286,062,000원
인천지방법원 2025타경510026. 인천 부평구 청천동 아이오시티 1층 109호 관련 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 김현진이고, 2021.07.05 공유자전원지분전부 이전으로 거래가액 402,800,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 성지새마을금고가 채권최고액 715,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2021.07.26 심상임 명의 소유권이전청구권 가등기가 있었지만 2025.07.07 해제를 원인으로 말소 완료됐습니다.
권리관계보다 더 주의할 부분은 현황과 환금성입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이라고 적혀 있고, 목록 1~2는 현재 폐업 상태로 보이며 한 개의 카페로 사용했다고 기재돼 있습니다. 감정평가에서도 1층 109호·110호가 함께 언급되며, 공부상 이용상태는 소매점입니다. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고 임대관계도 미상이라, 인수액 0원과 별개로 현장 확인이 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510026 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 180-1 아이오시티 1층 109호 · 도로명 인천광역시 부평구 세월천로40번길 24 |
| 사건 용도 / 이용 | 대지 · 등기사항전부증명서상 집합건물 · 공부상 소매점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제1층 제109호·제110호 |
| 소유자 | 김현진 · 2021.07.05 소유권 취득 · 거래가액 402,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 834,000,000원 / 286,062,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성지새마을금고 / 592,684,320원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 현황 | 목록 1~2 일괄매각 · 현재 폐업 상태로 보이며 한 개의 카페로 사용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리는 없다
말소기준은 2021.07.05 을구 1번 성지새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 715,000,000원이고 공동담보로 아이오시티 제1층 제110호가 기재돼 있습니다. 2025.06.18 성지새마을금고의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2021.07.26 설정됐던 심상임 명의 가등기는 이미 2025.07.07 말소돼 현재 등기상 별도 인수 문제로 남아 있지 않습니다.
② 가격·유찰 구조 — 34.3%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 834,000,000원이고 현재 최저매각가는 286,062,000원입니다. 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건이나 인근 유사 소매점의 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 286,062,000원 | 281,257,132원 | 433,742,868원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 200,243,400원 | 196,639,992원 | 518,360,008원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 140,170,380원 | 137,407,995원 | 577,592,005원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려가면서 숨은 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 시세 자료가 없기 때문에 낮아진 낙찰가 자체가 가격 메리트의 증거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,062,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,804,868원 |
| 1. 근저당 · 성지새마을금고 | 715,000,000원 | 281,257,132원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 286,062,000원 가정에서 집행비용 4,804,868원을 제외한 281,257,132원이 성지새마을금고에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 433,742,868원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 청천동 소재 청천2동 행정복지센터 남동측 인근이며, 인근은 주상 및 공업 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 산곡역 등이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 소매점으로 등재돼 있으나, 매각물건명세서상 목록 1~2는 현재 폐업 상태로 보이며 한 개의 카페로 사용했습니다.
- 접도. 세장형 토지를 주상용 건부지로 이용 중이며 서측 및 북측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 소매점이고 현재 폐업 상태로 보이는 만큼, 주거용 물건처럼 최저가 하락만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 목록 1~2 일괄매각이고 감정평가에는 109호·110호가 함께 기재돼 있으므로 매각 대상과 경계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 점유자 확인이 우선입니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 인테리어와 관리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 폐업 상태 확인. 목록 1~2는 현재 폐업 상태로 보인다는 기재가 있으므로 실제 영업 여부와 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 286,062,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 소매점 매매·임대 수준을 대조해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2021.07.05 근저당권, 2021.07.26 가등기 및 2025.07.07 말소, 2025.06.18 경매개시결정을 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 성지새마을금고 근저당이 말소기준이고, 가등기는 이미 말소됐으며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건의 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 834,000,000원에서 3회 유찰돼 286,062,000원까지 내려왔지만, 공부상 소매점이고 현재 폐업 상태로 보이며 목록 1~2가 한 개의 카페로 사용됐습니다. 임대관계는 미상이고 내부도 직접 확인하지 못했습니다.
따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만 현황·환금성 확인이 필요한 상가형 물건으로 보는 편이 맞습니다. 특히 최근 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 핵심입니다. 권리는 통과, 가격과 현황은 현장 확인 전 보류. 현재 단계의 결론입니다.
