수원지방법원 2024타경3298. 용인시 기흥구 중동 ‘신동백롯데캐슬에코1단지’ 107동 13층 1303호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트 무량판구조 40층 건물 내 13층으로, 아파트로 이용 중입니다. 소유자 장수선은 2016.04.28 매매를 원인으로 2016.09.02 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 690,355,273원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.09.27 신문경새마을금고 근저당권 528,000,000원입니다.
그 이후 설정된 제이비우리캐피탈 근저당, 카드사·농협 가압류, 경매개시결정과 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 기준 근저당은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제이차유한회사 명의의 근저당권부채권 질권이 설정됐지만, 이는 기준 근저당에 부수된 권리관계입니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3298 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 80, 107동 13층1303호 (중동,신동백롯데캐슬에코1단지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 40층 건 내 13층 1303호 |
| 소유자 | 장수선 · 2016.04.28 매매 · 2016.09.02 소유권이전 · 거래가액 690,355,273원 |
| 감정가 / 최저가 | 821,000,000원 / 574,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 450,013,917원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 단지 / 비교면적 | 신동백롯데캐슬에코1단지 · 1,902세대 · 2013.06.20 준공 · 129.67㎡ 면적 매칭 |
① 권리 흐름 — 2019.09.27 근저당이 기준
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 인수액은 배당 시뮬레이션에 잡히지 않았고, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입·점유 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 71%
제공된 면적 매칭 기준은 129.67㎡이며, 신동백롯데캐슬에코1단지의 최근 12개월 거래 표본은 12건입니다. 평균 거래금액은 809,166,666원, 최저 760,000,000원, 최고 850,000,000원이고 최신 거래는 2026.06의 850,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 129.67㎡ | 25 | 850,000,000원 |
| 2026.06 | 134.61㎡ | 15 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 129.67㎡ | 14 | 780,000,000원 |
| 2026.06 | 129.67㎡ | 22 | 790,000,000원 |
| 2026.06 | 129.99㎡ | 18 | 850,000,000원 |
| 2026.06 | 129.67㎡ | 4 | 825,000,000원 |
| 2026.06 | 134.61㎡ | 14 | 840,000,000원 |
| 2026.05 | 129.67㎡ | 5 | 780,000,000원 |
| 2026.05 | 129.99㎡ | 15 | 820,000,000원 |
| 2026.04 | 129.67㎡ | 29 | 775,000,000원 |
| 2026.03 | 129.67㎡ | 23 | 800,000,000원 |
| 2026.02 | 134.61㎡ | 2 | 760,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 809,166,666원 |
현재 최저매각가 574,700,000원은 최근 12개월 평균 809,166,666원의 71.0%입니다. 감정가 821,000,000원은 최근 12개월 평균과 비슷한 가격대지만, 한 차례 유찰로 현재 최저가는 최근 거래 표본의 최저가 760,000,000원보다도 낮아졌습니다. 매수인 인수액도 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득금액 역시 574,700,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 574,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,147,000원 |
| 2. 근저당 · 신문경새마을금고 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 3. 근저당 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 141,600,000원 | 38,553,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,784,854원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드주식회사 | 23,507,064원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사우리카드 | 8,374,549원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 구성농업협동조합 | 3,274,137원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 710,540,604원 중 566,553,000원이 배당되고 143,987,604원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 집행비용은 8,147,000원이며, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당표입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 어정중학교 북측 인근이며, 주위에는 아파트와 근린생활시설 등이 소재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 무량판구조 기타지붕 40층 건물 내 13층 1303호이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 완만한 경사의 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며, 가축사육제한구역과 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 2,898,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 신동백롯데캐슬에코1단지는 1,902세대이며, 최근 12개월 거래 표본 12건이 확인됩니다. 반면 경매 통계는 평균 5.4회 유찰·매각률 8.33%입니다.
⑤ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 574,700,000원 | 566,553,000원 | 143,987,604원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 402,290,000원 | 395,867,100원 | 314,673,504원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 281,603,000원 | 276,860,558원 | 433,680,046원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 미배당 채권 자체보다 실제 낙찰가격과 점유·명도 확인입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.09.27 신문경새마을금고 근저당권 528,000,000원이 기준입니다. 이후 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기사항전부증명서와 다시 대조하세요.
- 근저당 이전·질권 확인. 기준 근저당은 2024.08.29 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.09.30 느티나무제이차유한회사 질권이 설정돼 있습니다. 배당요구·채권자 관계를 매각기일 전 서류로 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 574,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 809,166,666원의 71.0%입니다. 실제 응찰가는 이 최저가가 아니라 낙찰 경쟁을 반영해 별도로 판단해야 합니다.
- 단지 경매 이력. 평균 유찰 횟수 5.4회, 매각률 8.33%라는 경매 통계를 함께 보수적으로 반영하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 실제 배당관계는 법원 기록과 배당요구 현황을 확인하세요.
맺으며 — 권리부담은 낮고, 가격은 최근 거래 아래
이 사건은 2019.09.27 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 정리되고, 확인된 임차인도 없어 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 가격도 현재 최저가 574,700,000원이 최근 12개월 실거래 평균 809,166,666원의 71.0%로 내려와 있습니다.
다만 권리관계가 깨끗하다는 이유만으로 점유 확인을 생략해서는 안 됩니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 단지 경매 통계도 평균 5.4회 유찰·매각률 8.33%입니다. 따라서 결론은 권리상 인수부담은 낮고 현재 최저가의 가격 경쟁력은 확인되지만, 점유와 실제 낙찰경쟁을 확인한 뒤 응찰가를 결정할 물건입니다.
