수원지방법원 2023타경83211. 수원시 권선구 당수동 서수원2차쌍용스윗닷홈 202동 12층 1204호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 이재승·최은경이 각 2분의 1 지분으로 소유하고 있으며, 2011년 9월 26일 매매를 원인으로 2011년 11월 24일 거래가액 227,000,000원에 소유권이 이전됐습니다. 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권입니다.
현재 최저매각가는 감정가 366,000,000원의 70%인 256,200,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 346,200,000원, 최신 거래는 2026년 7월 345,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 1.5% 높은 추세로, 하락장 보정이 필요한 상황도 아닙니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 90,000,000원 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경83211 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 당진로31번길 51-18, 202동 12층1204호 (당수동,서수원2차쌍용스윗닷홈) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9416㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 12층 1204호 |
| 소유자 | 이재승 2분의 1 · 최은경 2분의 1 |
| 취득 | 2011.11.24 소유권이전 · 2011.09.26 매매 · 거래가액 227,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 256,200,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 77,394,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 2011년 우리은행 근저당이 기준
말소기준은 2011.11.24 접수된 을구 3번 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 174,000,000원이며, 등기에는 2019.10.29 채권최고액 78,000,000원으로 변경된 내용도 기재돼 있습니다. 이후 우리은행의 추가 근저당, 투게더 계열 근저당 및 그 이전·질권 등은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 제공된 배당 시나리오의 결론은 매수인 인수 0원입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 후 최근 평균의 74%
쌍용스윗닷홈2단지 동일면적 84.94㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 343,166,666원이지만 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 346,200,000원, 최신 거래는 2026년 7월 345,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 15 | 357,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 15 | 342,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 14 | 342,000,000원 |
| 2024.11 | 84.94㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2024.03 | 84.94㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2023.09 | 84.94㎡ | 8 | 342,000,000원 |
| 2023.08 | 84.94㎡ | 2 | 319,000,000원 |
| 2023.02 | 84.94㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2023.01 | 84.94㎡ | 12 | 319,000,000원 |
| 2022.12 | 84.94㎡ | 12 | 352,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94㎡ | 5건 | 346,200,000원 |
현재 최저가 256,200,000원은 최근 12개월 평균 346,200,000원의 74.0%입니다. 최신 거래 345,000,000원과 비교해도 88,800,000원 낮습니다. 반면 감정가 366,000,000원은 최근 12개월 평균보다 19,800,000원 높습니다. 즉 이 물건의 가격 메리트는 감정가가 아니라 2회 유찰을 거친 현재 회차에서 만들어진 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,386,800원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 174,000,000원 | 174,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,813,200원 |
현재 회차에서는 배당 시나리오상 채권 합계 229,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 22,813,200원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 256,200,000원 | 229,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 204,960,000원 | 201,290,560원 | 27,709,440원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 163,968,000원 | 160,872,448원 | 68,127,552원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 당수동 소재 당수초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 12층 1204호. 위생·급배수, 난방, 승강기, 소화, 주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 단지 내 도로가 북동측과 남동측 공도에 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·도시교통정비지역·과밀억제권역. 공시지가 1,850,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 쌍용스윗닷홈2단지 138세대, 사용승인일 2005.09.22입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고된 임차인 내역과 별개로 감정 당시 임대관계 미상·폐문 부재였습니다. 실제 점유자와 전입 관계를 다시 확인하세요.
- 내부상태 확인. 내부를 직접 확인하지 못한 상태에서 통상적인 관리·이용상황을 상정해 평가됐습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 256,200,000원은 최근 12개월 평균 346,200,000원의 74.0%, 최신 거래 345,000,000원보다도 낮습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 을구 3번 우리은행 근저당의 변경 내용과 후순위 권리의 현황을 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 배당 변수. 제공 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 2회 유찰에서 달라졌다
이 물건의 핵심은 현재 가격과 점유 확인입니다. 말소기준은 2011년 우리은행 근저당이고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 2회 유찰을 거치면서 366,000,000원 감정가에서 256,200,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 346,200,000원의 74.0%입니다. 최근 거래 추세 역시 이전 거래군보다 1.5% 높아 현재 최저가의 가격 차이는 분명합니다.
다만 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상이었습니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 장점과 실제 점유·내부상태 확인은 별개의 문제로 봐야 합니다. 권리와 가격은 유리한 편이지만, 현장 점유와 내부 상태까지 확인돼야 입찰 판단이 완성됩니다.
