서울남부지방법원 2025타경13857. 서울 구로구 구로동 로제리움2차 제18층 제1820호입니다. 감정평가상 아파트(도시형생활주택, 원룸형)으로 이용 중이며, 전용면적은 14.04㎡입니다. 소유자는 임승한이고, 2022.02.08 거래가 124,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 구로구 압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

이 물건의 권리분석은 일반적인 압류·경매 사건보다 까다롭습니다. 2024.02.20 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권이 말소기준인 2025.02.20 구로구 압류보다 앞서기 때문입니다. 전입신고 역시 2022.02.03으로 앞서고, 확정일자는 2021.12.28입니다. 따라서 권리관계만 보면 미배당 보증금 인수 문제가 발생합니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 해당 위험을 해소하는 구조입니다. 낙찰가가 아니라 포기·말소 조건의 적용 여부를 먼저 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 인수를 뒤집는 특별매각조건

최초 보존등기와 신탁관계는 이후 정리되었고, 2014년 국민은행 근저당권 78,000,000원도 2015년에 말소되었습니다. 현재 분석에서 주의할 권리는 한국토지주택공사의 주택임차권등기입니다. 이 권리는 2025년 구로구 압류보다 먼저 등기되었고, 전입신고 및 확정일자도 앞서 있으므로 단순한 후순위 소멸권리로 처리하면 안 됩니다.

등기·신고상 한국토지주택공사 관련 권리 1건입니다. 보증기관 표시로 실제 개인 임차인과 구분하며, 별도로 확인된 실제 개인 임차인은 0명입니다. 실제 점유자와 입주 관계는 현장 확인이 필요합니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다.

확약의 범위는 이 임차권에 한정됩니다. 다른 임차권자가 별도로 존재한다면 해당 권리의 인수 위험은 이 포기·말소 조건으로 자동 해소되지 않습니다. 현재 별도로 확인된 개인 임차인은 없지만, 실제 점유자 확인과 특별매각조건의 원문 및 이행 절차 확인은 필수입니다.

② 시세 비교 — 7,360만원의 가격 경쟁력과 하락장 위험

로제리움2차의 전용 14.04㎡ 및 인접 면적 14.91㎡ 거래를 함께 살펴보겠습니다. 전체 12건 평균은 113,666,666원이지만 과거 고가 거래를 포함한 수치입니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 4건 평균 105,000,000원과 2026년 10월 최신거래 90,000,000원을 우선 적용해야 합니다.

최저매각가 73,600,000원은 최근 12개월 평균의 70.1%입니다. 같은 전용 14.04㎡, 같은 18층의 2026년 10월 거래가 90,000,000원보다도 낮습니다. 특별매각조건 이행으로 인수액이 0원이라면 실질취득 기준으로도 최근 시세보다 낮은 가격입니다.

그러나 최근 거래 추세는 과거 대비 -11.0%입니다. 전체 평균 113,666,666원만 보고 할인 폭을 크게 평가하면 하락장을 과소평가할 수 있습니다. 특히 원룸형 도시형생활주택은 소형 면적의 수요층과 매도 시 환금성을 별도로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,600,000원 가정)

위 배당표는 제시된 추정 시뮬레이션입니다. 임차보증금 미배당액 62,124,800원은 특별매각조건의 포기·말소가 없다면 매수인 인수 위험으로 표시되는 금액입니다. 해당 조건이 이행되면 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 자동 소멸하지 않는다

위 시뮬레이션에서 유찰이 반복되면 명목상 보증금 미배당액은 증가합니다. 포기·말소 조건을 적용하지 않는다면 낙찰가 하락분이 인수금 증가로 상쇄되어 실질취득 부담은 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 반면 특별매각조건이 유효하게 이행되면 각 회차의 임차권 실질 인수액은 0원으로, 실질취득 기준금액이 최저매각가를 따라 내려갑니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로중학교 북동측 인근입니다. 주변에는 상업·업무시설, 공동주택, 오피스텔, 관공서, 학교와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2·7호선 대림역이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2014.01.03 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 18층입니다. 승강기, CCTV, 기계식 주차설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택·원룸형)로 등재되어 있습니다. 전용 14.04㎡로 일반적인 가족형 아파트와는 수요 특성이 다릅니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등입니다. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 표시되어 있어 입찰 전 실제 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 141세대 규모의 소형 주거시설이며 최근 거래 추세는 -11.0%입니다. 단지 경매 평균 유찰 5.1회, 집계 낙찰률 0.0%라는 점도 매도 시 유동성 위험을 살펴야 할 이유입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 대상·효력·이행 방식을 법원 서류로 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 보증기관 명의 임차권등기가 존재하지만 실제 거주자의 신원과 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 보증금 인수 구분. 62,124,800원은 현재 회차의 명목 미배당 인수 위험액이고, 특별매각조건 이행 시 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
• 시세 비교 기준. 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균 105,000,000원 및 최신거래 90,000,000원을 우선 참고하세요. 최근 -11.0% 하락 추세를 반영해야 합니다.
• 유찰·환금성 검토. 감정가 64%까지 하락했지만 단지 평균 유찰 5.1회와 낙찰률 0.0%를 함께 고려하세요.
• 토지거래허가 확인. 토지거래계약 허가구역의 경매 취득 적용 여부와 이용·거주 관련 조건을 입찰 전에 확인하세요.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자의 퇴거 절차와 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 금액을 조사하세요.
• 배당·등기 재확인. 당해세, 집행비용, 임차권등기 말소, 배당 관련 최신 서류를 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.

맺으며 — “보증금 1.34억보다 중요한 것은 포기·말소 조건”

이 물건의 핵심은 최저가 73,600,000원이라는 숫자 자체가 아닙니다. 134,000,000원의 임차보증금에 대한 미배당 반환청구권이 매수인에게 넘어오는지가 권리분석의 출발점입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 떨어져도 부족 보증금 인수액이 늘어나 실질취득 부담은 보증금 수준에 머물 수 있습니다.

그러나 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있습니다. 그 조건이 해당 임차권에 유효하게 적용·이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차 실질취득 기준금액은 73,600,000원입니다. 최근 시세의 70.1% 수준이라는 가격상 장점이 성립하는 이유입니다.

다만 실거래 추세는 -11.0%로 하락 중이며, 단지의 평균 유찰 횟수도 5.1회입니다. 임차권 처리와 실제 점유를 확인하지 않은 채 할인율만 보고 응찰하거나, 원룸형 소형 주거시설의 환금성을 일반 아파트와 동일하게 평가해서는 안 됩니다. 가격은 검토할 만하지만, 조건 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.