서울남부지방법원 2025타경13739. 강서구 화곡동 백문하우스 제4층 제401호입니다. 공부상 용도는 도시형생활주택 단지형 다세대주택이고, 시세 비교 대상 면적은 28.61㎡입니다. 현재 소유자는 사형택이며, 2019.07.31 소유권이전 등기가 마쳐졌습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류·가압류 자체가 아니라 2021.05.24부터 점유·전입한 홍세나의 선순위 임차권입니다.
말소기준권리는 2023.09.18 주택도시보증공사의 가압류입니다. 홍세나의 확정일자는 2021.04.19, 주민등록 및 점유개시는 2021.05.24로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 2026.02.04에 했으므로 우선변제를 받지만, 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13739 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 968-17 백문하우스 제4층 제401호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 까치산로 130 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 단지형 다세대주택 |
| 비교대상 면적 | 28.61㎡ |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 208,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍세나 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2018.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기상 과거 관악신용협동조합 근저당권과 옹진수산업협동조합 근저당권은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 잡히는 것은 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원이고, 그 뒤의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 홍세나의 점유·전입은 그보다 앞선 2021.05.24이므로, 등기 자체가 매각으로 말소되더라도 보증금 미변제 잔액의 인수 문제는 남습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍세나 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 240,000,000원 | 전입·점유 2021.05.24 확정일자 2021.04.19 배당요구 2026.02.04 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 홍세나는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 본인 명의 임차인으로 표시돼 있으므로 보증금을 별도의 보증기관 채권과 합산하는 구조가 아닙니다. 다만 홍세나는 강제경매 신청채권자와도 동일인이고 신청 청구액 역시 240,000,000원입니다. 동일인·동액인 만큼 이를 별개의 240,000,000원 채권 두 건으로 단순 합산해서는 안 되며, 실제 채권관계는 원본 신청서류와 배당관계를 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 비교 — 최저가 77.3%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
백문하우스는 19세대, 사용승인일은 2018.10.16입니다. 면적이 매칭되는 확인 실거래는 2024.05, 전용 29.28㎡, 6층, 270,000,000원 1건입니다. 시세 집계상 평균과 최근 기준값도 270,000,000원이지만, 확인 가능한 거래가 1건뿐이라 현재 가격을 단정하기에는 표본이 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 29.28㎡ | 6 | 270,000,000원 |
최저가 208,800,000원만 비교하면 시세 집계액의 77.3%로 보입니다. 그러나 이 수치는 매수인 인수 34,923,200원을 반영하지 않은 가격입니다. 현재 회차의 실질취득은 208,800,000원 + 34,923,200원 = 243,723,200원으로 보아야 합니다. 이 실질취득액은 확인 실거래 270,000,000원보다 낮지만, 비교 거래가 2024.05의 1건뿐이므로 이를 근거로 강한 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 208,800,000원 | 34,923,200원 | 243,723,200원 |
| 2회 유찰 시 | 167,040,000원 | 76,098,560원 | 243,138,560원 |
| 3회 유찰 시 | 133,632,000원 | 109,038,848원 | 242,670,848원 |
매각가는 208,800,000원 → 167,040,000원 → 133,632,000원으로 내려가지만, 인수액은 34,923,200원 → 76,098,560원 → 109,038,848원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 계속 약 2.4억대에 고정됩니다. 이 물건에서 유찰 자체는 일반 경매물건만큼 강한 가격 할인 효과를 만들지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,723,200원 |
| 1. 임차인 홍세나 보증금 | 240,000,000원 | 205,076,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 홍세나 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,723,200원을 제외한 205,076,800원이 홍세나 보증금에 배당되고, 보증금 잔액 34,923,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남동측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택 단지형 다세대주택입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2018.10.16입니다. 승강기·도시가스보일러 난방·급배수·화재탐지설비 등이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 평지의 정방형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 319.7㎡, 공시지가는 4,385,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 백문하우스는 19세대이고 확인 실거래가 1건으로 제한적입니다. 다세대주택 특성상 가격 판단 시 개별 호수·층·상태와 최근 인근 거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 208,800,000원만 응찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 미배당 인수 34,923,200원을 합친 실질취득 243,723,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 계산. 2회 유찰 시 인수 76,098,560원, 3회 유찰 시 109,038,848원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락만큼 총 취득비용이 내려가지 않습니다.
- 홍세나 권리 원본 확인. 임차인이자 강제경매 신청채권자로 동일인이므로 임대차계약서·보증금 지급내역·경매신청채권의 성격을 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 조건을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 호수 대조. 사건 소재지는 제401호이나 감정요항 중 건물 구조 설명에는 제402호가 기재돼 있으므로 입찰 전 감정평가서 원문과 현장 호수를 대조해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인된 비교 거래는 2024.05의 270,000,000원 1건입니다. 매각기일 전 인근 다세대·동일 건물의 최신 거래를 추가 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·감정평가 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총액은 거의 안 내려간다”
이 물건의 핵심은 간단합니다. 감정가 261,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가는 208,800,000원까지 내려왔지만, 홍세나의 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 말소기준보다 앞섭니다. 현재 배당으로 보증금 전액을 갚지 못해 34,923,200원이 매수인에게 넘어오며, 실질취득은 243,723,200원입니다.
더 중요한 것은 다음 회차입니다. 2회 유찰 시 실질취득은 243,138,560원, 3회 유찰 시에도 242,670,848원으로, 낙찰가 자체의 급락과 달리 총 취득액은 약 2.4억대에 머뭅니다. 따라서 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”가 아니라 “임차보증금 미배당까지 포함해 실제 얼마를 부담하나”가 판단 기준입니다. 비교 실거래 270,000,000원보다 현재 실질취득은 낮지만 거래 표본은 1건뿐입니다. 결론은 최저가 착시는 경계, 실질취득 기준으로만 검토입니다.
