수원지방법원 2024타경8378. 용인시 처인구 이동읍 천리의 ‘우월씨티’ 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 대상 면적은 51.45㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 중 제3층이며 사용승인일은 2000.05.16입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 129,000,000원입니다.
이 사건은 단순히 “신건 최저가가 최근 거래보다 1,000,000원 낮다”는 이유로 접근하면 위험합니다. 매각기준은 2024.10.30 임의경매개시결정인데, 두 점유자의 전입일이 모두 그보다 앞섭니다. 특히 장승우는 확정일자와 배당요구까지 갖췄지만 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 배당으로 전액 회수되지 않는 보증금이 존재한다면 그 미배당액이 매수인 부담으로 남을 수 있으므로, 현재 129,000,000원만을 실제 취득비용으로 보고 시세와 비교해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8378 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 이동읍 백옥대로 750-12, 3층302호 (우월씨티) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 51.45㎡ · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 중 제3층 |
| 사용승인일 | 2000.05.16 |
| 소유자 | 김주만, 김주선, 김주오, 김주익, 원혜숙, 최성운, 최순옥 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 7,502,377원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
등기부에는 2000.06.17 설정된 한국주택은행 근저당권 48,100,000원이 있으나 현재 자료에서는 등기부상 이미 말소로 정리되어 있습니다. 이번 사건의 말소기준은 2024.10.30 국민은행의 임의경매개시결정입니다. 그 뒤 남아 있는 김주만 지분 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장승우 | 2006.09.08 | 2016.10.20 | 미상 | 2025.01.14 | 대항력 있음 | 행사 가능 | 아님 |
| DENDY HAENGSOOK LEE | 2012.09.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
장승우는 전입이 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구가 확인되므로 대항력 및 우선변제권 행사 가능성이 명확합니다. 문제는 보증금 액수가 없다는 것입니다. 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는 보증금이 있다면 그 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
DENDY HAENGSOOK LEE는 2012.09.21 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 대항력 있다고 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다. 이 임차관계가 해소되지 않은 상태에서는 확정 인수액을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 작고, 실질취득은 미정
우월씨티(가동)는 12세대이며 대상 면적 51.45㎡와 실거래 면적이 일치합니다. 확인된 거래는 아래와 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 51.45㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2023.11 | 51.45㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 51.45㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.11 | 51.45㎡ | 1 | 113,000,000원 |
| 2022.06 | 51.45㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2021.10 | 51.45㎡ | 4 | 86,000,000원 |
전체 6건 평균은 114,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 이 평균보다 최근 12개월 평균 130,000,000원과 최신 거래 130,000,000원을 우선하는 것이 타당합니다. 신건 최저가 129,000,000원은 최근 평균의 99.2%입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 17.3% 높은 흐름이므로 하락 추세 데이터는 아닙니다.
다만 129,000,000원과 130,000,000원의 차이는 매우 작습니다. 무엇보다 선순위 임차보증금이 확인되지 않았기 때문에 129,000,000원을 실질취득가로 간주해 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 보증금과 예상 배당을 확인한 뒤에야 진짜 시세차익을 계산할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 126,394,000원 |
위 배당추정은 제공된 배당 계산값을 그대로 표시한 것으로, 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 특히 이 사건은 두 임차인의 보증금이 미상이라 실제 배당 및 매수인 인수액을 이 표만으로 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 소재 에이스카운티아파트 북동측 인근으로, 아파트단지·단독·다세대주택·주상용건물·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 제3층 제302호이며, 기본적인 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 남서측으로 세로와 접합니다. 공시지가는 787,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·하천구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 우월씨티(가동)는 12세대이며 동일 51.45㎡ 실거래는 6건, 최신 거래는 2025.04의 130,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장승우 보증금 확인. 전입 2006.09.08·확정일자 2016.10.20·배당요구 2025.01.14가 확인되므로 보증금과 예상배당액을 확인해야 인수액을 계산할 수 있습니다.
- DENDY HAENGSOOK LEE 임대차 확인. 전입 2012.09.21 외에 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당 여부와 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금 및 세금 확인 후 낙찰가에 실제 인수되는 미배당액을 더해 최근 실거래 130,000,000원과 비교해야 합니다.
- 가격 여유 점검. 현재 최저가 129,000,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 99.2%로 차이가 작습니다. 권리 불확실성을 보상할 가격 여유가 있는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.13이고 매각기일은 2026.08.14입니다. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사·등기부와 임차보증금 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.29억”이 실제 취득가라는 보장이 없다
표면 가격만 보면 감정가와 최저가가 129,000,000원이고 최근 실거래는 130,000,000원이어서 서로 비슷합니다. 최근 가격 흐름도 과거보다 17.3% 높은 데이터여서 가격 자체가 급격히 꺾이는 모습은 아닙니다.
하지만 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 선순위 임차보증금입니다. 장승우는 말소기준보다 훨씬 앞선 전입과 확정일자·배당요구가 있고, DENDY HAENGSOOK LEE도 말소기준 전 전입입니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 현재 배당추정표의 매수인 인수 0원 계산을 그대로 신뢰할 수 없습니다.
보증금이 확인돼 배당 후 미회수액이 없다면 그때 129,000,000원과 최근 거래 130,000,000원을 비교할 수 있습니다. 반대로 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가에 그 금액을 더한 것이 실제 취득비용입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 시세와 비슷하지만 권리비용은 미확정 — 보증금 확인 전 입찰 보류”입니다.
