인천지방법원 2024타경537756. 인천 서구 신현동 양떼하이츠빌라 가동 4층 401호 다세대주택입니다. 소유자는 김현례이고, 2017.02.07 강동농업협동조합이 채권최고액 67,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 롯데캐피탈주식회사·산와대부 주식회사·인천신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당 구조에서도 낙찰자가 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 감정가 114,000,000원에서 2회 유찰돼 55,860,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 75,000,000원으로, 현재 최저가는 그 가격의 74.5%입니다. 하지만 최근 거래가 과거 거래보다 18.0% 낮은 흐름인 만큼 과거 전체 평균 89,071,428원만 보고 할인폭을 크게 평가해선 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경537756 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 염곡로383번길 12-4, 가동 4층401호 (신현동,양떼하이츠빌라) |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 용도 다세대주택 |
| 대상 면적 | 46.27㎡ |
| 소유자 | 김현례 · 2015.08.25 소유권이전 · 거래가액 71,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 61,399,621원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 점유관계 자체를 단정할 수는 없습니다. 현재 배당자료상 매수인 인수액은 0원이고, 등기상 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 입찰 전에는 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 실제 점유자와 대항력 여부를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세도 분명하다
양떼하이츠빌라(가,나)동의 거래 표본은 7건이고 전체 평균은 89,071,428원입니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 거래는 1건, 금액은 75,000,000원입니다. 현재 최저가 55,860,000원은 이 최근 가격의 74.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 45.58㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2022.05 | 45.26㎡ | 2 | 101,000,000원 |
| 2022.03 | 45.58㎡ | -1 | 85,000,000원 |
| 2021.11 | 45.58㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2021.10 | 45.26㎡ | 2 | 99,500,000원 |
| 2021.07 | 45.58㎡ | -1 | 55,000,000원 |
| 2021.07 | 45.58㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 75,000,000원 |
최신 거래는 2026.01의 75,000,000원이고, 대상과 같은 4층·45.58㎡ 거래입니다. 현재 최저가 55,860,000원은 이 최신 거래보다 낮아 가격상 할인 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 최근 대 과거 거래 추세가 -18.0%이므로, 2021~2022년 고가 거래를 기준으로 기대가격을 높게 잡는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,405,480원 |
| 2. 근저당 · 강동농업협동조합 | 67,200,000원 | 54,454,520원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 29,921,470원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 산와대부 주식회사 | 7,938,509원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 3,933,001원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 108,992,980원 중 예상 배당액은 54,454,520원이고, 미배당액은 54,538,460원입니다. 현재 회차 예상 매각가에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 55,860,000원 | 54,454,520원 | 54,538,460원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,102,000원 | 37,998,164원 | 70,994,816원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 27,371,400원 | 26,478,715원 | 82,514,265원 |
낙찰가가 더 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심 변수는 등기상 채무 승계보다 실제 건물 상태와 점유관계, 그리고 하락 추세를 감안한 적정 응찰가입니다.
⑤ 현장 리스크 — 아래층 ‘누수 피해’ 메모
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현북초등학교 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·학교 등이 소재하며 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 4층 401호이며, 외벽은 치장벽돌 붙임 마감, 창호는 알루미늄 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수시설, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 415.0㎡, 평지·가로장방 형태이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고 서측·남측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 1,311,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 양떼하이츠빌라(가,나)동은 19세대이며 준공일은 1994.11.25입니다. 거래 표본이 많지 않고 경매 매각률은 33.33%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 89,071,428원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 75,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -18.0%입니다.
- 현재 가격의 의미. 최저가 55,860,000원은 최근 가격의 74.5%라 할인폭은 존재하지만, 하락 추세와 하자 비용을 함께 반영해야 합니다.
- 누수 확인. 아래층 피해 메모가 실제로 남아 있었으므로 누수 원인, 수리 여부, 아래층 피해 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인하고 필요한 명도 절차를 검토하세요.
- 말소기준 재확인. 2017.02.07 강동농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류는 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당과 후순위 가압류에 미배당이 발생해도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “가격 할인은 있다. 그러나 누수와 하락 추세를 먼저 본다”
이 물건은 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2017.02.07 근저당 이후의 가압류는 매각으로 소멸하고 예상 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 114,000,000원에서 2회 유찰돼 55,860,000원까지 내려와 최근 거래 75,000,000원보다 낮습니다. 따라서 가격 할인 자체는 존재합니다.
하지만 최근 시세는 과거보다 -18.0%이고, 19세대 규모의 다세대주택으로 거래 표본과 경매 매각률이 높지 않습니다. 무엇보다 현황조사에서 아래층이 누수 피해를 호소한 메모가 확인됐다는 점은 숫자로 바로 환산하기 어려운 변수입니다. 결론은 권리는 통과, 가격도 검토 가능, 현장 하자 확인은 필수입니다.
