서울남부지방법원 2025타경13528. 금천구 독산동 에스엠벨리체 제8층 제804호로, 건축물현황도상 복층 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 강점순이며 2020.11.27. 거래가액 169,000,000원에 지분 전부를 취득했습니다. 등기부에는 2021.05.14. 민간임대주택등기가 있고, 2025.11.27. 김인근의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 이후 2026.02.03. 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

문제는 같은 김인근이 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 임차인으로도 확인된다는 점입니다. 전입일은 2020.11.27., 배당요구일은 2025.12.12.입니다. 전입은 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다고 단정하면 안 됩니다. 배당표의 인수액 0원은 어디까지나 현재 계산상 수치일 뿐, 임차보증금이 확인되기 전에는 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 확인이 먼저다

말소기준은 2025.11.27. 강제경매개시결정으로 제시돼 있고, 그 뒤의 2026.02.03. 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 다만 2021.05.14. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 원문 등기와 매각물건명세서를 대조해 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상

보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 전입신고가 말소기준보다 앞선 것은 분명하지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 낙찰자 인수액을 계산할 수 없습니다. 배당요구는 2025.12.12.에 접수됐습니다.

③ 가격 — 80%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 근거가 없다

감정가 167,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 133,600,000원, 감정가의 80%입니다. 다음 회차 시나리오는 106,880,000원, 그 다음은 85,504,000원으로 계산돼 있습니다.

그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 133,600,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 더구나 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상인 만큼, 실제 인수금액이 생기면 실질취득가격은 최저가보다 올라갑니다. 따라서 단순히 “감정가 대비 20% 할인”만 보고 가격 메리트를 부여하는 접근은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,600,000원 가정)

현재 회차 기준 신청채권 미배당은 38,070,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 김인근의 보증금이 미상이므로 이 수치를 임차보증금 인수 위험까지 해소된 것으로 해석하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세일중학교 남측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, 지하1층·지상10층 건물로 사용승인일은 2019.12.18.입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·무인택배함·주차설비가 설치돼 있습니다.
• 용도. 건축물현황도상 복층 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 2필 일단의 장방형 토지로 오피스텔·근린생활시설·자동차관련시설 건부지로 이용 중이고, 북측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
• 지역. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역 등으로 지정돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 김인근의 실제 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 점유 범위를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인 김인근과 신청채권자 김인근의 동일인 여부 및 채권 발생 관계를 확인해야 합니다.
• 인수액 재계산. 보증금이 확인되면 예상배당과 미배당액을 다시 계산해 실질취득비용을 확정해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.05.14. 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 후 처리관계를 원문으로 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 실거래 비교 근거가 없으므로 할인율만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
• 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.

맺으며 — “80% 유찰가보다 임차인 확인이 먼저”

현재 최저가는 133,600,000원으로 감정가 167,000,000원의 80%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 한 차례 할인된 물건이지만, 권리분석의 핵심은 여기에 있지 않습니다. 김인근이 2020.11.27. 전입했고 말소기준은 2025.11.27.이므로 시간 순서상 선행합니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 같은 이름의 김인근이 강제경매 신청채권자로도 등장합니다.

따라서 이 사건은 “인수 0원이라 안전한 물건”으로 확정할 단계가 아닙니다. 배당표상 인수액은 0원이지만, 임차보증금 실체와 배당 가능액이 확인돼야 낙찰자의 실질취득비용도 확정됩니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 가격 가점 역시 보류가 맞습니다. 가격보다 임차인 실체 확인이 선행돼야 하는 C등급 경계형 물건입니다.