서울남부지방법원 2025타경13890. 금천구 독산동 914-5 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택(다가구)으로 이용 중이고, 벽돌조 슬래브 지상 2층입니다. 등기상 현재 소유자는 김문자이며, 2011.11.23 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2014.09.18 소유권이 이전됐습니다.
권리분석의 기준점은 2010.01.14 설정된 독산동새마을금고 근저당권 39,000,000원입니다. 이후 같은 독산동새마을금고의 19,500,000원 근저당, 서울특별시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 김선영 명의 주택임차권등기도 있었지만 2023.07.28 해제로 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13890 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 914-5 · 독산로70다길 59 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(다가구)으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브 지상 2층 · 외벽 치장 벽돌 마감 등 · 알루미늄샷시 창호 |
| 소유자 | 김문자 · 2011.11.23 협의분할에 의한 상속, 2014.09.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,281,934,440원 / 1,281,934,440원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 독산동새마을금고 / 45,969,520원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 2010.01.14
핵심은 말소기준일이 매우 앞선 2010.01.14이라는 점입니다. 현재 확인되는 조금순·김상주·박수정의 전입일은 각각 2017.10.30, 2015.03.30, 2021.08.23으로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 세 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되며, 예상 배당 구조에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 전원 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조금순 | 2017.10.30 | 미상 | 미상 | 2026.02.25 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김상주 | 2015.03.30 | 미상 | 미상 | 2026.03.04 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박수정 | 2021.08.23 | 미상 | 미상 | 2025.12.31 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 12.82억, ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,281,934,440원입니다. 인수액이 0원이므로 현 회차에서의 실질취득도 1,281,934,440원입니다. 1회 유찰 시 1,025,547,552원, 2회 유찰 시 820,438,041원으로 내려갑니다.
다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격을 기준으로 시세를 교차검증할 수 있는 상태가 아니므로, 감정가나 유찰률만으로 “싸다”, “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 단독주택(다가구)과 토지의 일괄매각은 개별 부동산의 위치·토지조건·건물상태·임대구성에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로, 현재 회차에서는 권리와 가격을 분리해서 판단하는 편이 적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,281,934,440원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,025,547,552원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 820,438,041원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,281,934,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,219,344원 |
| 1. 근저당 · 독산동새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 근저당 · 독산동새마을금고 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,208,215,096원 |
두 근저당 채권최고액 합계 58,500,000원은 현 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 계산입니다. 세 시나리오 모두 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 단독주택(다가구)으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브 지상 2층입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 금천체육공원 북서측 인근으로, 일대는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 제한사항. 장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2010.01.14 독산동새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 조금순·김상주·박수정 3명의 실제 점유 부분이 각각 미상입니다. 다가구 주택인 만큼 현장 점유관계와 명도 대상을 호실별로 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 세 임차인의 보증금 및 확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계와 명도 협상에 필요한 금액을 원문 서류에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 등기·현황상 매각 대상의 범위를 대조하세요.
- 시세 별도 검증. 신건 최저가 1,281,934,440원을 주변 단독·다가구 및 토지 거래와 별도로 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리상 핵심은 명확합니다. 2010.01.14 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 3명은 모두 그보다 늦게 전입했습니다. 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원이며, 1회·2회 유찰 시에도 같은 구조가 유지됩니다.
다만 감정가와 최저가가 모두 1,281,934,440원인 신건입니다. 단독주택(다가구)과 토지를 일괄로 취득하는 물건인데 시세 비교 기준이 충분하지 않으므로, 현재 가격을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “신건부터 메리트가 있다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 정리하면 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류가 이 사건의 핵심입니다.
