3,450,548,000원
인천지방법원 2024타경13335. 인천 남동구 간석동 119-9의 토지와 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지면적은 529.4㎡, 토지 이용상황은 상업용이며, 감정평가상 건물 전체는 의원(연세나오미의원) 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 구조이고 기본 위생·전기·냉방·승강기설비가 갖춰져 있습니다. 현황조사상 5층 건물 전부는 소유자가 병원 운영을 위해 점유·사용하고 있으며, 일부는 병원 주차장으로 사용되고 있습니다.
권리의 기준점은 비교적 분명합니다. 현재 소유자는 김형국이고, 2024.05.20. 설정된 관악신용협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 이후 등기된 가압류·압류·강제경매개시결정·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거의 전세권·근저당·가압류 등은 이미 말소된 이력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13335 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 119-9 · 인천광역시 남동구 백범로 338-1 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 전체 의원(연세나오미의원) 등으로 이용 중 |
| 토지 | 529.4㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 · 승강기·냉방·위생·전기설비 |
| 소유자 | 김형국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,929,354,660원 / 3,450,548,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 22,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2024.05.20. 근저당이 기준선
말소기준권리는 2024.05.20. 관악신용협동조합 근저당입니다. 이후 최우경·이수연·송찬구·남현정·근로복지공단·중소벤처기업진흥공단·최정석 등의 가압류, 박기석의 강제경매개시결정, 관악신용협동조합의 임의경매개시결정과 압류 등은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 3,450,548,000원으로 감정가 4,929,354,660원의 70%입니다. 감정가보다 1,478,806,660원 낮아진 상태이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 곧바로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 3,450,548,000원 | 3,413,642,520원 | 1,131,329,806원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 2,415,383,600원 | 2,388,829,764원 | 2,156,142,562원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 1,690,768,520원 | 1,671,460,835원 | 2,873,511,491원 |
유찰이 이어질수록 낙찰자의 취득가격은 낮아지지만, 그만큼 채권자의 미배당 규모는 커집니다. 현재 회차에서도 총 채권액 4,544,972,326원 가운데 예상 배당은 3,413,642,520원이고, 1,131,329,806원이 부족합니다. 신청채권자 청구액 22,500,000원도 현재 예상배당표에서는 배당액이 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,450,548,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 36,905,480원 |
| 2. 근저당 · 관악신용협동조합 | 4,200,000,000원 | 3,413,642,520원 |
| 3. 가압류 · 최우경 | 12,203,958원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이수연 | 21,886,293원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 송찬구 | 68,006,570원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남현정 | 9,043,200원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 100,907,400원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 박기석 | 22,500,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 77,924,905원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 최정석 | 10,000,000원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 관악신용협동조합 | 22,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 36,905,480원, 관악신용협동조합 근저당 예상배당은 3,413,642,520원이며 이후 채권은 현재 가정에서 모두 미배당입니다. 예상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 점유·이용상태 — 임차인 단정보다 현장 확인
감정평가상 기호2 건물 전체는 의원(상호명 연세나오미의원) 등으로 이용 중입니다. 현황조사보고서에는 5층 건물 전부를 소유자가 병원을 운영하기 위해 점유·사용하고 있다고 기재되어 있습니다. 반면 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 위치합니다.
- 토지. 면적 529.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 광대로한면이며 공시지가는 3,124,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함, 가축사육제한구역 포함, 건축용도지역기타 저촉, 도로 접함으로 표시되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층, 외벽 석재붙임 마감 등, 내부 인테리어 마감 등, 샷시 창호입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.05.20. 관악신용협동조합 근저당 채권최고액 4,200,000,000원이 기준입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 실제 당해세 여부와 금액을 확인해야 예상배당을 정확히 볼 수 있습니다.
- 점유 확인. 소유자가 병원 운영을 위해 건물 전부를 점유·사용하고 있으나 임대관계는 미상입니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 매각대상과 현황을 대조해야 합니다.
- 주차장 사용. 1목록 부동산 일부가 병원 주차장으로 사용되고 있는 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 동일 자산 실거래 비교 없이 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 않아야 합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획을 입찰 전 원문과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 세금 관련 원자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘세금·점유·가격’이 승부처
이 사건은 등기상 구조만 보면 기준선이 분명합니다. 2024.05.20. 관악신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 예상표의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 입찰이라고 끝낼 수는 없습니다. 국세·지방세 압류 4건은 실제 배당순서를 바꿀 수 있고, 감정평가상 임대관계가 미상인 가운데 소유자가 병원·의원 용도로 건물 전체를 점유·사용하고 있습니다.
가격 역시 같은 논리입니다. 감정가 4,929,354,660원에서 한 차례 유찰돼 3,450,548,000원까지 내려왔지만, 이것은 어디까지나 감정가 대비 70%라는 뜻입니다. 실질취득은 인수액이 없어 현재 최저가와 같은 3,450,548,000원이고, 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서는 ‘30% 싸다’고 평가할 근거가 부족합니다. 말소관계는 정리 가능, 당해세·실제 점유·시장가격은 추가 검증. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
