수원지방법원 2024타경7931. 경기도 화성시 반송동 그린주차빌딩의 1층 109호를 포함한 일괄매각 사건입니다. 공부상 일반음식점 용도의 근린시설과 주차장이 관련되어 있으며, 매각물건명세서에는 일괄매각, 목록2는 지분매각이라는 조건이 기재돼 있습니다. 단독 아파트나 일반 상가 한 호실만을 취득하는 구조로 단순화해서는 안 되는 물건입니다.
가격 변화는 상당합니다. 감정가 410,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저가는 200,900,000원입니다. 그러나 2016.04.28 전입한 임차인이 있으며, 배당 계산에서는 이 임차인의 보증금 5,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 처리됐습니다. 또한 신청채권자의 청구액과 예상배당 내역 사이에 확인이 필요한 차이가 있어 입찰 전에 권리와 배당 구조를 먼저 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7931 (임의경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄공원로1길 12-7, 1층109호 (반송동, 그린주차빌딩) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 및 주차장 관련 일괄매각 |
| 이용상태 | 공부상 일반음식점(현황 '공간(상호)-인테리어') 및 주차장 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 · 3층 건물 · 사용승인 2008.07.31 |
| 소유자 | 장길현 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록2는 지분매각 |
| 감정가 | 410,000,000원 |
| 최저매각가 | 200,900,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 남인천농업협동조합 |
| 청구금액 | 475,957,261원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당 이력과 임차인 인수 확인
등기상 중요한 이력은 2008.08.07 남인천농업협동조합 근저당권 설정입니다. 채권최고액은 616,000,000원이고 공동담보에 다른 호실이 기재돼 있습니다. 해당 근저당권의 원등기는 말소된 것으로 표시되어 있지만, 별도로 2025.09.30 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전된 기록도 확인됩니다.
경매개시결정은 2024.08.12이고 남인천농업협동조합이 채권자로 기재돼 있습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으나, 앞선 근저당권의 말소 표시와 이후 권리이전 기록 사이에는 권리 상태를 확인해야 할 부분이 있습니다. 경매개시결정만을 기준으로 모든 선행 권리가 정리된다고 단정하는 것은 위험합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 5,000,000원 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이옥례 | 109호 54.0000㎡ | 2016.04.28 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 표시 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
| 실제 임차인 | 이옥례 1명 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2016.04.28 |
| 보증금 | 5,000,000원 |
| 월차임 | 500,000원 |
| 확정일자 | 확인되지 않음 |
| 배당요구 | 신청 · 2024.08.29 |
| 예상배당 | 0원 |
| 매수인 인수 예상액 | 5,000,000원 |
임차인 이옥례는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되며, 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다. 배당요구도 했지만 예상배당 계산에는 우선변제 배당이 반영되지 않고 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리됐습니다.
다만 전입일은 2016.04.28로 2024년 경매개시결정보다 빠르지만, 2008년 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 전입 선후관계와 근저당권의 실제 존속 여부, 상가 점유 및 사업자등록 등 대항요건을 원본 자료로 확인해야 합니다. 예상 인수액 5,000,000원은 보수적으로 반영하되 법적 인수 여부를 확정적으로 단정하지 않는 것이 적절합니다.
③ 가격과 실질취득 — 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 하지만 임차보증금 인수액을 포함하면, 최저가로 낙찰된다는 가정에서 실제 취득에 필요한 금액은 다음과 같습니다.
| 감정가 | 410,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 200,900,000원 |
| 임차보증금 인수 | 5,000,000원 |
| 실질취득 부담 | 205,900,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 49% |
| 감정가 대비 실질취득 | 약 50.2% |
| 실거래 시세 | 확인되지 않음 |
중요한 점은 감정가가 시세를 의미하지는 않는다는 것입니다. 이 물건에 대해서는 최근 실거래 평균과 최신 거래가를 확인하지 못했기 때문에 실질취득 부담 205,900,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 근린시설과 주차장 관련 지분의 일괄매각이라는 점도 단순한 주거용 부동산 시세 비교를 어렵게 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 입찰금액과 인수액 구분
| 매각 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 200,900,000원 | 5,000,000원 | 205,900,000원 |
| 3회 유찰 가정 | 140,630,000원 | 5,000,000원 | 145,630,000원 |
| 4회 유찰 가정 | 98,441,000원 | 5,000,000원 | 103,441,000원 |
각 회차의 최저매각가에 임차보증금 인수 예상액 5,000,000원을 더한 단순 계산입니다. 실제 낙찰금액과 세금·취득 부대비용, 점유관계 등에 따라 총부담은 달라집니다. 인수액은 현 배당 가정이 유지된다는 전제입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 200,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산출표상 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,612,600원 |
| 임차인 이옥례 · 배당 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 이옥례 · 매수인 인수 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 신청채권자 · 남인천농업협동조합 | 475,957,261원 | 0원(시나리오 표기) |
| 잔여 · 소유자 교부(산출표상) | — | 197,287,400원 |
매수인 인수액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니므로 배당 합계에 포함되지 않습니다. 소유자 잔여액은 산출표의 수치로서 실제 확정 배당을 뜻하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화성시 반송동 동탄고등학교 남측 인근. 아파트단지와 근린생활시설, 학교가 혼재하며 감정상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조의 3층 건물로 위생·급배수·주차장·화재탐지·승강기설비를 갖추고 있습니다. 사용승인일은 2008.07.31입니다.
- 토지 및 도로. 토지면적 1,353.5㎡, 지목과 이용상황은 주차장 관련이며, 서측 약 10m, 남측과 북측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 해당 토지면적을 매각 대상 전용 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역·동탄(1)지구 지구단위계획구역이며, 주차장 및 상대보호구역, 성장관리권역 등의 규제가 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,267,000원/㎡입니다.
- 환금성. 일반음식점 용도의 근린시설에 주차장 관련 지분이 결합된 구조입니다. 단순 아파트 거래와 달리 상권·임대수익·시설 용도·지분 사용관계에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 실제 환금성 수준은 추가 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 이옥례의 점유와 대항요건, 사업자등록 등 관련 자료, 확정일자 및 배당요구의 적법성을 확인하고 보증금 5,000,000원 인수 여부를 확정하세요.
- 근저당권 원본 대조. 2008년 남인천농업협동조합 근저당권의 말소 표시, 2025년 농업협동조합자산관리회사 이전등기, 공동담보 및 실제 말소기준권리의 선후관계를 확인하세요.
- 목록2 지분매각. 일괄매각 범위와 주차장 관련 지분, 출입·사용·관리 권한 및 다른 공유자와의 관계를 확인하세요.
- 배당관계. 신청채권자의 청구액 475,957,261원과 배당 계산에 반영되지 않은 채권자 배당 항목을 대조하고, 실제 배당순위를 확인하세요.
- 실질취득 상한. 최저가 200,900,000원에 보증금 인수 5,000,000원을 합산한 205,900,000원을 현재 최저가 기준의 취득 부담 출발점으로 삼되, 취득세와 부대비용도 별도로 계산하세요.
- 수익성 조사. 실제 임대차 조건·임대료 수납·공실 가능성, 해당 근린시설의 최근 거래 및 임대 사례를 확인하세요.
- 명도와 시설. 현황상 인테리어 용도로 이용되는 부분과 임차인의 점유범위를 확인하고, 점유 인도, 시설물 소유권 및 원상복구 문제를 점검하세요.
- 규제와 관리비. 일반음식점·주차장 용도 관련 제한, 공용부분 관리비 체납 및 관리규약을 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 권리와 실질취득이 먼저”
이 사건은 감정가 410,000,000원의 근린시설이 2회 유찰되어 최저매각가 200,900,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 임차보증금 5,000,000원 인수 예상액을 더한 실질취득 부담은 205,900,000원입니다.
더 중요한 것은 권리구조입니다. 임차인의 대항력과 보증금 인수 여부를 확인해야 하며, 근저당권 말소·이전 기록과 일괄매각에 포함된 주차장 지분매각 조건도 정리해야 합니다. 채권자 배당이 반영되지 않은 산출표를 실제 배당결과로 받아들여서도 안 됩니다.
최근 실거래와 임대수익 자료가 확인되지 않은 상황에서 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 감정가 대비 할인은 확인되지만, 시장가치 대비 할인은 미확인입니다. 따라서 결론은 “가격 판단 보류, 권리 원본 확인 우선”입니다. 입찰 여부는 임차인 인수관계·근저당권·지분매각 조건을 확인하고 수익성과 환금성을 검증한 다음 결정하는 것이 적절합니다.
