인천지방법원 2025타경510015. 인천 미추홀구 용현동의 통칭 ‘인정빌라’ 4층 401호로, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 김태일은 2022년 10월 11일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 2025년 4월 15일 김길순 명의의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이어진 2025년 6월 16일 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 34%인 31,213,000원입니다. 매수인이 별도로 승계할 금액이 없으므로 실질취득액도 동일한 31,213,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 54,000,000원의 57.8%로 가격 차이는 분명합니다. 다만 최신 거래가 43,000,000원까지 낮아졌고, 최근 거래 추세도 -16.9%이므로 과거 전체 평균만 보고 가격 여유를 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 454-8 4층 401호 · 도로명 독정이로16번길 26-18 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 52.74㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 |
| 건물명 / 규모 | 통칭 인정빌라 · 8세대 · 사용승인 1995.09.15 |
| 소유자 | 김태일 (2022.10.11. 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 31,213,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김길순 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 현행 말소기준은 2025년 근저당
현재 권리분석의 기준은 2025.04.15. 김길순 근저당권입니다. 과거의 가압류·압류·경매개시결정·근저당권은 이전 경매와 공매, 해지 및 말소등기를 거쳐 이미 정리됐습니다. 현행 근저당권과 그 뒤의 임의경매개시결정은 이번 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세도 분명하다
인정빌라의 확인된 거래는 3건이며, 비교 면적은 50.19㎡입니다. 전체 평균은 57,666,666원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 54,000,000원, 최신 거래는 2026년 4월 43,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 50.19㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2025.10 | 50.19㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2023.12 | 50.19㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 54,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 57,666,666원 |
실질취득액 31,213,000원은 최근 12개월 평균의 57.8%, 전체 평균의 54.1%입니다. 최근 평균과 최신 거래보다 모두 낮아 현재 회차에는 가격상 할인 여지가 있습니다. 그러나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -16.9%이고 최신 거래가 43,000,000원까지 내려온 점은 반드시 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 961,834원 | - |
| 1. 근저당 · 김길순 | 60,000,000원 | 30,251,166원 | 29,748,834원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금은 집행비용과 근저당권자 배당으로 전액 소진되는 가정입니다. 근저당권의 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(감정가 34%) | 31,213,000원 | 30,251,166원 | 29,748,834원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 21,849,100원 | 21,055,816원 | 38,944,184원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(감정가 17%) | 15,294,369원 | 14,619,070원 | 45,380,930원 | 0원 |
유찰이 추가되면 근저당권자의 미배당액은 늘지만, 말소기준권리의 미배당이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 따라서 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 같고, 권리보다 건물 상태·명도·환금성이 입찰가를 결정하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천용정초등학교 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측 노폭 약 2~3미터 도로를 이용해 출입하는 구조로, 차량 접근과 주차 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 외벽은 치장타일벽돌, 창호는 샷시창호 등이며 급·배수, 위생, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 노후도. 사용승인일은 1995.09.15이며, 옥상 방수와 누수에 취약할 수 있어 누수 흔적과 보수 이력을 재확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대로 거래 표본이 3건에 불과하고, 최근 가격 추세가 -16.9%여서 매도 시 거래기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 31,213,000원과 매수인 인수 0원을 합친 실질취득액은 31,213,000원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 57,666,666원보다 최근 12개월 평균 54,000,000원과 최신 거래 43,000,000원을 우선해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -16.9%이므로 현재 할인율을 전부 안전마진으로 보지 말고 추가 가격 하락 가능성을 반영해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록, 실제 사용관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 누수·수선비 확인. 최상층 4층 물건으로 옥상 방수, 천장 누수 흔적, 외벽 균열, 도시가스·난방설비 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 접근성 확인. 약 2~3미터 도로의 실제 차량 통행, 주차 가능 여부, 이삿짐 차량 진입 조건을 현장에서 점검해야 합니다.
- 공매 이력 대조. 등기상 한국자산관리공사 공매공고 부기 이력이 있으므로 현재 경매 진행과 관련한 잔존 절차 여부를 원본으로 교차 확인해야 합니다.
- 배당 변수 확인. 배당 가정에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서와 교부청구 내역에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 합격, 환금성은 보수적으로”
이 사건은 2025년 김길순 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인과 인수권리가 없어 권리상 구조는 단순합니다. 최저가 기준 매수인 실질취득액은 31,213,000원이며 최근 12개월 평균의 57.8%로 가격상 할인도 확인됩니다.
그러나 이 할인에는 이유가 있습니다. 이미 3회 유찰됐고, 최신 거래는 43,000,000원, 최근 가격 추세는 -16.9%입니다. 여기에 1995년 사용승인, 8세대 소규모 다세대, 약 2~3미터 도로, 옥상 누수 재확인 필요성이 겹칩니다. 결론은 권리와 현재 가격은 긍정적이지만, 노후도와 환금성을 반영한 보수적 입찰가가 필요한 물건입니다.
