인천지방법원 2025타경510015. 인천 미추홀구 용현동의 인정빌라 제4층 제401호, 다세대주택입니다. 감정가는 91,000,000원이며, 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 31,213,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 34.3% 수준입니다.

권리 구조의 핵심은 2025년 4월 15일 설정된 김길순의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 채권자인 김길순이 2025년 6월 16일 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 근저당권과 후순위 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 기준 배당계산상 김길순에게는 30,251,166원이 배당되고, 나머지 29,748,834원은 미배당으로 남습니다. 이 미배당액이 낙찰자에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.

가격 측면에서는 긍정적인 신호가 있습니다. 인정빌라의 최근 12개월 실거래 평균은 49,333,333원, 최신 거래는 40,000,000원입니다. 현재 최저가 31,213,000원은 두 기준보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세 자체가 이전 거래 구간보다 24.1% 하락했고, 8세대 규모의 노후 다세대라는 점에서 아파트처럼 높은 환금성을 기대하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 근저당은 매각으로 소멸

현재 권리분석의 기준은 2025년 4월 15일 접수된 을구 13번 근저당권입니다. 근저당권자는 김길순, 채권최고액은 60,000,000원이며 채무자는 현 소유자 김태일입니다. 해당 권리 이후인 2025년 6월 16일 임의경매개시결정이 접수됐습니다.

이전 등기 이력에는 국민은행·굴비골농업협동조합·서인천새마을금고·엘아이지손해보험·수협은행·농협은행 등의 근저당권과 여러 압류·가압류·경매개시결정이 등장합니다. 그러나 해당 권리들은 과거 해지·말소 또는 2014년 공매, 2017년 공매, 2022년 임의경매 매각 과정에서 정리된 이력입니다. 현재 유효한 말소기준권리와 구분해야 합니다.

임차인·점유 확인. 현재 등재된 임차인 정보는 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자와 전입세대, 임대차계약 및 확정일자 여부를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 계산상 인수액 0원은 현재 확인된 권리 및 배당 구조를 기준으로 한 수치이지, 미확인 임대차 관계까지 무조건 안전하다는 의미는 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮은 최저가, 그러나 하락 추세

인정빌라의 실거래 자료입니다. 시세 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다. 중개 시세자료상 대상 면적은 52.74㎡이며, 비교 거래 표본은 50.19㎡입니다.

최근 12개월 거래 3건의 평균은 49,333,333원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 4층 거래로 40,000,000원입니다. 현재 최저가 31,213,000원은 최근 12개월 평균의 63.3%, 최신 거래가의 78.0% 수준입니다.

금액 차이로 보면 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 18,120,333원 낮고, 최신 거래보다 8,787,000원 낮습니다. 비교 표본을 기준으로는 가격 할인 여지가 분명히 존재합니다.

③ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 3.1%를 기준으로 추정한 961,834원입니다. 김길순의 배당액은 채권최고액 60,000,000원 기준 계산이며, 실제 배당은 확정 채권액과 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

배당 후 김길순의 미배당액은 29,748,834원입니다. 그러나 말소기준권리인 근저당권은 매각으로 소멸하므로 이 금액을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 현재 배당 계산에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천용정초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 건물 북동측의 폭 약 2~3m 내외 도로를 이용합니다. 차량 진입이 가능하더라도 도로 폭이 좁아 차량 접근과 실제 이용 편의성을 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 치장타일벽돌 등으로 마감됐으며 샷시창호 등이 설치되어 있습니다.
• 사용승인 및 노후도. 1995.09.15 사용승인된 건물입니다. 옥상 방수 및 누수에 취약할 수 있다는 감정평가 의견이 있으므로 옥상·천장·외벽·공용배관 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다. 현재 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지 및 지형. 2필 일단의 사다리형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 99.0㎡, 공시지가는 868,100원/㎡입니다.
• 용도지역 및 규제. 제3종일반주거지역입니다. 과밀억제권역, 주거환경개선지구(사업완료), 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항이 있습니다.
• 공부 및 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 이상이 없다는 사실과 실제 누수·노후 상태는 별개의 문제입니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 단지 경매 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%라는 지표는 매수 수요가 약할 가능성을 보여줍니다. 가격 할인뿐 아니라 향후 매도 소요기간까지 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 공매 이력 교차 확인. 갑구 9-1의 2017.04.05 공매공고 부기등기를 확인하고 한국자산관리공사 공매 진행 및 종결 자료와 현재 등기부를 대조하세요. 과거 공매 이력과 현재 경매의 관계를 명확히 정리해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 점유자 확인, 임대차계약 및 확정일자를 조사하세요. 미확인 점유자가 있다면 대항력과 배당요구 여부를 별도로 판단해야 합니다.
• 옥상 및 누수 점검. 감정평가서에서 옥상 방수와 누수 취약 가능성을 지적했습니다. 옥상 방수층, 최상층 천장, 벽체, 창호 주변, 공용배관 및 과거 보수 이력을 확인하세요.
• 수선비 반영. 1995년 사용승인 건물인 만큼 방수·배관·내부 마감·설비 수선비를 고려해야 합니다. 최저가 31,213,000원만을 취득원가로 계산하지 마세요.
• 도로 및 현장 확인. 북동측 약 2~3m 도로의 실제 진입 여건과 차량 통행, 건물 출입 동선을 확인하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획에 토지거래계약허가구역이 포함되어 있으므로 매각기일 기준 지정 현황과 경매 취득 시 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 환금성 보수적 산정. 해당 건물의 경매 낙찰률은 0.0%, 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 단기 매도나 시세차익 실현을 전제로 하기보다 장기 보유 가능성과 실제 매수 수요를 검토하세요.
• 최신 등기부 재확인. 현재 등기부 발급일은 2026.07.29입니다. 매각기일인 2026.11.11 이전에 추가 권리 설정이나 변경이 없는지 최신 등기부를 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 원본 기준으로 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 싸게만 살 수 없다”

인천 2025타경510015 인정빌라 401호는 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2025년 4월 15일 설정된 김길순의 근저당권이 말소기준권리이고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최저가 기준 배당계산상 채권 미배당액 29,748,834원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

가격도 최근 거래와 비교하면 매력적인 구간입니다. 최저가 31,213,000원은 최근 12개월 평균 49,333,333원의 63.3%, 최신 거래 40,000,000원의 78.0%입니다. 최근 실거래 추세가 -24.1% 하락했다는 점을 감안해도 현재 최저가는 비교 거래보다 낮은 수준입니다.

그러나 이 물건의 진짜 변수는 권리보다 건물 상태와 환금성입니다. 1995년 사용승인, 8세대 소규모 건물, 경매 낙찰률 0.0%, 평균 유찰 3.0회, 옥상 방수 및 누수 우려, 임대관계 미상, 과거 공매공고 부기등기가 모두 확인 대상입니다. 싸게 낙찰받는 것과 쉽게 되팔 수 있는 것은 전혀 다른 문제입니다.

따라서 이 물건은 무조건적인 저가 매수 대상으로 보기보다, 누수와 점유 문제를 해소하고 공매 이력을 교차 검증한 뒤 접근해야 합니다. 권리상 인수액은 0원, 가격은 최근 거래보다 낮지만, 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다. 현장 확인과 수선비 산정이 입찰 여부를 결정할 핵심입니다.