인천지방법원 2024타경545641. 강화군 강화읍 관청리 123-12, 137-5, 137-6과 관련된 건물·토지 경매로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 벽돌구조 기타지붕 2층이며 사용승인일은 1986.04.22입니다. 다만 이번 경매에서 반드시 먼저 볼 것은 건물의 외형이나 감정가가 아니라 매각되는 소유권의 범위입니다. 등기상 현재 염동윤이 9분의 2, 정민선이 9분의 7을 보유하며, 강제경매개시결정은 염동윤의 지분에만 기입돼 있습니다.
따라서 낙찰자가 취득하는 것은 부동산 전체가 아니라 9분의 2 공유지분입니다. 낙찰 후에도 정민선의 9분의 7 지분은 그대로 남아 공유관계가 계속됩니다. 여기에 매각물건명세서상 공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하고, 토지는 지적도상 맹지상태로 인접필지를 통해 출입해야 한다는 조건까지 붙습니다. 권리의 말소 여부만 보고 접근하기에는 실사용과 재매각 난도가 높은 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경545641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 강화읍 동문로12번길 13-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 현재 소유지분 | 염동윤 9분의 2 · 정민선 9분의 7 |
| 매각 대상 | 염동윤 9분의 2 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 31,116,880원 / 21,782,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한빛자산관리대부 / 33,724,585원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 182.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 279,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 ‘공유지분’은 남는다
임차인 없음. 등기상 근저당권도 없으며, 기준이 되는 2024.07.12 강제경매개시결정 뒤에 설정된 엠메이드대부유한회사의 가압류 9,907,120원은 매각으로 소멸합니다. 배당표 기준 매수인이 별도로 떠안을 금액도 0원입니다.
② 지분·우선매수·맹지 — 이 물건의 핵심 리스크
- 지분매각. 염동윤이 보유한 9분의 2만 매각됩니다. 나머지 9분의 7은 정민선 소유로 남습니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서상 공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
- 맹지. 토지는 지적도상 맹지상태로, 인접필지를 통해 출입해야 합니다.
- 일괄매각. 일괄매각이며 제시 외 건물이 포함됩니다.
- 제시 외 건물. 건물 1층과 2층에 제시 외 건물이 있으나 토지에 미치는 영향은 별무하며, 지상 샌드위치판넬조 차양은 본건에 포함하여 평가됐습니다.
현재 최저가는 21,782,000원으로 감정가 31,116,880원의 70%입니다. 숫자만 보면 1회 유찰에 따른 할인 폭이 커 보이지만, 공유지분만 취득한다는 점과 맹지 출입 문제, 공유자 우선매수 가능성이 동시에 존재합니다. 동일 물건을 직접 비교할 실거래 수치가 없는 만큼, 감정가 대비 70%라는 한 가지 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내리기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 792,076원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사한빛자산관리대부 | 33,724,585원 | 20,989,924원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부유한회사 | 9,907,120원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총 청구액은 43,631,705원, 현재 회차 예상 배당액은 20,989,924원이며 미배당은 22,641,781원입니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 21,782,000원 | 20,989,924원 | 22,641,781원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 15,247,399원 | 14,572,946원 | 29,058,759원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 10,673,179원 | 10,081,062원 | 33,550,643원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 소재 강화군청 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 벽돌구조 기타지붕 2층, 사용승인일 1986.04.22. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방시설 및 LGP가스설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 182.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·도시지역·제2종일반주거지역에 해당하며, 문화재 관련 인·허가 사항 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 경매 대상은 염동윤의 9분의 2입니다. 낙찰 후 정민선의 9분의 7과 공유하게 됩니다.
- 공유자 우선매수 확인. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으므로 입찰 전에 행사 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 실제 출입로 확인. 지적도상 맹지로 인접필지를 통해 출입해야 하므로 현장에서 실제 통행 상태를 확인해야 합니다.
- 제시 외 건물 확인. 1층·2층 제시 외 건물과 샌드위치판넬조 차양의 위치·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 문화재 관련 제한 확인. 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 관련 인·허가 사항을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가의 70%지만 공유지분·맹지·우선매수 조건을 감안하면 단순 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 지분 구조가 더 어렵다”
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 임차인 없고, 매수인 인수 0원이며, 후순위 가압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 낙찰자가 받는 것은 부동산 전체가 아니라 9분의 2 지분입니다. 나머지 9분의 7은 정민선에게 남고, 공유자는 우선매수 신고를 1회 행사할 수 있습니다. 더구나 토지는 지적도상 맹지로 인접필지를 통해 출입해야 합니다.
현재 최저가 21,782,000원은 감정가 31,116,880원의 70%까지 내려왔지만, 이 할인은 공유지분·우선매수·맹지라는 낮은 환금성과 함께 봐야 합니다. 이 사건의 결론은 “인수는 0원, 그러나 운용 난도는 높다”입니다. 단독소유 물건처럼 최저가만 보고 접근하기보다는 공유관계 해소 가능성과 실제 출입조건을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 편이 맞습니다.
