수원지방법원 2024타경7931. 동탄 반송동 그린주차빌딩의 근린시설입니다. 공부상 주용도는 일반음식점이며 현황은 “공간(상호)-인테리어”, 함께 평가된 기호(나)는 주차장입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 그리고 목록2는 지분매각이라고 기재돼 있습니다.

권리분석의 핵심은 임차인입니다. 이옥례는 109호 54.0000㎡를 점유하며 2016.04.28 전입, 보증금 5,000,000원·월차임 500,000원으로 조사됐습니다. 말소기준으로 표시된 2024.08.12 경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖고 있고, 우선변제권은 없어 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 5,000,000원 인수

보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 287,000,000원에 인수 보증금 5,000,000원을 더한 292,000,000원을 실질취득액으로 봐야 합니다.

② 등기 흐름 — 2024.08.12 경매개시결정이 말소기준으로 표시

2008.08.07 남인천농업협동조합 명의의 채권최고액 616,000,000원 근저당권이 설정됐고, 등기사항에는 이 근저당이 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2024.08.12 남인천농업협동조합의 임의경매개시결정이 말소기준으로 표시돼 있으며, 2025.09.30에는 2008년 근저당권에 관한 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권 이전등기도 나타납니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산

이 임차인의 보증금은 5,000,000원으로 각 회차의 매각가보다 작습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 총 취득 부담도 함께 낮아지지만, 어느 회차든 낙찰가에 5,000,000원을 더한 금액이 실질취득액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)

배당 계산에서는 임차인 이옥례의 보증금 5,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다. 신청채권 청구액은 475,957,261원이며, 각 회차 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 화성시 반송동 소재 동탄고등학교 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2008.07.31입니다.
• 이용상태. 공부상 일반음식점, 현황 “공간(상호)-인테리어”이며 함께 평가된 기호(나)는 주차장입니다.
• 설비. 위생·급배수·주차장·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측 폭 약 10미터, 남측 및 북측 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동탄(1)지구), 공시지가 1,267,000원/㎡, 토지면적 1,353.5㎡입니다.
• 매각형태. 일괄매각이며 목록2는 지분매각입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 현재 회차에서는 최저가 287,000,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 292,000,000원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
• 임차인 권리 확인. 이옥례의 전입일 2016.04.28, 보증금 5,000,000원, 배당요구일 2024.08.29 및 우선변제권 여부를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 점유 확인. 109호 54.0000㎡에 대한 실제 점유 상태와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 등기 대조. 2008.08.07 근저당권 말소 표시와 2025.09.30 근저당권 이전등기의 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
• 일괄·지분매각 확인. 일괄매각과 목록2 지분매각의 구체적인 매각 범위를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 가격판단. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 실제 거래가능가격을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “287,000,000원이 총비용은 아니다”

이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 287,000,000원 하나가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이옥례의 보증금 5,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되므로, 현재 회차의 실질취득액은 292,000,000원입니다.

또한 이 물건은 근린시설이고 일괄매각이며 목록2는 지분매각입니다. 등기에는 2008년 근저당권의 말소 표시와 2025년 근저당권 이전등기가 함께 나타나므로 원본 확인도 중요합니다. 감정가 410,000,000원에서 한 차례 유찰돼 287,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기보다는, 임차인 인수·등기 상태·일괄 및 지분매각 범위를 먼저 확정한 뒤 실질취득액 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.