인천지방법원 2023타경8459. 휴먼시아 동산마을 상가동 2층 204호입니다. 현재 소유자는 김경민이고 2016.12.30 소유권을 취득했으며, 당시 등기 거래가액은 240,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2017.05.23 설정된 한평신용협동조합 근저당권 175,500,000원입니다. 이후 예스파이낸스대부주식회사 근저당, 경매개시결정, 인천신용보증재단 가압류, 남동구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 권리 인수보다 가격 검증입니다. 임차인 1명이 존재하지만 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 배당요구도 2023.08.14 접수돼 있습니다. 반면 가격 자료는 상가 204호와 동일한 용도·면적으로 확인되는 실거래가 아니라서, 연결된 382,166,666원 평균이나 419,000,000원 최신 거래를 그대로 상가 시세로 대입해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경8459 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 소래역로 117, 상가동 2층204호 (논현동, 휴먼시아 동산마을) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 상가 · 상가동 2층 204호 · 건축물대장상 미용원 |
| 소유자 | 김경민 · 2016.12.30 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매신청 청구액 | 44,697,144원 |
| 말소기준권리 | 2017.05.23 을구 11번 근저당권 · 한평신용협동조합 · 채권최고액 175,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 매수인 인수는 0원
말소기준권리인 한평신용협동조합 근저당권 이후에 설정된 예스파이낸스대부주식회사 근저당권 67,500,000원, 인천신용보증재단 가압류 48,750,002원, 두 건의 경매개시결정과 남동구 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행·삼성생명보험·투게더대부 등의 근저당 및 전세권은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나정희 | 2층 204호 | 2020.08.06 / 2020.09.04 | 40,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 배당요구 2023.08.14 | 매수인 인수 0원 |
② 가격 비교 — 48.5% 숫자를 ‘상가 할인율’로 읽으면 안 된다
연결된 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 382,166,666원, 최신 거래는 2026.07 · 419,000,000원이며 최저가 185,500,000원은 이 자료의 최근 12개월 평균 대비 48.5%로 표시됩니다. 그러나 실거래 표본의 면적은 84.6㎡·84.69㎡이고, 비교 대상면적 48.576㎡와 면적 매칭이 되지 않습니다. 무엇보다 본건은 건축물대장상 미용원인 상가이므로, 이 숫자를 본건의 직접적인 시세 할인율로 사용해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.6㎡ | 18 | 419,000,000원 |
| 2026.07 | 84.6㎡ | 14 | 365,000,000원 |
| 2026.07 | 84.6㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 9 | 376,000,000원 |
| 2026.06 | 84.69㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 6 | 383,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 9 | 386,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 14 | 388,000,000원 |
| 2026.04 | 84.6㎡ | 18 | 372,000,000원 |
| 2026.03 | 84.6㎡ | 11 | 397,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 382,166,666원 |
회차 시나리오는 현재 185,500,000원, 2회 유찰 시 129,849,999원, 3회 유찰 시 90,894,999원입니다. 다만 낙찰가가 내려간다는 사실 자체와 상가의 적정 시세 대비 저가 여부는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,397,000원 |
| 1. 근저당 · 한평신용협동조합 | 175,500,000원 | 175,500,000원 |
| 2. 근저당 · 예스파이낸스대부주식회사 | 67,500,000원 | 6,603,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 48,750,002원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 291,750,002원 중 예상 배당액은 182,103,000원, 미배당은 109,647,002원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 휴먼시아 동산마을 상가동 2층 204호이며 건축물대장상 용도는 미용원입니다.
- 주위환경. 논현초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 학교, 각종 상업용 시설이 혼재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물 내 2층 204호로, 기본 급·배수시설과 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 2,729,000원/㎡입니다.
- 규제 표시. 과밀억제권역·가축사육제한구역이 포함되고 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 확인된 실거래 12건은 84.6㎡대 표본으로 본건 상가와 면적이 일치하지 않아, 본 자료만으로 상가 204호의 직접적인 거래가격 수준을 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 나정희의 보증금 40,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2020.08.06, 확정일자 2020.09.04, 배당요구 2023.08.14 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준은 2017.05.23 한평신용협동조합 근저당권입니다. 임차인 전입은 그 이후로 확인됩니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 상가 자체 가격 검증. 연결 실거래 평균 382,166,666원과 최신 419,000,000원은 면적이 일치하지 않는 84.6㎡대 표본입니다. 185,500,000원이 싸다는 근거로 사용하지 마세요.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 185,500,000원, 2회 유찰 시 129,849,999원, 3회 유찰 시 90,894,999원이지만, 유찰 폭과 적정가를 동일시하지 마세요.
- 점유 인도. 대항력은 없더라도 실제 임차인이 확인되므로 점유 이전과 인도 절차는 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.05.23 한평신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 나정희는 2020.08.06 전입해 대항력이 없습니다. 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금 40,000,000원을 낙찰자가 떠안는 사건은 아닙니다.
다만 가격은 별도입니다. 최저가 185,500,000원이 감정가의 70%까지 내려왔지만, 연결된 최근 실거래 12건은 84.6㎡대이고 본건과 면적 매칭이 되지 않으며, 본건 자체는 미용원 용도의 상가입니다. 그러므로 최근 실거래 평균 382,166,666원 대비 48.5%라는 숫자를 근거로 ‘반값 상가’ 또는 ‘시세보다 저렴한 물건’이라고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 권리 인수는 합격, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건은 상가 자체의 임대·거래가치를 별도로 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
