서울남부지방법원 2025타경13918. 양천구 신정동 목동파크자이 107동 5층 501호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 1,526,000,000원으로 동일하고, 매각기일은 2026.08.14입니다. 현재 소유자는 김병욱·윤지은으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 권리분석의 기준은 2024.02.13 설정된 농협은행주식회사 근저당권 686,400,000원입니다. 이후 기술보증기금·경기신용보증재단·중소기업은행의 가압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 산정됩니다.
가격은 신건치고 눈에 띕니다. 목동파크자이 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 1,743,666,666원이고, 현재 최저가는 그 평균의 87.5%입니다. 최신 거래는 2026.08, 15층 2,080,000,000원이며 최근 12개월 표본 최저 거래는 1,545,000,000원입니다. 전체 평균 대신 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 봐도 현재 최저가는 가격 비교상 유리한 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13918 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 1325 목동파크자이 제107동 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동남로4길 80 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 · 대상면적 84.977㎡ · 철근콘크리트구조 15층 공동주택 |
| 소유자 | 김병욱 2분의 1 · 윤지은 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,526,000,000원 / 1,526,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 179,012,964원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 단지 | 목동파크자이(101동~108동) · 356세대 · 사용승인 2019.02.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
임차인 없음. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 현재 회차, 1회 유찰, 2회 유찰 모두 0원입니다. 말소기준권리는 2024.02.13 접수된 을구 4번 농협은행주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 686,400,000원입니다. 그 이후 기술보증기금 290,250,000원, 경기신용보증재단 5,200,000원, 중소기업은행 29,316,466원의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 신건
목동파크자이 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건입니다. 대상 면적은 84.977㎡이며 실거래 표본은 84.93~84.99㎡입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보면, 현재 최저가 1,526,000,000원은 최근 12개월 평균 1,743,666,666원의 87.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 15 | 2,080,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 12 | 1,842,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 13 | 2,060,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 1 | 1,670,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 8 | 1,850,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 10 | 1,585,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 2 | 1,700,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 3 | 1,780,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 1 | 1,545,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 2 | 1,580,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 4 | 1,640,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 8 | 1,592,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.977㎡ | 12건 | 1,743,666,666원 |
최근 12개월 표본의 거래 범위는 1,545,000,000원~2,080,000,000원이고 평균은 1,743,666,666원입니다. 신건 최저가 1,526,000,000원은 이 평균의 87.5%이며, 표본 최저 거래 1,545,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래는 2026.08의 2,080,000,000원입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균 하나만이 아니라 최근 12개월 표본과 최신 거래를 함께 비교해도 신건 단계부터 가격 경쟁력이 확인되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,526,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,660,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 686,400,000원 | 686,400,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 290,250,000원 | 290,250,000원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 5,200,000원 | 5,200,000원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 29,316,466원 | 29,316,466원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 497,173,534원 |
현재 회차에서는 배당표상 채권 1,011,166,466원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 497,173,534원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,526,000,000원 | 1,011,166,466원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,220,800,000원 | 1,011,166,466원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 976,640,000원 | 964,473,600원 | 46,692,866원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권 미배당액이 46,692,866원 발생하지만, 시나리오상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동 1325, 양천구청역 남측 인근으로 아파트와 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 있으며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 공동주택으로 외벽은 콘크리트 위 페인트, 내벽은 페인트 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·열병합 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 목동파크자이(101동~108동) 356세대, 사용승인일은 2019.02.07입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,068,000원/㎡, 토지면적은 20,067.0㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있으며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25 및 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 유지. 전체 평균 하나보다 최근 12개월 평균 1,743,666,666원과 최신 거래 2,080,000,000원을 우선 비교하세요.
- 가격 메리트. 신건 최저가 1,526,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.5%이며 최근 표본 최저 거래 1,545,000,000원보다 낮습니다.
- 등기 원본 확인. 2023.05.26 근저당과 2025.12.26 이후 권리이전·질권 후속 기재의 최신 존속·말소 상태를 확인하세요.
- 경매 이력. 2025.07.28 농협은행의 임의경매개시결정은 2025.08.19 취하됐고, 현재 사건은 2025.12.22 고흥군수산업협동조합의 임의경매개시결정으로 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가구역. 감정요항표상 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있으므로 적용 대상과 관련 조건을 원본 기준으로 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래
이 사건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원으로 계산되고, 현재 신건 최저가 1,526,000,000원이 동일 면적대 최근 12개월 평균 1,743,666,666원의 87.5%라는 점이 가장 큰 강점입니다. 최신 거래도 2026.08의 2,080,000,000원으로 확인됩니다. 즉 ‘유찰돼야 가격 메리트가 생기는’ 유형과 달리, 현재 회차부터 최근 거래 시세 아래에 놓여 있습니다.
다만 권리부에는 2023년 고흥군수산업협동조합 근저당을 둘러싼 권리이전·근질권·질권 후속등기가 이어져 있습니다. 제공된 말소기준은 2024.02.13 농협은행 근저당이고 배당 시나리오 역시 인수 0원을 제시하지만, 이 부분의 최신 등기 상태를 확인하는 절차는 생략할 수 없습니다. 가격은 매력적이고 인수 계산은 깨끗하지만, 최종 입찰 판단은 을구 3번 계열의 원본 대조 후. 이 사건의 핵심은 그 한 가지 확인에 있습니다.
