서울남부지방법원 2025타경13857. 구로동 로제리움2차 제18층 제1820호, 아파트(도시형생활주택, 원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 92,000,000원 자체보다 선순위 주택임차권을 실제로 인수하는지입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권은 보증금 134,000,000원, 확정일자 2021.12.28, 전입·점유개시 2022.02.03으로, 말소기준으로 선언된 2025.02.20 구로구 압류보다 앞섭니다. 등기 순서만 놓고 보면 매수인 인수형에 해당합니다.

현재 매각가 92,000,000원을 배당가정하면 집행비용 2,056,000원을 뺀 89,944,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 중 44,056,000원이 남습니다. 보통이라면 이 금액이 매수인 부담으로 이어져 실질취득이 보증금 수준으로 고정될 수 있는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 이를 뒤집는 특별매각조건이 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별조건

현재 등기에서 가장 중요한 선순위 권리는 2024.02.20 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 보증금은 134,000,000원이고, 확정일자 2021.12.28, 전입·점유개시 2022.02.03으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 이후 2025.02.20 구로구 압류가 말소기준으로 선언되어 있고, 2025.12.15 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 성격 신고 1건

한국토지주택공사는 보증기관 성격으로 표시된 권리 신고이므로 보증금을 다른 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인 수는 0명이며, 보증기관 성격의 임차권 신고가 1건입니다. 해당 권리는 대항력과 우선변제권을 갖지만, 특별매각조건으로 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 92,000,000원’으로 본다

특별매각조건을 적용하면 현재 회차의 매수인 실질 인수는 0원이므로 실질취득은 92,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 112,500,000원이며, 실질취득은 그 금액의 81.8%입니다. 최신 실거래는 2026.09 95,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.

가격 판단에서는 전체 12건 평균 117,083,333원보다 최신성이 높은 최근 12개월 평균 112,500,000원과 최신거래 95,000,000원을 우선합니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 -4.7%로 하락 방향입니다. 따라서 92,000,000원이 과거 전체 평균보다 낮다는 사실만으로 큰 폭의 가격 가점을 주기보다는, 최신 거래가 이미 95,000,000원까지 내려온 점을 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)

배당 계산 자체에서는 임차보증금 미배당 44,056,000원이 발생합니다. 그러나 특별매각조건상 그 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 특별조건 적용 후 실질 인수는 0원

특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에서는 각 회차의 룰상 미배당액과 별개로 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로중학교 북동측 인근. 상업용·업무용 건물, 공동주택, 오피스텔, 관공서, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2·7호선 대림역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 18층. 사용승인일 2014.01.03이며 난방설비, 승강기, CCTV, 기계식 주차설비, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택, 원룸형)으로 등재되어 있고, 감정평가 이용상태도 아파트(도시형생활주택, 원룸형)입니다.
• 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 1,100.4㎡, 공시지가 12,090,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타입니다.
• 환금성. 로제리움2차는 141세대이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.6회입니다. 최근 거래가격 추세도 -4.7%로 하락 방향입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
• 선순위 임차권 확인. 한국토지주택공사 임차권은 보증금 134,000,000원, 확정일자 2021.12.28, 전입·점유개시 2022.02.03입니다.
• 배당과 인수를 분리해 보기. 현재 배당 산식상 미배당 보증금은 44,056,000원이지만, 특별매각조건 적용 후 매수인 실질 인수는 0원입니다.
• 최신 시세 우선. 최근 12개월 평균 112,500,000원뿐 아니라 2026.09 최신 거래 95,000,000원과 최근 추세 -4.7%를 함께 확인해야 합니다.
• 유찰 이력 감안. 로제리움2차 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.6회입니다. 현재 회차 가격만으로 환금성을 낙관하지 않는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “134,000,000원 선순위 임차권”보다 중요한 한 줄

등기부만 보면 이 물건은 선순위 주택임차권 때문에 상당히 부담스러워 보입니다. 보증금 134,000,000원에 현재 매각가가 92,000,000원이므로 배당 산식상 44,056,000원이 남기 때문입니다. 하지만 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시하면서 결론이 달라집니다. 실질 인수 0원, 현재 실질취득 92,000,000원.

가격은 최근 12개월 평균 112,500,000원의 81.8%로 낮아 메리트가 있지만, 최신 실거래가 95,000,000원까지 내려왔고 최근 추세도 -4.7%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 4.6회까지 고려하면, 권리는 특별조건으로 해소되지만 가격·환금성은 보수적으로 판단할 물건입니다.