인천지방법원 2025타경510032. 인천 서구 검암동 풀하우스 104동 303호는 2010.08.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 다세대주택의 3층 세대입니다. 현 소유자는 신주철이며, 2019.03.12 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 김형근을 근저당권자로 하는 채권최고액 100,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 압류와 가압류가 누적되고, 2025.06.20 유명수의 신청으로 강제경매가 개시된 구조입니다.

등기상 말소기준권리는 2019년 김형근 근저당권입니다. 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 등기상 권리의 소멸과 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 유명수의 전입일은 말소기준보다 앞서므로, 임대차의 진정성·점유·보증금 등 대항력 요건에 따라 낙찰자 부담이 생길 수 있습니다. 더구나 임차인으로 신고된 유명수와 강제경매 신청채권자 유명수의 이름이 일치합니다. 이 관계는 매수 판단 전에 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심

② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 권리

조사상 임차인 신고는 유명수 1명입니다. 보증기관에 의한 임차보증금 승계신고로 분류되지 않으며, 실제 임대차의 성립과 보증금 액수는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 낮은 최저가와 실제 취득비용은 다르다

비교 대상은 풀하우스104동105동의 전용 55.69~56.29㎡ 거래입니다. 확인된 전체 5건의 평균은 156,000,000원이지만, 오래된 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단에는 최근 12개월 평균 146,500,000원과 최신 거래가격을 우선 적용합니다.

거래가격은 2022년 200,000,000원부터 2026년 3월 126,000,000원까지 큰 편차를 보입니다. 최근 거래 추세도 -9.8%로 하락 방향입니다. 2026년 4월 거래는 167,000,000원이지만, 개별 거래를 곧바로 해당 호수의 확정 시세로 볼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 23,529,000원 가정)

위 표는 매각가 23,529,000원을 가정한 단순 배당 추정입니다. 임차인의 미상 보증금 및 실제 배당순위, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수위험은 남는다

회차가 진행될수록 낙찰대금과 채권자 배당액은 감소하고 미배당 채권액은 증가합니다. 다만 미배당 채권액 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 후순위 소멸권리의 미배당과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수는 구별해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 검암동 서인천고등학교 북동측 인근입니다. 주변에 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 검바위역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2010.08.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 다세대주택입니다. 기본적인 위생·급배수·주차장설비가 구비되어 있습니다. 현장조사 당시 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이었습니다.
• 도로. 북측 소로한면의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 장방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,694,000원/㎡이며, 토지면적은 727.3㎡입니다. 이는 해당 토지에 관한 지표로 개별 구분소유 호수의 전용면적과는 다릅니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 18세대의 소규모 다세대 단지로, 최근 실거래 표본은 제한적입니다. 거래가격 편차가 크고 최근 시세 추세가 -9.8%이므로 낙찰 후 매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 유명수의 임대차계약 확인. 2017.11.17 전입의 근거가 되는 임대차계약서, 임대차 개시일, 보증금과 실제 지급 내역을 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서는 입찰가격을 확정하기 어렵습니다.
• 대항력·점유 확인. 전입일만으로 대항력 성립을 확정할 수 없습니다. 실제 점유, 주민등록 유지 여부, 임대차의 진정성과 말소기준권리 전후의 권리관계를 확인해야 합니다.
• 우선변제권 확인. 확정일자가 확인되지 않았습니다. 2025.09.08 배당요구가 접수되었더라도, 우선변제 요건과 실제 배당 가능액을 별도로 검토해야 합니다.
• 유명수의 이중 지위 확인. 임차인 신고자와 강제경매 신청채권자 이름이 일치합니다. 신청채권 145,000,000원의 법적 원인과 임차보증금채권의 동일성 여부를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 5건에 대해 세액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 단순 예상배당표와 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
• 주택도시보증공사 가압류 확인. 2025.11.26 청구금액 369,000,000원의 가압류가 존재합니다. 다른 채권이나 다른 물건과의 관계를 포함해 채권 발생 원인을 확인할 필요가 있습니다. 이 가압류를 임차인의 보증금 승계신고로 단정해서는 안 됩니다.
• 실질취득액 재산정. 보증금과 배당 예상액, 매수인이 승계할 금액을 확인한 뒤 낙찰가에 실제 인수금액을 더해 취득비용을 산정해야 합니다. 이후 최근 12개월 평균 146,500,000원 및 최신 거래 167,000,000원과 비교해야 합니다.
• 소규모 단지 환금성 점검. 단지 평균 유찰 횟수 4.0회, 현재 5회 유찰, 경매 통계상 매각률 0.0%라는 지표를 고려해 실제 매수 수요와 담보대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도 확인. 체납 관리비 중 승계 가능 항목과 실제 점유자의 인도 여부를 확인해야 합니다. 선순위 임차인이 대항력을 갖는 경우 일반적인 명도 절차와 다른 문제가 발생할 수 있습니다.
• 매각물건명세서 및 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 임대차 관련 서류와 배당요구 자료를 직접 확인해야 합니다. 특히 임차보증금 인수 여부를 확인하기 전에는 최저가만을 근거로 입찰하지 않는 것이 타당합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리위험 해소 전까지 입찰 보류

맺으며 — “낙찰가가 싸다고, 취득가까지 싼 것은 아니다”

감정가 140,000,000원에서 23,529,000원까지 내려온 숫자는 매우 강렬합니다. 최근 12개월 실거래 평균 146,500,000원과 비교하면 입찰가격이 매력적으로 보일 수 있습니다.

그러나 이 사건의 승부처는 가격표가 아니라 2017.11.17 전입한 유명수의 권리입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 사람의 보증금이 확인되지 않은 이상, 낙찰가만으로 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 특히 신고 임차인과 경매 신청채권자의 관계까지 확인해야 하므로 단순한 후순위 권리 소멸형 경매와 동일하게 접근해서는 안 됩니다.

과거 거래에는 200,000,000원 사례가 있지만, 최근에는 126,000,000원 거래도 존재하며 시세 추세는 -9.8%입니다. 단지 규모도 18세대에 불과해 환금성과 가격 변동 위험을 함께 고려해야 합니다.

결론은 명확합니다. 보증금·대항력·배당관계를 확인하기 전까지는 입찰 보류. 권리관계가 해소되고 매수인 인수액을 구체적으로 산정할 수 있을 때, 비로소 최근 실거래가격을 기준으로 낙찰가의 적정성을 판단할 수 있습니다. 지금 필요한 것은 추가 유찰을 기다리는 전략보다, 실제 인수해야 할 금액을 확인하는 작업입니다.