인천지방법원 2025타경510063. 청라풍림엑슬루타워 101동 31층 3107호, 전용 89.04㎡ 오피스텔입니다. 감정 이용상태도 “현재 오피스텔로 이용중”으로 기재되어 있어, 이 물건을 아파트로 보면 안 됩니다. 감정가는 350,000,000원, 현재 최저가는 2회 유찰 후 171,500,000원입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 물건이지만, 권리분석의 핵심은 가격보다 임차권등기와 경정 항목입니다.
데이터상 말소기준은 2013.05.31 군포농업협동조합 근저당권으로 산정되어 있습니다. 이재옥의 주민등록일자·점유개시일자는 2021.04.30으로 표시되어, 구조화 임차인 판정은 대항력 없음입니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차권경정 항목에는 이름·전입일·보증금이 구조화되지 않은 미상 항목이 있어, 원본 명세서 확인 전에는 “완전 무위험”으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510063 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라풍림엑슬루타워 101동 31층3107호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 89.04㎡ · 제31층 제3107호 |
| 소유자 | 정창화 (2021.04.30 거래가 295,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 171,500,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 / 청구 | 주식회사카카오뱅크 · 청구액 34,071,000원(사건 데이터 기준) |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
| 등기 발급 | 2026.07.02 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 임차권 경정은 확인 포인트
핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 데이터상 말소기준권리 이후의 가압류·경매개시결정·근저당권은 매각으로 소멸 처리됩니다. 둘째, 주택임차권등기와 4번임차권경정이 존재합니다. 이재옥 건은 구조화 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 인수 0원이나, 경정 항목의 전입일과 보증금이 미상으로 남아 있어 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 임차인 1명, 경정/미상 항목 1건
| 구분 | 임차인 | 사용 | 전입/점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 을구 4 | 이재옥 | 주거 (임차권등기) | 2021.04.30 | 2023.03.13 | 미상 | 2025.05.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 을구 4-2 | 미상 | 주거 (임차권등기) | 미상 | 2023.03.13 | 미상 | 2025.08.18 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 낮지만, 표본 구성을 같이 봐야 한다
청라 엑슬루타워의 최근 실거래 데이터는 12건이며, 평균 거래금액은 504,500,000원, 최저 거래금액은 290,000,000원, 최고 거래금액은 580,000,000원입니다. 다만 표본에는 전용 89.04㎡와 92.43㎡가 섞여 있습니다. 대상 전용 89.04㎡ 직접 표본은 2025.11 18층 290,000,000원, 2025.04 42층 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 92.43㎡ | 47 | 580,000,000원 |
| 2026.02 | 92.43㎡ | 47 | 570,000,000원 |
| 2025.11 | 92.43㎡ | 49 | 575,000,000원 |
| 2025.11 | 92.43㎡ | 27 | 555,000,000원 |
| 2025.11 | 89.04㎡ | 18 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 92.43㎡ | 53 | 548,000,000원 |
| 2025.10 | 92.43㎡ | 53 | 548,000,000원 |
| 2025.09 | 92.43㎡ | 35 | 515,000,000원 |
| 2025.06 | 92.43㎡ | 3 | 533,000,000원 |
| 2025.04 | 89.04㎡ | 42 | 295,000,000원 |
| 2025.03 | 92.43㎡ | 36 | 515,000,000원 |
| 2025.03 | 92.43㎡ | 33 | 530,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 504,500,000원 |
이 물건의 실질취득가는 171,500,000원입니다. 인수액이 0원이므로 최저가와 실질취득가가 같습니다. 최근 실거래 평균 대비 지표는 34.0%로 매우 낮지만, 전용 92.43㎡ 거래가 다수 섞인 평균이라는 점은 반드시 감안해야 합니다. 그래도 대상 전용 89.04㎡ 직접 표본인 290,000,000원·295,000,000원과 비교하면, 최저가 자체는 낮은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 근저당 · 군포농업협동조합 | 306,000,000원 | 168,299,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 134,400,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 32,939,040원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 가압류 · 주식회사카카오뱅크 | - | 0원 | 채권액 미상 · 배당 계산 제외 |
| 5. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 34,071,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 138,856,892원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
채권 총액 646,266,932원 중 예상 배당은 168,299,000원, 미배당은 477,967,932원입니다. 단, 일반 미배당 채권은 곧바로 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 배당표의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 477,967,932원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 528,697,633원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 84,034,999원 | 82,122,369원 | 564,144,563원 |
회차가 내려가도 배당 부족은 커질 뿐, 데이터상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이 사건의 변수는 미배당 채권 자체가 아니라, 임차권경정의 미상 정보가 실제 인수 위험으로 바뀌는지 여부입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초은중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트단지, 업무시설, 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 “오피스텔”로 이용중입니다. 용도는 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 접근해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상47층 건물 내 제31층 제3107호입니다. 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 바닥 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 “없음”입니다.
- 환금성. 청라 엑슬루타워는 616세대, 2011.11.25 준공 단지입니다. 최근 실거래 12건은 있으나 전용 89.04㎡와 92.43㎡가 섞여 있어 가격 판단 시 면적별 표본을 분리해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 대조. 이재옥 임차권등기와 4-2 임차권경정의 보증금, 경정 전후 계약일, 전입일, 배당요구 종기를 반드시 원본으로 확인하세요.
- 대항력 판단 보수화. 이재옥은 데이터상 대항력 없음이지만, 이름 미상·전입 미상 경정 항목은 “대항력 가능·미상”으로 보고 확인해야 합니다.
- 보증금 반복기재 합산 금지. 임차권 원문에 230,000,000원이 반복되더라도, 같은 임차권 경정 관계인지 별개 채권인지 확인 전에는 합산하거나 확정 인수액으로 보지 마세요.
- 실질취득 기준 입찰. 현재 데이터상 인수 0원이므로 실질취득은 171,500,000원입니다. 낙찰가에 별도 인수가 붙는 구조로 바뀌면 계산은 즉시 달라집니다.
- 관리비·공용부분 체납. 오피스텔은 관리비 체납 확인이 중요합니다. 관리사무소 확인 없이 가격 메리트만 보고 입찰하지 마세요.
- 원본 서류 확인. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 원문 확인이 선행되어야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋다, 권리는 확인 후”
이 물건은 최저가 171,500,000원, 인수 0원 기준으로 보면 실질취득가가 낮습니다. 최근 실거래 최저 290,000,000원과 비교해도 가격 자체는 눈에 띕니다. 하지만 법원경매에서 싼 물건은 언제나 이유를 확인해야 합니다. 이 사건의 이유는 주택임차권등기와 임차권경정입니다. 구조화 데이터상 이재옥은 대항력 없음이고 매수인 인수도 0원이지만, 보증금 미상·전입 미상 경정 항목이 남아 있습니다. 결론은 단순합니다. 인수 0원이 원본으로 확정되면 가격 메리트가 있는 물건, 확인이 안 되면 보류해야 할 물건입니다.
