.04.01.로 확인되지만 보증금·확정일자·점유 부분이 명확하지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 이 위험은 강민정의 36,742,400원 인수 계산에 포함된 금액이 아니므로 별도 확인 대상입니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 거의 2.15억대에 고정된다
이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 자체가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액입니다. 보증금 215,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 강민정의 배당액은 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 그래서 유찰돼도 총 부담액이 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 강민정 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 181,600,000원 | 36,742,400원 | 218,342,400원 |
| 2회 유찰 시 | 145,280,000원 | 72,553,920원 | 217,833,920원 |
| 3회 유찰 시 | 116,224,000원 | 101,203,136원 | 217,427,136원 |
최저가는 181,600,000원에서 145,280,000원, 다시 116,224,000원으로 크게 떨어지지만, 제공된 배당 시나리오상 실질취득은 218,342,400원 → 217,833,920원 → 217,427,136원으로 거의 움직이지 않습니다. 이것이 대항력 인수형의 핵심입니다. “더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 1.816억이 아니라 2.183억으로 봐야 한다
이데아하우스 전용 43㎡대 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 2022년 12월 227,000,000원, 최신 거래인 2025년 1월 230,000,000원이며, 전체 평균은 228,500,000원입니다. 시세지표상 최근 12개월 평균은 230,000,000원, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +1.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 43.0㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2022.12 | 43.0㎡ | 2 | 227,000,000원 |
| 전체 평균 | 43.0㎡ | 2건 | 228,500,000원 |
최저매각가만 최신 거래 230,000,000원과 비교하면 79.0%지만, 이 물건에 그 비교를 적용하면 왜곡됩니다. 현재 회차 실질취득 218,342,400원을 기준으로 하면 최신 거래가의 약 94.9%이고 차이는 11,657,600원입니다. 여기에 강행원 관련 인수 가능성이 아직 미상이고 세금 압류도 여럿 존재하므로, 이 5% 남짓한 차이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 가격 가점으로 볼 수는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 181,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,342,400원 |
| 1. 임차인 강민정 보증금 | 215,000,000원 | 178,257,600원 |
| 2. 근저당 · 홍필규 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 77,019,120원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 강민정 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당에서는 강민정이 178,257,600원을 배당받고 보증금 잔액 36,742,400원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로, 선순위 세금이 실제 배당에서 차감되면 강민정의 미배당 인수액은 더 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 제1층 제103호입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개명초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 광명사거리역이 소재합니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 완경사 가장형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,900,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 181,600,000원에 낙찰돼도 확인된 인수액 36,742,400원이 붙어 실질취득은 218,342,400원입니다.
- 유찰 효과 제한. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 217,833,920원·217,427,136원으로 거의 줄지 않습니다.
- 강행원 점유 확인. 전입은 2020.04.01.이지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 대항력 가능·미상 위험을 별도로 해소해야 합니다.
- 강민정 임대차 원본 대조. 임차권자이자 경매채권자인 만큼 계약서·보증금 지급내역·점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 등 압류 6건의 당해세 여부는 배당과 임차인 미배당액에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 시세 표본 주의. 동일 면적 확인 거래가 2건뿐이고 최신 거래는 2025.01이므로 실내 상태·1층 조건을 반영해 보수적으로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.816억 낙찰”이 아니라 “2.18억 취득”으로 봐야 한다
이 물건의 착시는 분명합니다. 감정가 227,000,000원이 1회 유찰돼 최저가가 181,600,000원으로 내려왔기 때문에 표면적으로는 가격이 크게 낮아 보입니다. 그러나 강민정의 대항력 있는 보증금 215,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 배당표에서는 36,742,400원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 218,342,400원입니다.
이 금액은 최신 실거래 230,000,000원의 약 94.9%입니다. 숫자상 차이는 존재하지만 강행원의 보증금·확정일자·점유관계가 미상이고, 당해세 여부를 확인해야 할 압류도 6건입니다. 더구나 유찰이 거듭돼도 임차인 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 계속 2.17억대에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐나”가 아니라 “임차보증금 승계와 미상 점유 위험까지 포함해 얼마에 취득하는가”입니다. 권리 확인 전에는 최저가 1.816억을 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
