서울남부지방법원 2025타경14048. 강서구 등촌동 한강두유림12차 제에이동 402호, 공부상 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 소유자 김대성은 2021년 3월 29일 매매를 원인으로 거래가액 237,000,000원에 취득했고, 같은 해 4월 20일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 그런데 임차인 김주은은 그보다 앞선 2021.03.19 임대차계약, 2021.04.05 확정일자를 갖추고 2021.04.20 전입·점유했습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022.02.08 국의 압류입니다. 따라서 김주은은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 가진 임차인으로 분석되며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가 259,000,000원의 80%인 207,200,000원입니다. 표면적으로는 51,800,000원이 내려왔지만, 이 가격 하락분을 그대로 할인으로 볼 수 없습니다. 매각대금에서 집행비용 3,700,800원을 먼저 빼면 김주은에게 돌아가는 예상배당은 203,499,200원이고, 보증금 237,000,000원 중 33,500,800원이 남습니다. 이 잔액을 낙찰자가 부담하면 실제 자금부담은 207,200,000원 + 33,500,800원 = 240,700,800원으로 다시 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14048 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 643-39 한강두유림12차 제에이동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 공항대로53나길 6-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 6층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2021.01.27 |
| 소유자 | 김대성 · 2021.03.29 매매 · 거래가액 237,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 207,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김주은 / 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
이 사건의 핵심 날짜는 2022.02.08입니다. 국의 압류가 말소기준권리인데, 김주은의 전입·점유일은 2021.04.20로 그보다 빠릅니다. 확정일자도 2021.04.05입니다. 주택임차권등기 자체는 2023.06.29에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유는 말소기준보다 앞서 있습니다. 실제 매각물건명세서도 을구 1번 주택임차권에 대해 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 237,000,000원 | 2021.04.20 / 2021.04.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 | 33,500,800원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김주은은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 본인 명의의 임차권자이며, 배당요구도 했습니다. 따라서 다른 신고액과 보증금을 중복해 더하지 않고 보증금 237,000,000원 한 건만 기준으로 봐야 합니다.
② 유찰돼도 실질취득은 약 2.4억원대에 머문다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 그래서 최저가만 보면 207,200,000원 → 165,760,000원 → 132,608,000원으로 크게 내려가지만, 낙찰가와 인수를 합친 실질취득은 각각 240,700,800원, 240,120,640원, 239,656,512원으로 큰 차이가 없습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 207,200,000원 | 33,500,800원 | 240,700,800원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 165,760,000원 | 74,360,640원 | 240,120,640원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 132,608,000원 | 107,048,512원 | 239,656,512원 |
③ 시세 비교 — 최근 가격보다 실질취득이 훨씬 높다
한강두유림12차 거래 표본은 3건으로 많지 않고, 대상면적과 거래면적도 일치하지 않습니다. 확인되는 거래는 전용 28.00㎡·29.95㎡이며, 가격은 150,000,000원부터 305,000,000원까지 편차가 큽니다. 전체 평균 247,333,333원만 보면 현재 최저가가 83.8% 수준이지만, 이 평균에는 과거 287,000,000원·305,000,000원 거래가 포함돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 29.95㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 28.00㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.07 | 29.95㎡ | 5 | 287,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 247,333,333원 |
가격 판단은 전체 평균보다 최근 기준을 우선해야 합니다. 최근 기준 평균은 150,000,000원, 최신 거래 역시 2023.07 · 150,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래군보다 49.3% 하락한 흐름입니다. 현재 최저가 207,200,000원만으로도 최근 기준 가격의 138.1%입니다. 여기에 미배당 보증금을 더한 실질취득 240,700,800원은 최근 기준 150,000,000원의 약 160.5%입니다. 따라서 전체 평균보다 최저가가 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,700,800원 |
| 1. 임차인 김주은 보증금 | 237,000,000원 | 203,499,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김주은 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김주은 보증금 중 33,500,800원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 우선 차감될 경우 실제 배당 및 미배당 잔액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 등촌중학교 북측 인근이며 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 9호선 증미역과 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층이며 사용승인일은 2021.01.27입니다. 급배수·위생·난방·승강기·스프링클러·화재경보설비가 있습니다.
- 도로. 토지 서측과 동측으로 약 3~4미터 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 21세대 다세대주택이고 확인 실거래가 3건에 불과하며 거래면적도 대상면적과 일치하지 않아, 가격 비교와 재매각 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 207,200,000원 낙찰 가정 시 인수 33,500,800원을 더한 240,700,800원을 실제 가격 기준으로 잡아야 합니다.
- 유찰 시 인수 증가. 2회 유찰 가정에서는 인수 74,360,640원, 3회 유찰 가정에서는 107,048,512원으로 늘어 실질취득은 약 240,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 임차보증금 원본 확인. 김주은의 임대차계약일 2021.03.19, 확정일자 2021.04.05, 전입·점유 2021.04.20 및 보증금 237,000,000원의 지급관계를 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계. 강제경매 신청채권자와 임차인이 모두 김주은으로 표시돼 있으므로 관계 서류를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국·강서구·서울특별시 압류가 있으므로 실제 배당에서 우선 차감되는 세금이 있는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.04.20 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실거래 보수적 적용. 전체 평균 247,333,333원보다는 최근 기준 150,000,000원과 -49.3% 하락 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 보증금 인수가 더 크다”
이 사건은 감정가 259,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 207,200,000원으로 내려왔지만, 그것만 보고 20% 할인 물건으로 접근하면 핵심을 놓칩니다. 대항력 있는 김주은의 보증금 237,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 예상배당 후에도 33,500,800원이 남습니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 240,700,800원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 240,120,640원, 3회 유찰 시 239,656,512원으로, 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 바뀝니다. 반면 최근 기준 거래금액은 150,000,000원이고 거래 추세는 -49.3%입니다. 최저가는 내려왔지만 실질취득은 최근 가격보다 높다. 이 사건의 결론은 ‘유찰 횟수’가 아니라 대항력 임차보증금과 실제 총취득비용을 기준으로 판단해야 한다는 것입니다.
