서울남부지방법원 2025타경13581. 서울 구로구 오류동 현대썬앤빌구로 12층 1213호, 전용 14.064㎡의 도시형생활주택입니다. 집합건축물대장상 도시형생활주택이고, 감정평가서도 원룸형아파트로 이용 중인 것으로 파악합니다. 2014년 사용승인된 건물로, 같은 단지의 실거래는 14.06㎡형을 기준으로 비교할 수 있습니다.

소유자 한성수는 2022년 8월 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 80,000,000원입니다. 이후 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 설정됐으며, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 96,947,972원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권, 배당 후 미회수 보증금, 그리고 이를 포기·말소하도록 정한 특별매각조건을 하나로 연결해서 읽어야 정확한 취득비용이 나옵니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별매각조건이 결정적이다

말소기준권리는 2025.12.01 강제경매개시결정입니다. 2014년 설정됐던 하나은행 근저당권(채권최고액 66,000,000원)은 2022.07.14 이미 말소됐고, 2024년 구로구 압류 역시 2024.01.30 말소됐습니다. 따라서 두 권리를 현재 존속하는 선순위 담보·압류로 계산해서는 안 됩니다.

반면 한국토지주택공사의 임차권은 다릅니다. 전입신고 2022.08.24, 점유개시 2022.08.25, 확정일자 2022.08.03이며 임차권등기일도 2024.09.05입니다. 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 대항력과 우선변제권에 따라 배당받지 못한 보증금의 매수인 인수 위험이 발생합니다.

임차권 현황 — 보증기관 명의 권리 1건

확인된 실제 개인 임차인은 0명이며, 보증기관으로 분류되는 한국토지주택공사 명의의 임차권등기 1건이 확인됩니다. 이는 별도의 실거주 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 다만 실제 거주자가 누구인지, 다른 점유자가 있는지는 별개 문제입니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 최저가는 저렴하지만 시장은 하락 중이다

현대썬앤빌구로와 대응되는 썬앤빌의 전용 14.06㎡ 거래를 비교합니다. 최근 12개월에 해당하는 거래는 8건, 평균 거래금액은 73,250,000원입니다. 가장 최근인 2026.09에는 11층에서 76,000,000원에 거래됐습니다.

전체 12건 평균은 74,333,333원이지만 과거 고가 거래를 포함합니다. 실제 가격 판단에는 최근 12개월 평균 73,250,000원과 최신 거래 76,000,000원을 우선 적용합니다. 최근 거래가격 추세는 이전 기간보다 4.2% 하락했습니다.

현재 최저매각가 52,480,000원은 최근 12개월 평균의 71.6%입니다. 최신 거래 76,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 특별매각조건이 이행돼 인수액이 0원이 되는 경우에는 실거래 대비 가격상 여지가 있습니다.

반대로 포기조건이 적용되지 않으면 낙찰가에 미배당 보증금이 더해져 가격구조가 완전히 달라집니다. 경매 최저가가 시세보다 낮다는 사실만으로 싼 물건이라고 판단할 수 없는 이유입니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,480,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정액입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영하지 않은 예상배당이며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 미배당액은 매수인 인수액과 구분합니다.

배당구조는 명확합니다. 최저가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용 1,344,640원을 제외한 51,135,360원이 선순위 임차보증금에 배당되고, 서울보증보험의 신청채권에는 배당될 금액이 없습니다. 신청채권의 미회수액 96,947,972원은 곧바로 매수인이 떠안을 금액을 의미하지 않습니다.

한국토지주택공사 임차보증금의 미배당액 43,364,640원 역시 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행된다면 매수인의 부담이 0원이 됩니다.

유찰 회차별 시나리오 — 포기조건의 가치

이 물건은 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 원칙상 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가의 하락이 매수인의 총취득금액 하락으로 그대로 연결되지 않습니다.

원칙상 미배당 인수위험은 각 회차별 예상금액입니다. 특별매각조건이 이행되면 해당 임차권의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 판단합니다. 향후 유찰 회차와 최저매각가는 확정된 매각기일 공고를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치와 주위환경. 서울특별시 구로구 오류동, 서울오류초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하고 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 오류동역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건축물. 2014.05.14 사용승인, 철근콘크리트 구조의 지하 2층·지상 17층 건물입니다. 급배수·위생시설, 난방설비와 승강기를 갖추고 있습니다.
• 실제 이용상태. 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중입니다. 같은 건물 부지에는 업무시설(오피스텔)과 제2종근린생활시설 등도 함께 소재합니다. 이 경매 대상 호실의 용도를 일반 오피스텔이나 가족형 아파트로 혼동해서는 안 됩니다.
• 토지·도로. 부정형 평지의 대지로, 북서측 약 6m 도로에 접합니다. 토지 전체 면적은 1,129.0㎡이며 공시지가 자료는 5,864,000원/㎡입니다.
• 지역·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등의 지정이 확인됩니다. 교육환경보호구역 저촉과 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 관련 규정에 따라 확인할 사항입니다.
• 환금성. 전용 14.06㎡형 실거래는 확인되지만 가격이 70,000,000원에서 80,000,000원 사이에 분포하고 최근 거래 추세는 -4.2%입니다. 소형 원룸형 주택 특유의 수요층과 재매각 기간, 임대수익성을 따로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 매각물건명세서의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행. 한국토지주택공사 명의의 을구 3번 임차권이 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다. 조건의 존재와 말소 완료는 구분할 필요가 있습니다.
• 실제 점유 및 명도. 확인된 실제 개인 임차인은 없지만 주택의 점유자와 현황조사상 거주관계를 확인해야 합니다. 보증기관 명의 등기만으로 현장에 거주자가 없다고 단정할 수 없습니다.
• 확약 밖 권리 점검. 특별매각조건은 해당 임차권에 한정됩니다. 별도의 임차인이나 점유자에게 대항력 또는 독립된 권리가 있다면 별도로 인수 여부를 분석해야 합니다.
• 배당표 재확인. 집행비용 1,344,640원 및 한국토지주택공사 배당액 51,135,360원은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
• 서울보증보험 채권. 신청채권자 청구액 96,947,972원은 예상배당상 전액 미회수됩니다. 이것을 매수인의 보증금 인수채무와 혼동해서는 안 됩니다.
• 최근 시세 중심의 입찰가 산정. 전체 거래 평균 74,333,333원보다 최근 12개월 평균 73,250,000원과 최신 거래 76,000,000원을 우선 반영해야 합니다. 최근 가격 추세 -4.2%도 반영할 필요가 있습니다.
• 유찰과 환금성. 2회 유찰된 물건입니다. 소형 도시형생활주택의 재매각 가능성과 임대수요를 검토하고 감정가 대비 할인율만으로 응찰 여부를 결정하지 않아야 합니다.
• 관리비 및 취득 부대비용. 공용부분 체납 관리비, 명도비용, 취득세 및 등기비용을 별도로 확인해야 합니다. 이 금액들은 제시된 실질취득금액에 포함하지 않았습니다.
• 최종 원본 확인. 매각기일 2026.10.27 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸게 보이는 이유는 권리에 있고, 싸게 살 수 있는 이유는 특별매각조건에 있다”

서울남부지방법원 2025타경13581은 전형적인 단순 권리 물건이 아닙니다. 보증금 94,500,000원의 선순위 임차권이 있으며, 현재 최저가 기준으로만 계산하면 미배당 보증금 43,364,640원이 발생합니다. 특별매각조건이 없다면 이 금액은 매수인이 떠안을 수 있고, 최저가에 낙찰받아도 실질취득금액이 최근 실거래보다 높아집니다.

하지만 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되는 경우 해당 임차권의 인수액은 실질 0원입니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득금액은 52,480,000원이며, 최근 12개월 평균 거래금액 73,250,000원의 71.6%에 해당합니다.

가격만 보면 비교 여지가 분명합니다. 그러나 2회 유찰, 최근 거래 추세 -4.2%, 소형 원룸형 도시형생활주택의 환금성은 낙관적인 등급을 제한하는 요소입니다. 보증기관 명의의 등기와 실제 점유관계도 구분해 확인해야 하며, 특별매각조건 밖의 임차인 위험까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.

결론은 조건부 검토 대상입니다. 특별매각조건의 이행과 실제 점유관계가 확인된다면 최근 실거래 대비 가격상 여지가 있는 경매입니다. 반면 포기·말소 조건의 적용에 문제가 생기거나 별도의 대항력 있는 점유자가 확인된다면 경제성 평가는 달라집니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 할인율이 아니라 특별매각조건의 이행 가능성, 점유관계 확인, 하락장을 반영한 입찰가입니다.