서울남부지방법원 2025타경13581. 오류동 현대썬앤빌구로 제12층 제1213호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자 한성수는 2022.07.04 매매를 원인으로 거래가액 80,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 일반 근저당이 아니라 한국토지주택공사 명의의 주택임차권입니다.
해당 임차권은 임대차계약일 2022.08.02, 확정일자 2022.08.03, 주민등록일자 2022.08.24, 점유개시일자 2022.08.25이고 보증금은 94,500,000원입니다. 경매개시결정일 2025.12.01보다 앞서 있어 등기상으로는 매수인에게 미배당액이 남는 구조입니다. 현재 최저매각가 65,600,000원을 가정한 배당 계산에서는 집행비용 1,580,800원을 제외한 64,019,200원이 배당되고, 30,480,800원이 미배당됩니다.
그러나 이 사건에는 반전이 있습니다. 매각물건명세서가 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건을 두고 있습니다. 따라서 이 조건이 적용되는 한국토지주택공사 임차권의 미배당액은 실질 인수 0원으로 처리하는 것이 맞습니다. 이 특별조건은 해당 임차권에 한해서만 적용되는 해소 장치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13581 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제12층 제1213호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 14.064㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상17층 · 사용승인 2014.05.14 |
| 소유자 | 한성수 · 2022.07.04 매매 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 65,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 96,947,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권이 선순위지만 특별매각조건이 해소한다
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 권리승계 신고 1건
한국토지주택공사는 제공된 임차관계에서 보증기관 승계 권리로 분류되어 있습니다. 따라서 보증금 94,500,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 0명이고, 보증기관 권리승계 신고가 1건입니다.
| 권리자 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 94,500,000원 | 2022.08.24 / 2022.08.03 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 실질인수 0원* |
* 배당계산상 미배당액은 30,480,800원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 65,600,000원’으로 본다
특별매각조건으로 한국토지주택공사 임차권의 실질 인수가 0원이므로, 현재 회차의 실질취득금액은 65,600,000원입니다. 같은 썬앤빌 전용 14.06㎡급의 최근 12개월 실거래 평균은 72,875,000원이고, 현재 실질취득금액은 그 90.0%입니다. 최신 거래는 2026.06의 75,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.06㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 14.06㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 14.06㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 14.06㎡ | 9 | 73,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 72,875,000원 |
전체 12건 평균은 74,083,333원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 특히 최근 12개월 구간이 과거 거래보다 -4.7% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 현재 실질취득금액이 최근 평균의 90.0%라는 점은 가격 여유로 볼 수 있으나, 과거 전체 평균만 보고 할인 폭을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,580,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 94,500,000원 | 64,019,200원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 96,947,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금의 부족분은 30,480,800원입니다. 그러나 특별매각조건을 반영하면 이 부족분에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 룰상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 65,600,000원 | 30,480,800원 | 특별매각조건 반영 시 0원* |
| 2회 유찰 시 | 52,480,000원 | 43,364,640원 | 동일 특별매각조건 적용 범위 확인 |
| 3회 유찰 시 | 41,984,000원 | 53,671,712원 | 동일 특별매각조건 적용 범위 확인 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 실질취득비용이 쉽게 낮아지지 않습니다. 이 사건은 바로 그 구조를 특별매각조건이 끊어주는 사례입니다. 따라서 현재 회차 판단에서는 룰상 미배당 30,480,800원을 그대로 취득비용에 더하지 않고, 특별매각조건이 적용되는 한국토지주택공사 권리에 한해 실질 인수 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중이며, 대상 면적은 14.064㎡입니다.
- 입지. 서울오류초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 오류동역이 있습니다.
- 건물. 지하2층·지상17층 철근콘크리트구조, 사용승인 2014.05.14, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 거래. 썬앤빌은 200세대이며, 최근 12개월 동일 면적 거래는 8건, 평균 72,875,000원입니다.
- 시세 방향. 최근 거래가격은 이전 구간 대비 -4.7%로 하락 추세입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 조건의 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 특별매각조건이 한국토지주택공사 임차권에 실제로 이행되는지 매각절차상 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 권리로 분류되어 있으므로 실제 임차인 보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다.
- 하락 시세 반영. 전체 평균 74,083,333원보다 최근 12개월 평균 72,875,000원과 최신 거래 75,000,000원을 우선 비교하고, -4.7% 하락 추세를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 용도 확인. 등기상 사건 분류는 기타이고 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 이 사건은 특별매각조건이 승부처”
표면만 보면 보증금 94,500,000원의 선순위 임차권이 있고, 현재 최저가 65,600,000원에서는 30,480,800원이 미배당되는 전형적인 인수형 사건입니다. 이 숫자만 보면 경계해야 맞습니다. 그러나 매각물건명세서에 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시되어 있어, 이 권리에 한해서는 매수인의 실질 인수가 0원으로 바뀝니다.
따라서 가격 판단도 30,480,800원을 더한 금액이 아니라 실질취득 65,600,000원을 기준으로 해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 72,875,000원의 90.0%로 시세 아래입니다. 다만 최근 거래 추세가 -4.7%라는 점, 그리고 물건이 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)이라는 점까지 함께 보면 무조건적인 저가 매수로 단정할 단계는 아닙니다. 권리의 열쇠는 특별매각조건, 가격의 열쇠는 하락 중인 최근 실거래입니다.
