확약 없이는 총취득이 보증금 수준에 묶인다 — 인천 광성빌라 402호

인천지방법원 2025타경509926. 인천 중구 도원동 광성빌라 4층 402호, 전용 35.52㎡의 다세대주택입니다. 소유자 강샛별은 2022년 4월 19일 매매를 원인으로 2022년 5월 13일 소유권을 이전받았고, 등기부 기재 거래가액은 90,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라, 소유권이전일과 같은 날 전입·점유를 시작한 임차인 정회승의 대항력 있는 보증금 90,000,000원입니다.

말소기준은 2023년 3월 2일 인천세무서장의 압류입니다. 임차인은 그보다 앞선 2022년 5월 13일 주민등록과 점유를 갖추고, 2022년 4월 22일 확정일자도 받았습니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준 뒤에 등기됐다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 없어지는 구조가 아닙니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총취득액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 대항력’이 핵심

1999년 설정된 한국주택은행 명의 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2022년 5월 13일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 3월 2일 압류이며, 그 뒤의 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 2026년 압류는 매각으로 소멸합니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

보증금은 90,000,000원 한 건만 반영했습니다. 정회승은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니며, 주택도시보증공사는 경매 신청채권자입니다. 따라서 임차보증금을 중복 합산하지 않고 실제 임차인 수는 1명으로 봅니다.

회차별 인수 구조 — 확약 없이는 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다

확약을 빼고 보면 낙찰가가 27,440,000원에서 13,445,600원으로 낮아져도, 미배당 인수가 63,453,920원에서 77,196,421원으로 커집니다. 총취득은 90,893,920원 → 90,642,021원으로 큰 차이가 없습니다. 즉 이 물건의 가격 판단은 최저가만 볼 일이 아니라, 확약 적용 여부에 따라 27,440,000원과 90,893,920원 사이가 갈리는 구조로 봐야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 시세는 74,000,000원, 추세는 -1.1%

광성빌라 동일 면적대 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 74,666,666원이지만 2022년 4월의 90,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다. 최근 12개월 거래는 2025년 5월 3층 74,000,000원 한 건이며, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -1.1%입니다.

확약 반영 실질취득 27,440,000원*은 최근 12개월 평균 74,000,000원의 37.1%입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는 총취득 90,893,920원은 최근 거래 74,000,000원과 과거 최고 거래 90,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 이 물건을 단순히 “최저가가 시세의 37.1%라 싸다”고 평가해서는 안 되고, 확약의 실제 효력이 가격 메리트 전부를 좌우한다고 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)

임차인 보증금 부족분은 63,453,920원입니다. 확약 미적용 시 이 금액이 매수인 인수액으로 계산되며, 본 분석에서는 제출된 말소동의 확약서를 반영해 실질 인수 0원*으로 표시했습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 전용 35.52㎡ 전부가 임차권 범위입니다.
• 입지. 인천광역시 중구 도원동 광성중학교 북측 인근으로, 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도원역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호이며, 외벽은 드라이비트·치장석 마감, 창호는 샤시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 부지 남동측으로 폭 약 8m, 남서측으로 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 209.7㎡, 부정형 완경사 대지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,256,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·특별관리해역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 15세대 규모이며 확인된 거래는 6건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 매각률은 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본, 대상 임차권, 말소 조건과 매수인 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
• 두 개의 상한가를 분리. 확약 적용 시 실질취득은 27,440,000원*, 미적용 시 90,893,920원입니다. 하나의 가격으로 판단하면 안 됩니다.
• 대항력 기준 확인. 임차인의 전입·점유일 2022.05.13.은 말소기준 2023.03.02.보다 빠릅니다. 임차권등기일만 보고 후순위 임차인으로 판단하지 마세요.
• 배당요구와 미배당. 확정일자와 배당요구가 있지만 현재 회차 예상배당은 26,546,080원에 그칩니다. 확약이 없다면 부족분 63,453,920원이 남습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -1.1%입니다. 과거 90,000,000원 거래보다 최신 74,000,000원 거래를 우선해 입찰가를 검토해야 합니다.
• 거래 표본 주의. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 층·상태·수선비를 확인해 74,000,000원을 그대로 확정 시세로 보지 마세요.
• 명도·점유 확인. 임차권등기 범위가 402호 전부로 기재돼 있습니다. 현재 점유 상태와 인도 절차를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 당해세와 실제 배당 순위는 관리주체·집행기록을 통해 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “27,440,000원짜리 물건”은 확약이 유효할 때만 성립한다

표면상 최저가는 감정가의 34.3%이고 최근 시세의 37.1%입니다. 그러나 이 숫자만 보면 핵심을 놓칩니다. 정회승의 보증금은 90,000,000원이고, 대항력 기준일은 말소기준보다 빠릅니다. 확약이 없다면 현재 회차 실질 총취득은 90,893,920원으로 최근 시세보다 높아집니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총액은 보증금 수준에서 거의 움직이지 않습니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 기재된 내용대로 적용된다면, 정회승 임차권에 관한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 27,440,000원*입니다. 이 경우 최근 거래 74,000,000원과의 가격 차이는 분명합니다. 다만 최근 추세가 -1.1%이고, 3회 유찰된 15세대 소형 다세대라는 환금성 조건이 겹칩니다. 결론은 단순합니다. 권리의 핵심은 말소가 아니라 확약의 효력이고, 가격의 핵심은 최저가가 아니라 확약 적용 후 실질취득액입니다.

* 매각물건명세서에는 을구 4번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 본 리포트는 정회승 임차권에 한해 실질 인수 0원으로 표시했습니다. 확약 미적용 시 현재 회차의 룰상 인수액은 63,453,920원, 총취득은 90,893,920원입니다.