수원지방법원 2024타경8774. 용인시 기흥구 마북동 삼거마을삼성래미안1차아파트 116동 10층 1003호, 전용 118.484㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김지훈이고, 등기상 말소기준권리는 2019.06.25 농협은행주식회사 근저당권 300,000,000원입니다. 그 이후 설정된 농협은행·우리은행·이용탁의 근저당과 신용보증기금 등 가압류, 세금 관련 압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
가격 쪽에서는 감정가 1,100,000,000원이 1회 유찰되면서 현재 최저가가 770,000,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 1,123,666,666원, 최신 거래는 2026.07 1,210,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.5%로 평균·최신 거래 대비 낮습니다. 다만 실제 거래 범위가 684,000,000원~1,290,000,000원으로 넓어, 평균값만 보고 가격을 단정하기보다 저가 거래까지 함께 보는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8774 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 용구대로2394번길 27, 116동 10층1003호 (마북동,삼거마을삼성래미안1차아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 118.484㎡ · 지상20층 중 10층 |
| 소유자 | 김지훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 770,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 641,381,434원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 등기사항 발행일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인 보증금이나 매수인 승계금액은 발생하지 않고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 매각기일 직전 현황 확인은 별도로 필요합니다.
등기상 2013.08.06 롯데알미늄주식회사 근저당 250,000,000원은 2023.05.25 말소됐고, 2020.08.31 김경문 근저당 150,000,000원과 2022.12.23 주식회사대한알미늄 근저당 150,000,000원도 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.06.25 농협은행 근저당입니다.
② 시세 비교 — 평균·최신 거래보다 낮지만 저가 거래도 있다
삼거마을삼성래미안1, 동일 면적 118.48㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,123,666,666원, 최신 거래는 2026.07 1,210,000,000원이며, 현재 최저가 770,000,000원은 최근 평균의 68.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 118.48㎡ | 12 | 1,210,000,000원 |
| 2026.06 | 118.48㎡ | 18 | 1,270,000,000원 |
| 2026.05 | 118.48㎡ | 10 | 1,195,000,000원 |
| 2026.05 | 118.48㎡ | 4 | 1,290,000,000원 |
| 2026.05 | 118.48㎡ | 17 | 1,150,000,000원 |
| 2026.05 | 118.48㎡ | 11 | 1,245,000,000원 |
| 2026.05 | 118.48㎡ | 8 | 684,000,000원 |
| 2026.05 | 118.48㎡ | 3 | 1,200,000,000원 |
| 2026.05 | 118.48㎡ | 5 | 1,100,000,000원 |
| 2026.04 | 118.48㎡ | 11 | 1,230,000,000원 |
| 2026.03 | 118.48㎡ | 11 | 1,210,000,000원 |
| 2026.03 | 118.48㎡ | 2 | 700,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 118.48㎡ | 12건 | 1,123,666,666원 |
가격 판단의 핵심은 두 가지입니다. 현재 최저가 770,000,000원은 최근 12개월 평균 1,123,666,666원과 최신 거래 1,210,000,000원보다 낮습니다. 반면 실거래 최저는 684,000,000원, 또 다른 저가 거래는 700,000,000원이어서 현재 최저가 자체가 모든 실거래보다 싼 것은 아닙니다. 따라서 평균·최신 거래 대비 가격 여유는 분명하지만, 개별 거래의 저가 사례와 상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,100,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 농협은행주식회사 | 158,400,000원 | 39,900,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 이용탁 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 382,500,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 농협은행주식회사 | 68,549,551원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 85,170,817원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 농협은행주식회사 | 185,019,745원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,969,905원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 하나카드주식회사 | 13,969,075원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 770,000,000원 가정 시 채권 총액 1,720,579,093원 가운데 채권자 예상배당은 759,900,000원, 미배당액은 960,679,093원입니다. 신청채권자 청구액은 641,381,434원이고 예상배당은 639,900,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 금액은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 770,000,000원 | 759,900,000원 | 960,679,093원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 539,000,000원 | 531,210,000원 | 1,189,369,093원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 377,300,000원 | 371,217,800원 | 1,349,361,293원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 데이터상 임차인이나 매수인이 승계할 권리가 없기 때문에 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 유찰은 매수인의 권리부담을 키우는 구조가 아니라 배당 부족을 확대하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 마성초등학교 북서측에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선·GTX-A 구성역이 소재합니다.
- 단지. 삼거마을삼성래미안1은 1,282세대이며 사용승인일은 2002.12.31입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상20층 건물 내 10층 1003호이며 지역난방·승강기·옥내소화전 등이 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 성장관리권역·비행안전제3구역·역사문화환경보존지역 등 토지이용계획상 제한이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가는 2,225,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래. 동일 면적 최근 거래 12건이 2026.03~2026.07에 확인되며 거래가는 684,000,000원~1,290,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 금액이 있는지 매각기일 기준으로 확인해야 예상배당 순서를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 임대관계 재확인. 임차인 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계는 매각기일 직전 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 저가 실거래 대조. 최근 12개월 평균은 1,123,666,666원이지만 684,000,000원과 700,000,000원의 저가 거래도 존재합니다.
- 10층 동일 조건 비교. 2026.05 동일 면적 10층 거래가 1,195,000,000원으로 확인되므로 본건 10층의 상태와 직접 비교할 자료입니다.
- 최신 등기 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.13, 매각기일은 2026.08.14입니다. 매각 직전 변동 여부를 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전 + 평균 대비 낮은 가격, 다만 저가 거래와 세금은 확인”
이 사건은 매수인 입장에서 권리 구조가 명확합니다. 임차인 없음·인수 0원, 2019.06.25 농협은행 근저당 이후의 현재 권리는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 가격도 1회 유찰 후 770,000,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 1,123,666,666원의 68.5%입니다. 최신 거래 1,210,000,000원과 비교해도 낮습니다.
다만 동일 면적 거래 중 684,000,000원과 700,000,000원 사례가 있어 “평균보다 낮다”와 “모든 거래보다 싸다”는 구분해야 합니다. 또 국세·지방세 압류 5건은 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서를 바꿀 수 있습니다. 종합하면 권리는 안전형, 가격은 평균·최신 거래 대비 경쟁력, 최종 변수는 저가 거래의 성격과 세금 우선배당 확인입니다.
