서울남부지방법원 2025타경13640. 화곡동 푸른풍경채 6층 601호입니다. 감정평가상 현황은 방2·거실·화장실·주방·다용도실의 도시형 생활주택이고, 집합건축물대장에는 도시형생활주택 단지형다세대로 등재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 261,000,000원의 80%인 208,800,000원입니다. 겉으로만 보면 한 차례 유찰로 52,200,000원이 내려왔지만, 이 물건은 낙찰가만 보고 판단하면 안 됩니다.
임차인 손강호의 주민등록·점유개시일은 2021.05.21이고, 현재 말소기준권리로 잡힌 주택도시보증공사 가압류는 2023.09.05입니다. 따라서 제공된 권리분석상 손강호는 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 250,000,000원이며 2025.06.02 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 매각물건명세서는 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13640 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 83-8 푸른풍경채 제6층 제601호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 우현로 8-10 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 방2·거실·화장실·주방·다용도실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 6층 건 중 6층 601호 |
| 대상면적 | 31.63㎡ |
| 소유자 | 김완태 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 208,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 공시지가 | 3,319,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기부에는 2019.03.08 서울서부신용협동조합 근저당권이 있었으나 2019.05.31 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 제공된 말소기준권리는 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류 275,000,000원입니다. 문제는 손강호의 전입·점유가 그보다 약 2년 이상 빠른 2021.05.21이라는 점입니다. 이후 2025.06.02 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기가 들어왔고, 2026.01.09 같은 손강호 명의로 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 대항력 有, 현재 배당 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손강호 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.21 | 250,000,000원 | 대항력 有 현재 배당 0원 잔액 승계 |
손강호는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 임차권등기에는 임대차계약일자 2021.03.08 및 2023.05.20, 주민등록일자와 점유개시일자 2021.05.21, 보증금 250,000,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 배당모델에서는 우선변제 배당이 반영되지 않아 현재 회차 기준 보증금 전액이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
현재 최저가는 208,800,000원이지만 매수인 인수액이 250,000,000원으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 458,800,000원입니다. 제공된 실거래 참고치는 2023.11, 전용 24.39㎡, 5층의 175,000,000원 한 건입니다. 대상면적 31.63㎡와 면적이 일치하지 않는 표본이므로 직접 비교에는 한계가 있습니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 261,000,000원 | 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 208,800,000원 | 1회 유찰 · 감정가 80% |
| 매수인 인수 | 250,000,000원 | 현재 배당표 기준 |
| 현재 실질취득 | 458,800,000원 | 최저가 + 인수 |
| 실거래 참고 | 175,000,000원 | 2023.11 · 24.39㎡ · 면적 불일치 |
제공된 시장지표상 현재 최저가만으로도 최근 참고거래 대비 119.3%입니다. 즉 인수액을 빼고 보더라도 “최근 거래보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 인수액까지 합친 실질취득은 참고거래의 262.2% 수준입니다. 표본이 1건이고 면적도 다르기 때문에 정확한 적정가 산정에는 부족하지만, 적어도 현재 자료만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
④ 유찰돼도 인수액이 남는다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 208,800,000원 | 250,000,000원 | 458,800,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 167,040,000원 | 250,000,000원 | 417,040,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 133,632,000원 | 250,000,000원 | 383,632,000원 |
제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 250,000,000원으로 동일하게 계산돼 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가도 총 취득부담은 458,800,000원 → 417,040,000원 → 383,632,000원으로 남습니다. 낙찰가 하락분만큼 투자매력이 생긴다고 볼 수 없는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 208,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,723,200원 |
| 인수 · 임차인 손강호 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 205,076,800원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 손강호 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 525,000,000원, 채권자 배당은 205,076,800원, 미배당은 319,923,200원입니다. 현재 배당표상 임차인 손강호의 보증금 배당은 0원, 매수인 인수액은 250,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 위반건축물 — 권리와 별개의 물건 리스크
현장조사와 집합건축물대장에는 본건 북측에서 북서측으로 이어진 발코니 부분이 불법 증축된 상태라고 기재돼 있습니다. 집합건축물대장에는 주택과-14274(2019.04.22.)호에 의거 위반건축물 표기 · 무단증축(조립식패널, 주거)가 되어 있습니다. 감정평가의 공부와의 차이 항목에도 같은 내용이 확인됩니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울우장초등학교 남서측 인근이며 학교 주변 아파트·연립·다세대주택이 혼재된 주거지대입니다.
- 교통. 자동차 진입이 가능하고 남동측 인근에 버스정류장, 남서측 원거리에 서울지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 우현로와 북동측 화곡로에 접하며 현황 통행은 우현로를 통해 이뤄집니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 푸른풍경채는 총 17세대이며 사용승인일은 2019.02.20입니다.
- 실거래 표본. 제공된 거래는 2023.11의 175,000,000원 1건뿐이고 대상면적과 일치하지 않아 환금성·시세 판단 자료가 충분하지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 총 취득부담 확인. 현재 회차 기준 최저가 208,800,000원 + 인수 250,000,000원 = 실질취득 458,800,000원입니다.
- 임차권 원본 대조. 손강호의 전입·점유, 임대차계약, 보증금 지급, 임차권등기 및 배당요구 관계를 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인 확인. 손강호가 임차인이면서 경매 신청채권자로 기록돼 있어 관계인 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 북측~북서측 발코니 무단증축 및 위반건축물 표기의 현 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.12.29 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 문구를 원본에서 대조해야 합니다.
- 시장가격 보수적 접근. 제공된 실거래는 24.39㎡ 1건으로 대상 31.63㎡와 면적이 달라 정밀한 시세 판단에는 부족합니다.
맺으며 — “80% 최저가”보다 “2.5억 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 261,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 208,800,000원으로 내려왔습니다. 하지만 그 숫자를 할인율로만 보면 판단이 뒤집힙니다. 말소기준권리보다 앞선 전입·점유를 가진 손강호의 보증금은 250,000,000원이고, 현재 배당표에서는 이 보증금에 대한 배당이 0원이라 매수인 인수액이 250,000,000원으로 잡힙니다. 따라서 현재 실질취득은 458,800,000원입니다.
여기에 대상면적과 일치하지 않는 175,000,000원짜리 실거래 표본 1건, 북측~북서측 발코니의 위반건축물 표기, 임차인이 강제경매 신청채권자와 동일인이라는 확인 필요 요소까지 겹칩니다. 제공된 자료 기준으로는 “유찰됐으니 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수와 위반건축물 확인이 먼저인 고위험형입니다.
