인천지방법원 2025타경510032. 검암동 풀하우스 104동 3층 303호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 140,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 48,020,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 146,500,000원의 32.8%라 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 2017.11.17 전입한 유명수의 보증금입니다.
말소기준권리는 2019.03.12 김형근의 근저당권입니다. 유명수의 전입은 그보다 약 1년 4개월 앞서 있고, 조사자료상 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 배당요구는 2025.09.08에 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당액을 계산할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는 구조라면 그 금액은 매수인이 부담할 수 있으므로, 48,020,000원은 실질취득가가 아니라 낙찰대금의 출발점에 불과합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510032 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 636-8 풀하우스 104동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 56.29㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 건물 내 제3층 제303호 · 사용승인일 2010.08.13 |
| 소유자 | 신주철 · 2019.03.12 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 48,020,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2019.03.12 설정된 김형근의 근저당권 100,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국세·지방세 압류, 케이아이코아즈대부 및 동양자산관리대부의 가압류, 현재 경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류 등은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리의 소멸과 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 별개입니다.
② 임차인 — 실제 인수액을 결정할 가장 중요한 표
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유명수 | 2017.11.17 | 미상 | 미상 | 2025.09.08 | 대항력 있음 우선변제 여부 미상 · 미배당 보증금 인수 가능성 |
유명수는 전입신고일 2017.11.17이 말소기준권리 2019.03.12보다 앞섭니다. 조사자료에서도 대항력이 있는 임차인으로 분류돼 있습니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 − 실제 배당액에 해당하는 잔존액이 얼마인지 계산할 수 없고, 최종적인 매수인 실질취득비용도 미확정입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 32.8%는 ‘확정 할인율’이 아니다
풀하우스104동105동의 면적 유사 거래는 5건이며 전체 평균은 156,000,000원입니다. 그러나 과거 200,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 146,500,000원이고 최신 거래는 2026.04의 167,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군 대비 9.8% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 55.69㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 56.29㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2025.02 | 55.69㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2023.05 | 56.29㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2022.02 | 55.69㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 146,500,000원 |
현재 최저매각가 48,020,000원은 최근 12개월 평균의 32.8%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 낙찰대금만 비교한 숫자입니다. 이 사건에서는 선순위 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 가격 메리트 판단은 반드시 낙찰가 + 실제 인수액으로 다시 계산해야 합니다. 보증금 확인 전에는 “시세보다 67% 이상 싸다”는 식의 해석이 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 2. 근저당 · 김형근 | 100,000,000원 | 46,755,640원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 28,706,319원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동양자산관리대부 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 유명수 | 145,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주택도시보증공사 | 369,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산은 제공된 채권 배당 시뮬레이션입니다. 총 채권액 692,706,319원 중 배당액은 46,755,640원, 미배당은 645,950,679원입니다. 다만 선순위 임차인의 보증금·우선변제 범위와 당해세가 확정되지 않았으므로 실제 배당순서와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 위험이 사라지는 것은 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 645,950,679원 |
| 4회 유찰 시 | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 660,097,371원 |
| 5회 유찰 시 | 23,529,800원 | 22,706,264원 | 670,000,055원 |
현재 회차에서도 신청채권자 유명수에 대한 배당은 0원으로 계산돼 있고, 추가 유찰 시에도 마찬가지입니다. 그러나 이것이 매수인에게 무조건 유리하다는 뜻은 아닙니다. 임차인 유명수의 보증금이 별도로 존재하고 대항력에 의해 잔액이 인수되는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 상대적으로 커질 수 있기 때문입니다. 따라서 유찰 횟수만으로 매력도를 높게 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서인천고등학교 북동측 인근이며 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 검바위역이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층, 사용승인일 2010.08.13. 기본적인 위생·급배수·주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 1,694,000원/㎡입니다.
- 규모. 풀하우스104동105동은 18세대 규모입니다. 최근 거래는 존재하지만 표본이 5건으로 많지 않아 개별 호수의 층·상태 차이를 함께 봐야 합니다.
- 감정상 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 유명수의 실제 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 점유 상태와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 입찰가가 아니라 입찰가 + 인수 가능한 미배당 보증금으로 최근 12개월 평균 146,500,000원 및 최신 거래 167,000,000원과 비교해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 유명수와 경매신청채권자 유명수가 어떤 관계인지, 임대차가 실제인지 원본 서류로 검증해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전보다 9.8% 낮습니다. 과거 최고가 200,000,000원을 기준으로 할인율을 계산하지 마세요.
- 추가 유찰도 자동 호재 아님. 4회 유찰 시 33,614,000원, 5회 유찰 시 23,529,800원으로 내려가지만 선순위 임차보증금 위험은 그대로 남을 수 있습니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸다 ≠ 실질취득이 싸다”
이 물건은 감정가 140,000,000원에서 3회 유찰되어 48,020,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 146,500,000원과 단순 비교하면 매우 싸 보입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자를 그대로 받아들이면 안 됩니다. 2017.11.17 전입한 대항력 임차인 유명수의 보증금이 미상이고, 우선변제 범위도 확정되지 않았기 때문입니다.
등기부 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별개의 문제입니다. 보증금이 크다면 낙찰가가 아무리 내려가도 실질취득비용이 최근 시세 수준까지 올라갈 수 있습니다. 여기에 최근 거래 흐름도 이전 대비 9.8% 하락했습니다. 따라서 현재 결론은 명확합니다. 보증금 확인 전 입찰가 산정 보류. 이 사건은 “3회 유찰”보다 “선순위 임차보증금이 얼마인가”가 먼저 해결돼야 하는 물건입니다.
