서울남부지방법원 2025타경14094. 당산동 현대뉴스타오피스텔 8층 801호입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔이고, 철근콘크리트 라멘조 콘크리트슬래브지붕 10층 건물의 8층에 위치합니다. 사용승인일은 1993.04.07입니다. 현재 최저매각가는 1회 유찰된 72,000,000원입니다.
표면만 보면 감정가 90,000,000원에서 72,000,000원까지 내려와 싸 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건의 권리분석 중심은 2020.07.09 전입·점유를 시작한 임차인 손동훈입니다. 말소기준권리는 2023.07.12 국의 압류이고, 임차인의 전입·점유가 그보다 앞섭니다. 따라서 매각물건명세서의 인수 문구와 결합하면, 낙찰가가 낮아진다고 해서 매수인의 실질 부담까지 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다. 대항력 인수형에서는 미배당 보증금 인수가 커지므로 실질취득 부담은 보증금 126,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동 121-107 현대뉴스타오피스텔 제8층 제801호 |
| 도로명 | 서울특별시 영등포구 버드나루로 109 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 10층 건물 중 8층 · 사용승인일 1993.04.07 |
| 소유자 | 장용준 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 72,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 손동훈 / 136,891,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 2016.06.16 우리은행 근저당권 36,000,000원이 있었지만 2017.04.21 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.07.12 국의 압류입니다. 이후 2024.05.10 국의 압류, 2025.10.24 영등포구 압류, 2025.12.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손동훈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.09 | 126,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 실제 임차인은 1명이고, 분석 대상 보증금은 손동훈의 126,000,000원입니다. 배당요구는 2024.07.22 접수된 것으로 나타납니다. 등기부상 확정일자는 120,000,000원에 대해 2020.06.29, 증액한 6,000,000원에 대해 2024.07.15로 기재돼 있으나, 제공된 배당모델은 이 임차인의 우선변제 배당을 0원으로 보고 보증금 인수위험을 반영하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 72,000,000원에 현혹되면 안 된다
이 사건에는 시세 판단에 사용할 최근 실거래 비교 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 80%까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 오히려 권리구조상 봐야 할 숫자는 보증금 126,000,000원입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지므로, 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준으로 수렴합니다. 이 사건의 실질취득 기준 약 126,000,000원은 감정가 90,000,000원의 140%입니다. 따라서 현재 최저가 72,000,000원만 보고 “감정가보다 18,000,000원 싸다”는 식으로 접근하면 권리 인수비용을 놓치게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 인수 · 임차인 손동훈 보증금 | 126,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 손동훈 | 136,891,230원 | 70,304,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 미배당액은 66,587,230원입니다. 임차보증금은 매각대금 배당에서는 0원으로 잡혀 있고 인수위험으로 남습니다. 국세·지방세 압류가 3건 존재하므로 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질부담은 다르다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 66,587,230원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 80,728,030원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 46,080,000원 | 44,850,560원 | 92,040,670원 |
일반적인 무인수 경매라면 유찰이 반복될수록 매수자의 취득가격이 그대로 낮아집니다. 그러나 이 사건은 그 공식을 그대로 적용할 수 없습니다. 보증금 126,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로, 최저가가 내려가도 미배당 보증금 인수 부담이 커져 전체 실질부담은 보증금 수준을 중심으로 보게 됩니다. 따라서 57,600,000원이나 46,080,000원까지 내려간다는 사실만으로 투자 메리트가 자동으로 커진다고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 수요층과 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 서울특별시 영등포구 당산동 소재 서울영동초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트·오피스텔·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 라멘조 콘크리트슬래브지붕 10층 건물이며 본건은 8층 801호입니다. 위생·급배수·승강기·기계식주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·준주거지역에 걸쳐 있고 공시지가는 8,148,000원/㎡입니다. 동측으로 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 72,000,000원을 취득원가로 단순 계산하지 말고 대항력 보증금 126,000,000원 수준의 실질부담을 기준으로 의사결정해야 합니다.
- 임차인 손동훈의 권리 실체 확인. 임차권자이면서 신청채권자이므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 채권 발생 원인과 중복 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수 문구 재확인. 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다는 내용을 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액 성격을 확인해야 합니다.
- 명도보다 보증금 반환구조가 우선. 이 사건은 단순 점유이전 문제보다 대항력 임차보증금 인수 여부가 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “72,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 가장 큰 착시는 1회 유찰된 최저가 72,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 내려온 경매물건처럼 보이지만, 선순위 대항력을 가진 손동훈의 보증금이 126,000,000원이고 매각물건명세서도 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
따라서 이 물건의 가격판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 126,000,000원입니다. 이는 감정가의 140% 수준입니다. 최근 실거래 비교 기준도 확인되지 않아 “시세보다 싸다”는 판단을 뒷받침할 근거가 없습니다. 게다가 임차인과 신청채권자가 동일인으로 나타나는 특수관계도 원문 확인이 필요합니다. 최저가는 낮아졌지만 권리 인수부담은 무겁다. 이 사건은 가격 할인보다 임차보증금의 실체와 인수범위를 확인하는 것이 먼저입니다.
