인천지방법원 2024타경561384. 부평동 61-2의 철근콘크리트조 4층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 일반건축물대장상 1층·2층·3층은 사무소, 4층은 단독주택이며, 감정평가 기준시점에는 1층이 사무실 등으로 이용 중이었습니다. 2~4층은 관계인 부재 및 비협조로 내부 확인이 되지 않았습니다.
권리분석의 기준점은 2023.09.14. 송나영 가압류 155,000,000원입니다. 이후 2024.09.25. 강제경매개시결정과 2025.08.29. 주식회사오뚜기건설 근저당권 4,344,742,540원은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2층 점유자는 전입일이 2023.08.02.로 말소기준보다 빠릅니다. 이 때문에 등기권리의 소멸과 별개로 임차보증금 인수를 따로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경561384 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 61-2 · 인천광역시 부평구 원적로471번길 26-6 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 · 사용승인일 2004.09.23 |
| 이용상태 | 1층 사무소 · 2층 사무소 · 3층 사무소 · 4층 단독주택 |
| 토지 | 대 · 611.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 부평구청역지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 2,874,539,200원 / 2,012,177,000원 |
| 청구액 | 163,437,942원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류
과거 우리은행 근저당권 3건은 2006.12.01. 이미 말소됐고, 2015.10.12. 한진중공업 가압류도 2016.01.22. 말소됐습니다. 2023.03.06. 부평구 압류 역시 2023.10.24. 해제됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 갑구 6번, 2023.09.14. 송나영 가압류 155,000,000원이며, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 있는 2층 점유
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 오뚜기건설, 함경구 | 2층 | 2023.08.02 | 3,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 아님 |
이 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 전입신고가 말소기준보다 빠르고, 배당표에서도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰대금만 보면 2,012,177,000원이지만, 실질취득은 2,015,177,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,012,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,521,770원 |
| 인수 · 주식회사 오뚜기건설, 함경구 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 송나영 | 155,000,000원 | 155,000,000원 |
| 갑구 8번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사오뚜기건설 | 4,344,742,540원 | 1,834,655,230원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 4,499,742,540원, 예상 배당액은 1,989,655,230원, 미배당은 2,510,087,310원입니다. 임차보증금 3,000,000원은 매각대금 배당에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 본다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,012,177,000원 | 3,000,000원 | 2,510,087,310원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,408,523,900원 | 3,000,000원 | 3,107,703,879원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 985,966,729원 | 3,000,000원 | 3,526,035,478원 |
임차보증금 인수액은 세 시나리오 모두 3,000,000원으로 동일합니다. 이 사건은 보증금이 낙찰가를 초과해 총취득액이 보증금에 고정되는 유형은 아닙니다. 따라서 회차가 내려갈수록 실질취득액도 함께 낮아지지만, 어느 회차에서도 낙찰가에 3,000,000원을 더해 판단해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평구청 남서측 인근 재개발사업구역 내에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·공용주차장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 부평구청역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 이용. 1층은 사무실 등으로 이용 중이고, 2~4층은 관계인 부재 및 비협조로 내부확인이 되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물, 사용승인일 2004.09.23, 외벽은 벽돌붙임 등 마감, 창호는 하이샷시입니다.
- 토지. 611.0㎡의 대지로 평지·부정형·세로한면(가) 조건이며, 공시지가는 1,574,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하고 토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 현재 최저가에 응찰하더라도 취득비용 판단은 2,012,177,000원이 아니라 보증금 3,000,000원을 합한 2,015,177,000원을 기준으로 보세요.
- 2층 점유 확인. 현황조사상 대항력 임차인이 존재하므로 실제 점유관계·계약관계·보증금 반환 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 2~4층 내부 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 상태와 수선비 변수가 남아 있습니다.
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한사항을 입찰 전 원문으로 확인하세요.
- 배당표 재검증. 집행비용은 매각가의 약 1.1% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “등기 말소”와 “임차보증금 인수”는 별개다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준인 2023.09.14. 가압류 이후의 등기권리는 매각으로 정리되지만, 그보다 앞선 2023.08.02. 전입 임차인이 존재합니다. 따라서 등기부가 깨끗해진다는 이유만으로 인수 0원 사건으로 보면 안 됩니다. 현재 회차 최저가는 2,012,177,000원이고 매수인 인수액은 3,000,000원이므로, 실질취득은 2,015,177,000원입니다. 여기에 2~4층 내부 미확인과 재개발사업구역 내 근린시설·토지라는 물건 특성까지 함께 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
