서울남부지방법원 2025타경13812. 구로동 로제리움2차 18층 1819호로, 공부상 아파트이며 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택 원룸형으로 등재된 물건입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 이상국의 임대차계약일은 2022.04.26, 전입·점유개시는 2022.05.13, 확정일자는 2022.04.26이며 임차보증금은 153,000,000원입니다. 반면 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025.12.11이므로, 해당 임차권은 매각으로 당연 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다.
현재 최저가 104,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,256,000원을 제외한 101,744,000원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 51,256,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가만 보면 감정가의 80%이지만, 실제 자금부담은 155,256,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 커져 총 실질취득액은 약 1.55억원 수준에 머무르는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13812 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제18층 제1819호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 아파트 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.04㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 내 18층 · 사용승인 2014.01.03 |
| 소유자 | 권혁준 · 2022.11.21 매매 · 거래가액 113,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 104,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상국 / 140,813,891원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
2024.05.23 등기된 이상국의 주택임차권은 임대차계약 2022.04.26, 전입·점유 2022.05.13을 기초로 합니다. 말소기준으로 제시된 2025.12.11 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 매각물건명세서에도 같은 취지가 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상국 | 건물 전부 · 주거 | 2022.05.13 | 2022.04.26 | 153,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 아니며, 보증금은 153,000,000원 한 건만 반영합니다. 다만 임차인 이상국이 이 강제경매의 신청채권자 이상국과 동일인으로 나타나므로, 임대차관계와 채권 발생 경위는 원본 서류에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
로제리움2차의 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 2건으로, 평균은 112,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.09 95,000,000원, 그 직전 2026.01 거래는 130,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 4.7% 하락해, 가격 판단에서도 하락 추세를 우선 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 14.91㎡ | 16 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 14.91㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 14.91㎡ | 18 | 118,500,000원 |
| 2025.02 | 14.91㎡ | 17 | 119,000,000원 |
| 2024.07 | 14.91㎡ | 16 | 119,000,000원 |
| 2024.05 | 14.91㎡ | 17 | 119,000,000원 |
| 2024.04 | 14.91㎡ | 18 | 120,000,000원 |
| 2024.03 | 14.91㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2023.11 | 14.91㎡ | 19 | 117,500,000원 |
| 2023.11 | 14.91㎡ | 18 | 121,000,000원 |
| 2023.11 | 14.91㎡ | 17 | 121,000,000원 |
| 2023.11 | 14.04㎡ | 18 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 112,500,000원 |
현재 최저가 104,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 92.4%라 언뜻 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 선순위 임차보증금 인수형이므로 그 비교는 적절하지 않습니다. 실제 부담액 155,256,000원은 최근 12개월 평균 112,500,000원의 138.0%, 최신 거래 95,000,000원의 163.4%입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,000원 |
| 1. 임차인 이상국 보증금 | 153,000,000원 | 101,744,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이상국 | 140,813,891원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 153,000,000원 중 101,744,000원이 배당되고 51,256,000원이 미변제됩니다. 매각물건명세서 취지에 따라 그 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총액은 거의 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 80% | 104,000,000원 | 51,256,000원 | 155,256,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 83,200,000원 | 71,697,600원 | 154,897,600원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 66,560,000원 | 88,038,080원 | 154,598,080원 |
감정가의 80%에서 51.2%까지 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 154,598,080원~155,256,000원 범위입니다. 즉 이 사건에서 유찰은 일반 경매처럼 매수원가를 크게 떨어뜨리지 못합니다. 보증금 153,000,000원을 중심으로 비용까지 더해진 약 1.55억원 수준이 사실상 고정되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 아파트(도시형생활주택, 원룸형)로 기재돼 있습니다.
- 입지. 구로중학교 북동측 인근으로, 주위에 다세대·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 대림역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 18층이며 사용승인일은 2014.01.03입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 환금성. 141세대 규모, 전용 14㎡대 원룸형으로 거래 가격은 95,000,000원~130,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 최근 평균은 이전 거래군보다 4.7% 낮습니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 104,000,000원에 미배당 임차보증금 51,256,000원을 더한 155,256,000원이 현재 기준 실질취득액입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 154,897,600원, 154,598,080원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.04.26, 전입·점유 2022.05.13, 확정일자 2022.04.26, 임차권등기 2024.05.23의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 관계인 확인. 임차인 이상국과 강제경매 신청채권자 이상국이 동일인으로 나타나는 만큼 임대차계약, 채권 발생 원인, 배당요구 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 시장 가격 확인. 최신 거래 95,000,000원, 최근 12개월 평균 112,500,000원, 최근 추세 -4.7%를 기준으로 실질취득액의 과다 여부를 판단해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획상 제한의 실제 적용 범위를 입찰 전 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세 및 실제 배당에서 우선하는 비용·채권 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “1.04억 경매”가 아니라 “약 1.55억 취득”
이 물건의 숫자를 가장 정확하게 읽는 방법은 간단합니다. 최저매각가 104,000,000원을 시세와 비교하면 안 됩니다. 대항력 있는 이상국의 보증금 153,000,000원이 매각대금보다 커, 현재 회차에서는 51,256,000원의 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 그래서 실질취득은 155,256,000원입니다.
최근 12개월 평균 112,500,000원보다 약 38% 높고, 최신 95,000,000원 거래와 비교하면 약 63% 높은 수준입니다. 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총액은 약 1.55억원에 머뭅니다. 여기에 최근 거래 추세 -4.7%, 단지 경매 평균 유찰 4.6회까지 겹칩니다. 권리구조는 읽을 수 있지만, 그 구조 자체가 가격 경쟁력을 훼손하는 사건입니다. 현재 데이터 기준 결론은 최저가 착시가 강한 고위험 인수형입니다.
